인천지방법원 2025타경794. 인천 남동구 남촌동 350-8, 정원빌라 3층 301호 다세대주택입니다. 대상 면적은 36.74㎡이고, 1991년 1월 23일 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 정은영·정찬우·정찬웅 씨로, 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
이 사건의 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2024년 6월 14일 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 3,850만원)이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이영학·인천신용보증재단·신용보증기금의 가압류 4건과 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 권리상 인수금이 없다는 사실과 물건 자체가 매력적이라는 평가는 별개입니다. 최근 기준 평균 5,300만원보다 현재 최저가가 높고, 거래 추세는 하락 방향입니다. 게다가 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 등기 권리는 단순하지만 가격과 실제 점유관계는 반드시 추가 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경794 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 350-8, 3층 301호 도로명주소: 인천광역시 남동구 남촌로124번길 62-15 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 36.74㎡ · 정원빌라 3층 301호 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 · 사용승인일 1991.01.23 |
| 현재 소유자 | 정은영 3분의 1 · 정찬우 3분의 1 · 정찬웅 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.06.14 · 을구 10번 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 38,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 36,134,074원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 임차·점유 | 별도 등록 임차인 확인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2024년 6월 14일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 38,500,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 갑구에 기재된 가압류는 다음 4건입니다.
- 2024.09.09 · 이영학. 청구금액 12,000,000원.
- 2024.09.20 · 인천신용보증재단. 청구금액 17,291,680원.
- 2025.05.14 · 인천신용보증재단. 청구금액 17,771,844원.
- 2025.05.20 · 신용보증기금. 청구금액 11,019,303원.
위 4건은 모두 말소기준권리보다 뒤에 접수된 가압류입니다. 따라서 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2025년 2월 25일 접수된 우리은행 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
소유권 변동도 확인해야 합니다. 2024년 4월 9일 정찬봉 씨가 53,000,000원에 매수했고, 이후 2024년 8월 2일 상속을 원인으로 2025년 4월 29일 정은영·정찬우·정찬웅 씨에게 각각 3분의 1 지분이 이전되었습니다. 현재 소유자 3명은 이 상속에 따른 공유자입니다. 이 소유권 이전은 말소 대상 가압류와 구별해야 합니다.
② 임차·점유 — 인수금 0원 추정, 그러나 임대관계는 미상
현재 분석상 별도로 확인되는 임차인 등록내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 이를 곧바로 공실이나 임차인 부재로 확정해서는 안 됩니다.
배당 추정표에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 계산에는 임차인 최우선변제와 실제 임대차관계가 반영되어 있지 않습니다. 따라서 배당표상의 인수금 0원과 실제 명도 위험 0원은 같은 의미가 아닙니다.
- 현장 방문을 통해 실제 거주자 및 점유 형태 확인.
- 전입세대 확인과 확정일자 부여 여부 확인.
- 임대차계약 및 보증금 존재 여부 확인.
- 점유자가 확인되면 대항력과 최우선변제 가능성을 별도로 판단.
③ 시세 비교 — 5,500만원 신건은 최근 기준 거래보다 비싸다
동일 단지 정원, 대상 면적 36.74㎡의 확인 거래는 다음과 같습니다. 거래 표본이 2건으로 많지 않으며, 최신 확인 거래는 2024년 4월입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 36.74㎡ | 3층 | 53,000,000원 |
| 2021.06 | 36.74㎡ | 3층 | 58,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.74㎡ | 2건 | 55,500,000원 |
전체 거래 평균은 55,500,000원이지만, 과거의 58,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 기준 평균 53,000,000원과 최신 확인 거래 53,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
현재 최저매각가 55,000,000원은 최근 기준 평균 53,000,000원보다 2,000,000원 높습니다. 비율로는 최근 기준 평균의 103.8%입니다. 즉 신건에서 최저가 그대로 낙찰받으면 최근 확인 거래보다 비싸게 취득하는 구조입니다.
특히 최신 확인 거래가 2024년 4월에 머물러 있다는 점도 중요합니다. 거래 표본이 적고 최신 거래의 시점도 제한적이므로, 현재 매수 수요를 충분히 반영한 가격이라고 단정하기 어렵습니다. 실제 응찰 전에는 주변 동일 면적 다세대의 추가 거래와 현장 상태를 확인해야 합니다.
유찰 시나리오상 가격은 다음과 같습니다. 이는 향후 회차별 예정가격을 가정한 값이며, 실제 매각 결과를 보장하지 않습니다.
| 구분 | 예상 매각가 | 우리은행 배당 | 채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 55,000,000원 | 38,500,000원 | 충족 |
| 1회 유찰 | 44,000,000원 | 38,500,000원 | 충족 |
| 2회 유찰 | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 미충족 |
유찰 시나리오는 제공된 배당 추정 기준입니다. 2회 유찰 시에는 우리은행 신청채권액 36,134,074원에 미달하는 배당으로 계산됩니다. 유찰 이후에도 실제 거래 시세, 점유 상태, 추가 비용을 다시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,390,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 38,500,000원 | 38,500,000원 |
| 2. 가압류 · 이영학 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단(2024.09.20) | 17,291,680원 | 3,110,000원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단(2025.05.14) | 17,771,844원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 11,019,303원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 5,500만원을 가정하면 집행비용 약 139만원을 먼저 반영하고, 우리은행 근저당에 3,850만원, 이영학 가압류에 1,200만원이 배당됩니다. 인천신용보증재단의 2024년 가압류에는 잔액 311만원이 배당되고 이후 순위 채권자에게는 배당되지 않는 것으로 추정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 남촌도림동 행정복지센터 북측 인근입니다. 고속도로 인근의 기존 주거지대로 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 남측으로 접한 세로를 통해 호구포로·남촌로 등 간선도로에 연계됩니다. 인근에 버스정류장이 소재하며 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인일은 1991.01.23이며 위생·급배수설비와 도시가스 공급설비가 있습니다.
- 토지. 정방형 평지로 다세대주택 부지에 이용 중이며, 토지면적은 226.5㎡입니다. 공시지가는 1,076,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역도 포함되어 있으므로 해당 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 노후 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 정원은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인 거래가 2건에 그치고 최신 거래도 2024.04이므로 거래 유동성이 높다고 보기 어렵습니다. 1991년 사용승인 건물이라는 점도 매수 수요와 향후 매도 가능성을 보수적으로 판단해야 하는 이유입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 55,000,000원은 최근 기준 평균 53,000,000원의 103.8%입니다. 최신 확인 거래도 53,000,000원이므로 신건 가격을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 지표는 -8.6%입니다. 과거 전체 평균 55,500,000원만 보고 입찰가를 높이지 말고, 최신 확인 거래와 최근 기준 평균을 우선해야 합니다.
- 공유자 확인. 정은영·정찬우·정찬웅 씨가 각각 3분의 1 지분을 보유합니다. 매각물건명세서와 등기부를 대조해 매각 대상이 전체 소유권인지 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 등록 임차인 내역이 확인되지 않더라도 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 확정일자 및 임대차계약 확인이 필요합니다.
- 배당 원본 대조. 우리은행 채권최고액 38,500,000원과 사건 청구액 36,134,074원을 구별하세요. 실제 채권액과 배당 순위, 당해세 등을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1991.01.23 사용승인된 건물입니다. 누수, 배관, 전기, 창호, 공용부분 및 내부 수리비를 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비와 관리 상태를 관리 주체에 확인하고 실제 인수 가능 비용에 반영하세요.
- 회차별 재검토. 1회 유찰 시 44,000,000원, 2회 유찰 시 35,200,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 회차가 바뀌면 시세와 배당, 입찰 경쟁 상황을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 및 실거래 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수금 0원 ≠ 좋은 가격”
인천 2025타경794는 권리분석만 놓고 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2024년 6월 14일 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 추정상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 투자 판단은 권리보다 가격과 환금성에서 갈립니다. 감정가이자 최저가인 5,500만원은 최근 기준 평균 5,300만원보다 200만원 높고, 최신 확인 거래 역시 5,300만원입니다. 최근 가격 추세는 -8.6%로 하락 방향입니다. 전체 평균 5,550만원만 보면 가격이 무난해 보일 수 있지만, 오래된 거래가 섞인 평균에 기대어 신건 가격을 정당화해서는 안 됩니다.
여기에 8세대 규모의 소규모 다세대, 1991년 사용승인 건물, 거래 표본 2건, 임대관계 미상이라는 변수도 있습니다. 인수금이 없다는 장점은 분명하지만, 점유관계와 실제 매도 가능성을 확인하지 않고 입찰하기에는 불확실성이 남습니다.
