인천지방법원 2025타경1324. 인천 계양구 효성동 서해그랑블 더테라스 102동 2층 203호 아파트입니다. 이 물건의 권리관계는 2023년 10월 10일 설정된 주식회사 하나은행의 근저당권을 기준으로 정리할 수 있습니다. 채권최고액은 442,750,000원이며, 이후 설정된 성지금속·안성열·인천신용보증재단의 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

소유권은 당초 신탁재산 처분을 통해 정민우에게 이전되었고, 이후 2024년 10월 12일 상속을 원인으로 2025년 7월 15일 정완영에게 이전되었습니다. 현재 사건은 파산자 망 정민우의 상속재산 청산을 위한 형식적 경매개시결정에 따른 것입니다. 별도로 하나은행의 채권 양수인인 더블유에이치2509유동화전문 유한회사 명의의 경매개시결정도 등재되어 있습니다.

등기상 후순위 권리의 소멸 구조와 배당 시뮬레이션은 비교적 명확합니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 임차인 등재가 확인되지 않는다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 임대차가 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준, 후순위 가압류는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 2023년 10월 10일 설정되었으며 채권최고액은 442,750,000원입니다. 실제 대출 잔액이나 현재 채권액과 채권최고액은 구분해야 합니다.

말소기준권리 이후에는 갑구 4번 성지금속 가압류 9,131,194원, 갑구 5번 안성열 가압류 16,614,000원, 갑구 6번 인천신용보증재단 가압류 30,000,000원이 설정되어 있습니다. 세 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 등기 분석에 표시되어 있습니다.

갑구 1번의 한국자산신탁 신탁등기는 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 과정에서 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 유효한 신탁등기가 남아 있는 구조로 보아서는 안 됩니다.

② 가격·회차 시나리오 — 시세 판단은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 527,000,000원이며 유찰 없이 신건으로 진행됩니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.

따라서 이 물건은 단순히 감정가가 적정하다거나 신건 가격에 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 우선 감정가와 실제 거래사례를 대조하고, 그 다음 회차별 배당 부족액 및 입찰가격을 검토하는 순서가 적절합니다.

미배당 부족액은 해당 회차에서 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다. 시나리오에 표시된 매수인 인수액 0원과는 별개의 개념입니다. 실제 채권액과 배당 결과는 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 527,000,000원 가정)

* 두 경매개시결정은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외한 금액입니다. 근저당은 채권최고액 기준, 가압류는 등기상 청구금액 기준입니다. 집행비용은 약 1.5% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 인천효성초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 23층 건물 중 제2층 제203호입니다. 사용승인일은 2023년 6월 29일입니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 없어 환금성이나 적정 매도가격을 수치로 평가할 수 없습니다. 실제 거래사례와 동일 단지의 거래 흐름을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 임대관계 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자와 사용 상태를 확인하고, 전입세대·확정일자·임대차계약 및 보증금 여부를 별도로 점검해야 합니다. 임차인 등재가 없다는 이유만으로 명도 부담이 없다고 단정하지 마세요.
• 하나은행 근저당 잔액. 채권최고액은 442,750,000원입니다. 이는 실제 대출 잔액과 동일한 금액이라고 볼 수 없습니다. 실제 채권액과 변제·배당 관계를 확인해야 합니다.
• 채권 양도 확인. 후행 경매개시결정에는 더블유에이치2509유동화전문 유한회사가 기재되어 있으며 양도인은 주식회사 하나은행입니다. 현재 채권자 및 채권양도 관계, 실제 청구금액을 확인하세요.
• 가압류 3건. 성지금속 9,131,194원, 안성열 16,614,000원, 인천신용보증재단 30,000,000원입니다. 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나 배당표의 청구금액과 실제 확정 채권액은 구별해야 합니다.
• 경매절차 확인. 현재 사건은 파산자 망 정민우의 상속재산 청산을 위한 형식적 경매개시결정입니다. 별도의 경매개시결정도 등재되어 있으므로 두 절차의 사건기록과 매각 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 527,000,000원은 신건 최저가와 동일합니다. 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 실거래를 확보하기 전까지 감정가를 시장가격으로 간주하거나 가격 메리트를 부여하지 마세요.
• 배당·세금 확인. 예상배당은 집행비용 추정치와 채권최고액·가압류 청구금액을 바탕으로 계산한 것입니다. 당해세 등 우선 항목과 실제 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 관리비 체납 여부, 공용부분 관련 부담, 내부 시설 상태 및 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 각 경매 사건기록을 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소기준이 명확하다 ≠ 입찰 위험이 없다”

인천 2025타경1324는 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류 3건과 경매개시결정 2건이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권자 배당 부족액은 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 등기 권리만 놓고 보면 기준이 비교적 명확한 물건입니다.

그러나 두 가지 중요한 검증 과제가 남아 있습니다. 첫째, 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유와 임차보증금 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 5억 2,700만원이 시장가격에 비해 적정한지 판단할 수 없습니다.

따라서 이 물건의 결론은 등기상 인수 위험은 낮게 산정되지만, 점유와 가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 권리관계만 보고 입찰을 결정하지 말고, 임대차·현장 확인과 실거래 검증을 마친 뒤 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.