인천지방법원 2025타경1131. 인천광역시 서구 오류동 블루텍 11층 공존-1123호에 대한 임의경매입니다. 이 물건은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사모카테크이며, 2018년 4월 6일 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 708,000,000원으로, 본건의 말소기준권리입니다.

권리관계만 보면 임차인 인수 위험은 낮습니다. 임차인이 없고, 선순위로 인수해야 할 임차보증금도 확인되지 않습니다. 신한은행 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 여기서 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 근저당의 공동담보에 같은 건물 11층 공존-1124호가 기재되어 있고, 감정평가서의 건물 기재에도 1123호와 1124호가 함께 등장합니다. 본건 매각 대상이 1123호 단독인지, 감정평가와 공동담보의 범위가 어떻게 구성되는지 원본 서류로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공동담보 범위는 확인

임차인 없음. 확인된 임차인에 따른 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2018년 4월 6일 설정된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 708,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.

갑구의 과거 가압류와 압류도 현재 살아 있는 권리로 보아서는 안 됩니다. 김세정·박지영·김태은·김정형·신명희 등의 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 서구(인천광역시)의 압류 역시 각각 해제 및 말소된 상태입니다. 이후 2025년 5월 26일 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

또한 공장으로 실제 이용 중인 물건이므로 임차인 기재가 없다는 사실만으로 현장 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 실제 사용자, 점유자, 임대차관계 및 인도 가능 여부는 현장조사와 관리주체 확인이 필요합니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 시세보다 싸다고 판단할 근거는 아직 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 357,000,000원으로 신건입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)입니다. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 거래사례를 통한 시세 비교가 확인되지 않으므로, 감정가가 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다.

특히 지식산업센터는 실제 사용 목적, 입주 가능 조건, 임대수요 및 관리비 등을 함께 검토해야 합니다. 단순히 감정가가 3억 5,700만원이라는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 감정가의 80%, 64%를 적용한 가정입니다. 은행 미배당액은 채권최고액 708,000,000원 기준이며, 실제 채권 잔액 및 공동담보에 따른 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금이 신한은행에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준으로 은행의 미배당액이 발생하지만, 이는 채권자의 회수 부족분입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 금액을 매수인 인수액으로 해석하면 안 됩니다. 공동담보에 따른 실제 채권 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단오류역 서측 인근입니다. 주변은 공장과 지식산업센터 등이 위치하는 산업단지로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 인천지하철 2호선 검단오류역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 25미터 내외, 북동측 및 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 지구단위계획구역(뷰티풀파크)에 해당합니다. 일반산업단지, 성장관리권역, 가축사육제한구역 등의 지정사항도 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 15층 건물입니다. 사용승인일은 2016.08.19.이며 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지·소화전설비, 승강기 및 주차장을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반공업지역의 공장용지이며, 토지이용계획상 일반산업단지 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주거용 부동산이 아닌 공장(지식산업센터) 물건입니다. 일반 아파트와 같은 매수 수요층을 전제로 해서는 안 됩니다. 실제 사용 가능한 업종, 입주·이용 조건, 임대수요 및 관리비를 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 목적물 동일성 확인. 본건은 공존-1123호로 표시되지만 감정평가서에는 공존-1123호와 공존-1124호가 함께 언급됩니다. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서에서 실제 매각 목적물과 평가 범위를 대조하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당의 공동담보에 공존-1124호가 기재되어 있습니다. 1124호와의 담보관계, 별도 매각 여부, 채권 배당관계 및 말소 범위를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 357,000,000원을 그대로 적정 시장가격으로 받아들이지 마세요. 동일 건물·유사 면적·동일 용도의 실거래와 임대료를 확인한 뒤 응찰 상한을 설정해야 합니다.
• 실제 이용 조건. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 해당 호실의 실제 이용자, 사용 업종, 입주 가능 조건 및 관련 관리규정을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차인은 확인되지 않지만 공장으로 사용 중인 물건입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 사용관계, 내부 설비 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비 체납. 지식산업센터 관리사무소에 관리비 체납액, 공용부분 미납액, 관리규정 및 추가 부담금 여부를 확인하세요.
• 채권액 구분. 신청채권자 청구액 604,050,066원과 근저당 채권최고액 708,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 실제 피담보채권 잔액과 공동담보에 따른 배당관계를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 매각기일 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다르다

인천 2025타경1131 블루텍 공존-1123호는 임차인 인수 위험이 확인되지 않고, 말소기준권리인 신한은행 근저당도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리관계가 단순하다는 이유만으로 입찰하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 첫째, 공존-1123호와 공존-1124호가 감정평가 및 공동담보에 함께 등장한다는 점입니다. 둘째, 공장(지식산업센터)이라는 특수 용도에 따른 실제 이용 가능성과 환금성을 검토해야 합니다. 셋째, 비교 가능한 실거래 자료 없이 감정가 357,000,000원을 적정가격으로 단정할 수 없습니다.

신건 매각대금에서 은행에 전액 배당되지 않는다는 사실은 채권자의 회수 위험이지 매수인의 추가 인수 부담이 아닙니다. 이 둘을 혼동해서는 안 됩니다.

권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 목적물 범위는 확인이 필요합니다. 이 물건의 입찰 판단은 단순히 최저가가 아니라 1123호의 정확한 매각 범위, 공동담보 관계, 실제 사용가치와 환금성을 확인한 뒤 내려야 합니다.