인천지방법원 2025타경789. 인천 계양구 장기동 곤지그린빌2차 비동 401호는 철근콘크리트구조 건물의 4층에 위치한 다세대주택입니다. 소유자는 유석규로 확인되며, 2011년 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 208,000,000원입니다.

경매의 출발점은 국민은행 근저당권입니다. 2011.03.31 설정된 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 윤은경의 근저당권과 강권중의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인과 배당 문제를 함께 봐야 합니다. 실제 임차인으로 조사된 사람은 김현수와 강권중, 총 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 2011년 말소기준권리보다 늦습니다. 강권중의 임차보증금은 140,000,000원이지만, 이 금액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 대항력 있는 보증금으로 분류되지는 않습니다. 김현수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 사실확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 국민은행 근저당이 기준

서울신용보증재단의 가압류는 2015.11.30 말소됐고, 서울지방고용노동청서울남부지청의 압류 역시 2021.07.15 말소됐습니다. 이들은 이미 등기상 정리된 권리이므로 현재 존속하는 매수인 인수권리로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 대항력은 별개

임차인 조사에서는 김현수와 강권중이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고자는 없으며, 두 사람 모두 실제 임차인으로 분류됩니다.

③ 가격 분석 — 175,000,000원이 싼지는 아직 모른다

이번 사건의 감정가는 175,000,000원이고, 신건 최저매각가 역시 175,000,000원입니다. 유찰 이력이 없어 최초 감정가 그대로 매각이 진행되는 회차입니다.

다만 주변 동일·유사 다세대주택의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 시장가격보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 과거 소유권이전 당시의 거래가액 208,000,000원도 현재 시세를 대체할 수 없습니다.

④ 회차별 배당·미배당 시나리오

매각대금을 기준으로 한 채권자 배당과 미배당을 비교하면 유찰이 진행될수록 채권자가 회수하지 못하는 금액이 증가합니다. 그러나 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.

회차별 수치는 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 실제 배당은 근저당권 변경등기, 임차인 배당순위, 집행비용 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 시 가격은 확정된 향후 매각조건이 아니라 가정 시나리오입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

신건 예상배당에서 집행비용 3,250,000원을 공제하고, 국민은행 111,600,000원과 윤은경 60,150,000원을 배당하는 계산입니다. 이는 변경 전 국민은행 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 강권중의 임차보증금 배당 가능성, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

⑥ 위반건축물 표시 — 실제 대상 호실을 구분해야 한다

이 사건에서 확인해야 할 또 다른 항목은 집합건축물대장상 위반건축물 표시입니다.

따라서 위반건축물 표시가 있다는 이유만으로 401호 자체를 위반건축물로 단정해서는 안 됩니다. 반대로 다른 호실의 위반사항이라는 설명만으로 영향이 완전히 없다고 확정할 수도 없습니다.

집합건축물대장 표제부와 전유부, 변동사항을 대조해 위반사항이 실제로 어느 호실에 해당하는지 확인하는 것이 중요합니다. 특히 금융기관의 담보평가나 향후 매각에 영향을 줄 수 있는 사항이 있는지 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 장기동 소재 인천계양초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 함께 위치하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 건물이며, 외벽은 스톤코트와 석재붙임 등으로 마감돼 있습니다. 샷시창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 도시가스시설 및 난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측과 남동측은 폭 약 8m, 남서측은 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 건축물대장상 위반건축물 표시와 주택임차권등기가 확인됩니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 개별 건물의 상태와 주변 거래가격이 중요합니다. 현재 동일·유사 물건의 최근 거래가격 비교가 없어 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 국민은행 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 111,600,000원과 변경등기상 36,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 예상배당표는 변경 전 금액을 사용하고 있습니다.
• 강권중 임차권. 보증금 140,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 전입일·확정일자·배당요구·현재 점유를 확인하고 실제 배당순위를 검토하세요.
• 김현수 점유. 전입일 2020.06.25는 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현장 점유상태와 임대차계약의 실제 내용을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 임차권과 점유자에 대한 명세서 기재사항을 최종 확인하세요. 권리 소멸 여부와 명도 가능성은 분리해 검토해야 합니다.
• 위반건축물 표시. 표제부 위반건축물 표시가 401호가 아닌 301호·403호·201호에 관한 사항이라는 설명을 건축물대장 원본으로 대조하세요.
• 시세 확인. 감정가 175,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 지역·유사 면적의 최근 거래가격과 매물가격을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원으로 계산된 시나리오를 비교하되, 실제 유찰과 최저가 변경을 확정적으로 예상하지 마세요.
• 명도와 관리비. 임차인의 실제 점유 여부, 인도 가능 시점, 미납 관리비를 확인하고 예상 비용을 검토하세요.
• 최종 권리 재확인. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서와 집합건축물대장, 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”

인천 곤지그린빌2차 비동 401호는 말소기준권리가 2011년 국민은행 근저당권으로 명확하고, 그 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 2명 모두 기준권리보다 늦게 전입했으므로 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리 소멸과 입찰 안전성은 같은 뜻이 아닙니다. 140,000,000원 임차권등기, 보증금 미상 점유자, 최초 근저당권과 변경등기의 금액 차이, 건물 표제부 위반건축물 표시가 확인됩니다. 예상배당표 역시 이런 사항을 모두 반영한 확정 계산은 아닙니다.

더욱이 신건 최저가 175,000,000원을 최근 시장가격과 비교할 근거가 부족합니다. 유찰로 가격이 낮아지는 경우에도 실제 시세와 취득 관련 비용을 대조하기 전까지 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.

결론은 ‘권리상 인수는 제한적, 가격과 권리 원본 확인 전 입찰은 보류’입니다. 말소기준권리와 임차인 순위는 비교적 분명하지만, 배당 계산과 건축물대장, 실제 점유 및 현재 시세를 확인하는 과정이 투자 판단의 핵심입니다.