인천지방법원 2025타경1288. 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 숭의힐타운 제2동 2층 202호의 임의경매 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층에 해당합니다. 2022년 소유권이 최희성에게 이전된 뒤 같은 날 근해안강망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 252,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청하면서 매각 절차가 진행되고 있습니다.

권리의 출발점은 명확합니다. 2022.11.30 설정된 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 수협은행 명의 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다. 다만 등기상 권리가 단순하다는 사실과 실제 점유·임차관계가 안전하다는 판단은 별개입니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대와 실제 점유자를 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 훨씬 분명한 경고가 나타납니다. 숭의힐타운의 최근 12개월 실거래 평균은 161,800,000원이고, 가장 최근 거래는 2026년 1월 159,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가가 247,000,000원입니다. 최근 평균보다 85,200,000원 높아, 현재 가격에서는 시세상 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

과거 등기 흐름을 보면 2022.03.15 정남원 명의 소유권보존과 수협은행에 대한 신탁등기가 이루어졌습니다. 이후 2022.11.30 신탁재산 귀속으로 해당 신탁등기가 말소되었고, 같은 날 최희성 명의 소유권이전과 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 핵심 권리입니다.

근저당권 채권최고액은 252,000,000원이고, 경매 신청 청구금액은 219,978,188원입니다. 채권최고액은 담보되는 채권의 한도이지 확정된 실제 채무잔액과 동일한 금액은 아닙니다. 따라서 예상배당표는 채권최고액 기준의 시뮬레이션으로 해석해야 합니다.

임차인·점유관계 — 확인이 필요한 부분

특히 근저당권 설정일인 2022.11.30보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 실제 존재하는지 살펴봐야 합니다. 점유자가 발견되더라도 전입 및 점유개시 사실을 확인하기 전에는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상인 점유자가 확인된다면 인수 위험을 다시 산정해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 평균의 152.7%

숭의힐타운은 48세대 규모의 다세대주택이며, 비교 가능한 유사 면적의 최근 실거래 10건이 확인됩니다. 거래 면적은 57.82㎡, 58.57㎡, 60.99㎡이고, 2025년 8월부터 2026년 1월까지 거래된 사례입니다.

실거래 가격은 155,000,000원~165,000,000원에 형성되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 161,800,000원이고, 2026년 1월의 최신 거래가격은 159,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 247,000,000원으로, 최근 평균보다 85,200,000원, 최신 거래보다 88,000,000원 높습니다.

비교 거래 중 실제 대상과 같은 2층 거래도 확인됩니다. 2026년 1월 58.57㎡ 2층 거래가 159,000,000원이고, 2025년 10월과 9월의 60.99㎡ 2층 거래는 각각 165,000,000원입니다. 이는 신건 최저가와의 차이가 단순한 층수 차이만으로 설명되기 어려울 만큼 크다는 점을 보여줍니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 권리관계에 따른 차이는 추가 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 4,258,000원을 우선 공제하고, 나머지 242,742,000원이 근해안강망수산업협동조합의 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준으로는 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 피담보채권액과 확정 배당액은 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당 9,258,000원은 채권최고액 대비 부족분으로, 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.

④ 회차별 배당·가격 시나리오

이 물건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 제공된 회차별 시뮬레이션에 따르면 1회 유찰 시 최저가가 197,600,000원, 2회 유찰 시 158,080,000원으로 낮아집니다. 그러나 1회 유찰 후에도 최근 실거래 평균보다 비쌉니다. 2회 유찰 시에야 최근 평균과 비슷한 가격 범위에 들어옵니다.

각 회차의 미배당은 채권최고액 252,000,000원 기준입니다. 실제 채무잔액과 일치하지 않을 수 있으며, 후속 회차는 확정된 매각 결과가 아닌 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 인천용정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다. 남측과 동측의 포장도로를 이용하여 출입합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 도배 등으로 추정되며 하이샷시 창호가 설치되어 있습니다. 상·하수도 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 용도 및 규모. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 숭의힐타운은 48세대 규모로, 사용승인일은 2022.02.23입니다. 대규모 아파트단지와 달리 개별 거래 사례와 매수 수요를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
• 토지 및 도로. 공동주택 건부지로 이용되고 있으며, 토지 관련 자료상 완경사·사다리형·소로각지입니다. 대지 전체 면적은 2,163.0㎡이고, 공시지가 자료는 1,542,000원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 준주거지역이며 수봉 지구단위계획구역, 고도지구(G.L+15m 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 구체적인 거래 및 취득 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 실제 내부 하자와 시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 유사 면적 거래 10건이 확인되지만, 단지 규모는 48세대입니다. 최근 거래가격은 155,000,000원~165,000,000원으로 형성되어 있고, 현재 감정가와 차이가 큽니다. 처분 시 기대 가능한 가격은 감정가가 아니라 실제 거래 가능한 시장가격을 중심으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래를 가격 기준으로 삼기. 최저매각가 247,000,000원은 최근 평균 161,800,000원의 152.7%입니다. 감정가를 적정 매수가로 전제하지 말고 최신 거래 159,000,000원과 유사 면적 거래를 함께 검토하세요.
• 회차별 가격 검토. 1회 유찰 시 197,600,000원으로 낮아지지만 여전히 최근 평균을 웃돕니다. 2회 유찰 시 158,080,000원으로 최근 거래 수준에 가까워지므로, 그 시점에도 취득 부대비용과 안전마진을 재계산해야 합니다.
• 점유 및 대항력 확인. 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료와 현장 점유 상황을 확인하고, 임차인이 있다면 전입일·점유개시일·확정일자·보증금을 대조하세요.
• 근저당권과 실제 채무 구분. 채권최고액은 252,000,000원, 신청 청구금액은 219,978,188원입니다. 예상배당표의 미배당은 채권최고액 기준으로 계산되었으므로 실제 배당액 및 인수관계를 구분해서 확인하세요.
• 과거 신탁 말소 확인. 수협은행에 대한 신탁등기는 2022.11.30 말소된 것으로 나타납니다. 등기사항전부증명서 원본을 통해 현재의 소유권 및 신탁 관련 등기 상태를 다시 확인하세요.
• 관리비·명도비용. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부, 현재 점유자와의 인도 협의 가능성, 실제 수리비와 명도 관련 비용을 확인하세요.
• 현장 상태 확인. 내부 마감과 설비 상태, 누수 및 결로 여부, 주변 환경과 도로 접근성 등을 현장에서 점검해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 매각기일은 2026.11.13입니다. 입찰 전 법원의 진행 상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 합격이 아니다”

인천 숭의힐타운 2동 202호는 2022년 근저당권이 말소기준권리인 비교적 단순한 등기구조를 가지고 있습니다. 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 권리 기준 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유 및 대항력 위험을 확인하기 전까지 권리 안전성을 확정해서는 안 됩니다.

무엇보다 결정적인 문제는 가격입니다. 현재 최저가 247,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 161,800,000원보다 52.7% 높습니다. 최근 거래 최고가 165,000,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 1회 유찰되어도 최근 실거래 평균을 웃돌며, 2회 유찰 시에야 최근 시세에 가까워지는 구조입니다.

여기에 단지 평균 2.4회 유찰이라는 경매 통계, 48세대 다세대주택의 환금성, 확인되지 않은 점유·임차관계까지 고려하면 현재 신건 가격을 적극적으로 평가하기 어렵습니다.

결론은 명확합니다. 등기상 권리구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세보다 지나치게 높습니다. 현재 회차는 가격상 보류가 타당하며, 유찰 후에도 실제 실거래 시세와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.