인천지방법원 2025타경1448. 인천 미추홀구 학익동 금성빌라 지하층 1호로 등재된 다세대주택입니다. 전용면적은 36.49㎡이며, 감정가는 4,900만원입니다. 현재 소유자는 김광선 씨로, 2019년 3월 13일 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득한 뒤 같은 날 농협은행 근저당권을 설정했습니다. 이후 2024년 11월 인천신용보증재단의 가압류가 들어왔고, 2025년 8월 농협은행이 다시 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당권보다 뒤에 설정된 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수금도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서의 현황 표시와 공부상 호수가 다르다는 사실은 반드시 짚어야 합니다. 실제 경매 대상이 어느 공간인지, 현관과 출입구가 어디인지, 점유자가 누구인지 확인하기 전에는 가격이 낮다는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다.

가격 자료도 주의가 필요합니다. 제공된 집계상 최근 12개월 평균은 6,650만원이지만, 개별 거래목록의 최신 거래 표시는 2022년 8월입니다. 따라서 4,900만원이 과거 거래보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 이 물건은 권리보다 물건 특정과 현장 확인이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수금은 0원, 말소기준은 2019년

말소기준권리는 2019년 3월 13일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 26,160,000원이며, 현재 경매의 기준이 되는 권리입니다. 매각으로 이 근저당권은 소멸합니다.

2024년 11월 7일 설정된 인천신용보증재단 가압류는 말소기준권리 이후의 권리입니다. 따라서 경매 매각으로 소멸하며, 매수인이 가압류 채무를 직접 인수하는 구조는 아닙니다. 2025년 8월 6일 농협은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

과거 권리도 구분해야 합니다. 2016년 10월 14일 설정된 박남북의 전세권은 전세금 15,000,000원이었지만, 2019년 3월 13일 임의경매 매각으로 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 그대로 인수하는 전세권으로 볼 수 없습니다. 2017년 설정된 기존 가압류들과 2018타경3313 경매개시결정도 2019년 매각 과정에서 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 과거 거래 대비 낮지만, 현재 시세로 단정할 수 없다

금성빌라의 거래자료는 전용면적 36.49㎡를 중심으로 한 소규모 다세대 거래입니다. 확인되는 개별 거래는 2021년 8월부터 2022년 8월까지입니다. 현재 최저가는 4,900만원으로 과거 거래가격보다 낮지만, 최신 개별 거래가 2022년 8월이라는 점을 고려해야 합니다.

개별 거래의 범위는 6,400만원~7,500만원이며 전체 평균은 6,820만원입니다. 제공된 집계상 최근 12개월 평균은 6,650만원(4건), 최신 거래는 2022년 8월 6,500만원입니다.

현재 최저가 4,900만원은 집계된 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 과거 거래가격과 비교하면 낮은 수준으로 보입니다. 다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 집계상 최근 12개월 평균과 개별 거래목록의 최신 거래월 사이에 시점 차이가 있으므로, 6,650만원을 2026년 현재의 확정 시세로 받아들여서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

매각대금 4,900만원에서 집행비용 약 128만 2,000원을 먼저 제외하고, 농협은행 근저당권에 채권최고액 기준 2,616만원을 배당하는 가정입니다. 나머지 2,155만 8,000원은 인천신용보증재단 가압류 채권에 배당됩니다.

전체 채권 청구액은 92,165,895원이며, 예상 채권자 배당액은 47,718,000원입니다. 따라서 44,447,895원의 미배당 채권이 남습니다. 이는 채권자 측 미회수액이지, 이 분석상 매수인 인수금은 아닙니다.

농협은행의 경매 신청 청구액은 19,879,759원이고 등기상 근저당 채권최고액은 26,160,000원입니다. 위 배당 가정은 배당자료에 표시된 채권최고액 기준을 따릅니다. 실제 배당은 확정 채권액과 집행비용, 당해세 등 우선하는 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 인수는 0원

위 금액은 제공된 회차별 시나리오 기준입니다. 채권자 미배당액이 증가하더라도 말소기준권리 이후의 가압류를 매수인이 직접 인수하는 것은 아닙니다. 실제 매각 결과와 배당표는 법원 절차에서 확정됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인하사대부속중학교 북동측 인근입니다. 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 주거지로서 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 지하층 1호로 평가됐으며, 외벽은 적벽돌 등 마감, 창호는 섀시 마감입니다. 위생·상하수도·난방설비가 되어 있습니다.
• 건축연한. 건축물대장 사용승인일은 1991.08.29입니다. 현재 기준으로 오래된 건물이며, 실제 내부 상태와 누수·습기·방수·설비 상태를 확인해야 합니다.
• 단지 규모. 1개 동 8개 호 규모이며 주차 0대입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본과 수요층이 제한될 수 있어 환금성에 주의해야 합니다.
• 토지. 토지면적은 261.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·자루형입니다. 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 접하고, 일부 토지가 도로처럼 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역에도 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 범위와 거래 관련 요건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 개별공시지가는 1,245,000원/㎡입니다.
• 건축물 하자. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없다고 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서의 현황 호수 표시는 별도로 확인해야 할 불일치가 있습니다.
• 환금성. 8개 호 규모의 오래된 다세대주택이며 주차장이 없습니다. 개별 거래목록의 최신 거래가 2022.08로 확인되므로 현재 거래량과 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 공부상 지하층 1호와 현황 101호의 동일성. 가장 먼저 해결해야 할 문제입니다. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 건축물대장, 집합건물 등기부, 실제 현관 위치를 모두 대조해 매각 대상 공간이 어디인지 확인하세요.
• 101호 현관 표식 확인. 현황조사에서 1층 1호 세대 현관에도 101호 표식이 확인됐습니다. 실제 지하층 1호와 1층 101호가 어떻게 구분되는지, 출입구와 내부 구조가 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없고 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 임대차계약 여부, 관리비 체납 및 명도 가능성을 별도로 확인하세요.
• 지하층 상태 확인. 지하층 주택의 특성상 누수·결로·곰팡이·채광·환기·배수 상태를 직접 확인해야 합니다. 건물의 방수와 공용 배관 상태도 점검 대상입니다.
• 최신 거래 재확인. 개별 실거래 자료의 최신 거래는 2022.08입니다. 제공된 최근 12개월 평균 6,650만원만으로 2026년 시세를 확정하지 말고, 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 비교하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역에 포함되어 있으므로 해당 부동산에 실제 적용되는 허가 요건과 예외를 관할 기관에 확인하세요.
• 주차·건물 관리상태. 주차 0대인 소규모 건물입니다. 공용부분 관리 상태, 장기수선 필요성, 관리비 및 주변 주차 여건을 확인하세요.
• 배당표 원본 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다. 실제 배당순위와 채권액은 법원 자료로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 건축물대장을 함께 확인하세요. 특히 현황 호수와 공부상 호수의 차이는 서류만으로 넘기지 말고 현장과 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수금 0원”보다 중요한 것은 물건의 동일성

인천지방법원 2025타경1448 금성빌라는 권리분석만 놓고 보면 인수금 0원으로 계산되는 물건입니다. 2019년 3월 13일 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 2024년 인천신용보증재단 가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 과정에서 채권자에게 44,447,895원의 미배당액이 남더라도, 그 금액을 매수인 인수금으로 볼 수는 없습니다.

그러나 권리관계가 단순하다는 이유로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 공부상 지하층 1호와 현황 101호가 다르고, 1층 1호 현관에도 101호 표식이 있습니다. 이 불일치가 해소되지 않으면 실제 취득하는 공간과 점유 상태를 명확하게 특정하기 어렵습니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가 4,900만원은 제공된 과거 거래 및 집계 평균보다 낮지만, 개별 거래목록의 최신 거래는 2022년 8월이고 거래 추세는 -11.3%입니다. 8개 호 규모의 오래된 다세대주택, 주차 0대라는 조건까지 고려하면 현재 시세와 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

권리는 비교적 깨끗하지만, 물건 특정은 확인이 필요하고 가격 메리트는 아직 확정할 수 없습니다. 이 물건의 입찰 여부는 지하층 1호와 현황 101호의 동일성, 실제 점유관계, 최신 거래가격을 모두 확인한 뒤 판단해야 합니다. 확인되지 않는다면 신건이라는 이유로 서두를 필요가 없습니다.