인천지방법원 2025타경1226. 인천광역시 연수구 선학동 442, 한화포레나인천연수 103동 6층 601호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리관계와 실제 점유관계를 분리해서 봐야 한다는 점입니다. 등기부에는 하나은행 근저당권이 설정되어 있고, 이후 하나은행의 임의경매 신청과 국세 압류가 이어졌습니다. 2024년 1월 18일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

근저당권의 채권최고액은 550,000,000원이고, 경매 신청채권자의 청구액은 515,574,726원입니다. 현재 회차의 예상 매각가 636,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용과 하나은행 채권을 배당하고도 소유자에게 약 77,240,000원이 남는 것으로 계산됩니다.

다만 권리분석에서 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다. 등재된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등재 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 전입세대와 점유 현황을 확인하기 전까지 인수 위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준이다

등기상 권리구조는 단순한 편입니다. 2023년 11월 21일 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 금지사항등기가 존재했으나, 이후 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 과정에서 등기부상 말소되었습니다.

2024년 1월 18일 소유자 김일환 명의로 소유권이 이전되었고, 같은 날 을구 1번 하나은행 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다. 채권최고액은 550,000,000원입니다.

2025년 6월 20일 하나은행의 임의경매개시결정이 등기되었고, 2026년 1월 13일에는 남동세무서장의 압류가 추가되었습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 입찰가를 확정하지 말 것

현재 감정가와 최저매각가는 모두 636,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 첫 매각이 진행됩니다.

소유권이전 당시 거래가액은 501,400,000원입니다. 다만 이 금액은 2024년 1월 18일의 과거 개별 거래가격이므로, 2026년 현재의 시장가격이나 동일 단지 최신 실거래 평균을 대신할 수 없습니다.

따라서 감정가 636,000,000원이 현재 시세보다 높은지 낮은지는 현 단계에서 단정할 수 없습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 동일 면적대 거래 추세를 확인한 뒤 비교해야 합니다. 특히 감정가와 과거 취득가액의 차이만으로 현재 물건의 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 636,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.4%를 적용한 추정치입니다. 하나은행 배당액은 채권최고액 550,000,000원을 기준으로 계산한 금액이며, 실제 채권잔액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 515,574,726원으로 채권최고액과 구분해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당의 변화

신건에서는 집행비용과 하나은행 근저당권을 배당하고도 소유자에게 잔여금이 발생하는 것으로 계산됩니다. 반면 1회 유찰로 최저매각가가 508,800,000원이 되면 은행 채권이 전액 배당되지 않고, 48,688,000원의 미배당액이 발생하는 시뮬레이션입니다. 2회 유찰 시에는 미배당액이 149,430,400원으로 증가합니다.

중요한 점은 채권 미배당액이 곧 매수인 인수액은 아니라는 사실입니다. 하나은행 근저당권은 말소기준권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 은행이 배당받지 못한 금액이 있다고 해서 그 금액을 낙찰자가 추가로 부담하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 선학동 소재 선학경기장 서측 인근입니다. 주변은 유사한 형태의 아파트단지와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 인천1호선 선학역이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2023년 9월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 지상 23층 건물의 6층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재붙임 등으로 마감되었습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 층별 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있으며 지하 2~3층에 주차장이 있습니다.
• 도로. 남동측 방면으로 노폭 약 13미터 내외의 왕복 2차로 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역, 소로1류 및 소로2류 접합, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트라는 용도와 교통 여건은 긍정적인 요소입니다. 다만 실제 환금성과 적정 매입가격은 동일 단지·동일 면적의 최근 거래가격 및 거래 추세를 확인한 후 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 및 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 현황조사서 및 실제 점유자를 대조해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 위험. 소유자 또는 제3자 점유 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자를 파악하고 인도명령 가능 여부 및 명도 협의 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 하나은행 채권 확인. 채권최고액 550,000,000원과 신청채권 청구액 515,574,726원은 구분해야 합니다. 실제 원금·이자·연체이자 및 배당요구 금액을 확인하세요.
• 압류 및 세금. 2026년 1월 13일 남동세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 압류는 말소기준권리 후순위로 매각 소멸하는 구조이나, 당해세 등 실제 조세 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
• 신탁 이력. 과거 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었고, 2024년 1월 18일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전이 이루어졌습니다. 신탁등기 말소와 소유권이전 경위를 등기부 및 신탁원부와 대조하세요.
• 시세 검증. 2024년 거래가액 501,400,000원만으로 현재 적정가격을 판단하지 마세요. 최근 12개월 평균, 최신 실거래 및 동일 면적 거래 추세를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비. 공동주택 관리사무소에 체납 관리비를 문의하고, 공용부분 미납액 등 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 깨끗함과 실제 안전성은 다르다”

인천 2025타경1226은 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정과 세무서 압류가 정리되는 구조입니다. 등기상 권리관계는 복잡하지 않고, 현재 회차의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 사건을 단순히 인수 위험이 없는 안전한 물건이라고 단정해서는 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 실제 임차인과 점유자에 대한 확인이 선행되어야 합니다. 또한 감정가 636,000,000원에 대한 최근 실거래 비교가 이루어지지 않은 상태이므로 가격 경쟁력 역시 아직 판단할 수 없습니다.

2024년 소유권이전 거래가액 501,400,000원은 참고할 수 있지만, 현재 시세를 대체하는 가격은 아닙니다. 신건 최저가 636,000,000원에 바로 응찰하기보다 동일 단지 실거래와 임대·점유관계를 먼저 검증하는 접근이 필요합니다.

권리구조는 비교적 단순, 임대관계는 확인 필요, 가격은 검증 보류. 이 물건의 핵심은 등기부만 보고 입찰하는 것이 아니라 실제 점유와 현재 시장가격까지 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것입니다.