인천지방법원 2025타경507538. 인천 남동구 간석동 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 5층 501호입니다. 전용면적은 12.819㎡로, 감정평가서상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박찬호 씨이며, 말소기준권리는 2013년 8월 8일 설정된 고창농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,160만원입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 임차인 문인수의 전입신고와 확정일자는 2021년 6월 2일로, 2013년 설정된 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없으며, 2024년 7월 24일 등기된 주택임차권도 말소기준권리 후순위입니다. 매각으로 임차권등기가 소멸하는 구조이므로 임차보증금 2,250만원을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 3,575만원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 3,450만원입니다. 반면 신건 최저가는 4,600만원입니다. 최근 거래 추세까지 -4.2%로 하락하고 있어, 권리상 인수 부담이 없다는 이유만으로 신건에 응찰할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타(도시형생활주택·원룸형) · 전용 12.819㎡ · 13층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박찬호 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 46,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 문인수 / 23,679,246원 |
| 말소기준권리 | 2013.08.08. 고창농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 51,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 건물 현황 | 106세대 · 사용승인 2013.03.20 · 철근콘크리트구조 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013년 8월 8일 고창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 51,600,000원이며, 을구 1번 근저당권을 기준으로 이후 권리의 인수 여부를 판단해야 합니다.
2019년 9월 4일 김대성 명의의 가압류 22,500,000원이 등기되었으나, 2019년 9월 18일 해제되어 9월 26일 말소된 이력입니다. 현재 인수해야 할 가압류로 보지 않습니다.
임차인 문인수의 임대차계약일은 2021년 5월 15일, 점유개시일은 2021년 5월 29일, 주민등록일과 확정일자는 2021년 6월 2일입니다. 이 날짜들은 모두 2013년 근저당권 설정 이후입니다. 따라서 선순위 근저당권에 대항할 수 있는 임차인이 아니며, 매수인에게 보증금 반환의무가 인수되는 구조가 아닙니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 동일인 관계 확인 필요
임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 문인수 1명입니다. 보증금은 22,500,000원이며, 배당요구일은 2024년 7월 24일입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고가 아니라 임차권자로 기재된 사람입니다.
| 임차인 / 점유범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 문인수 5층 501호 12.819㎡ 전부 |
22,500,000원 | 2021.06.02 2021.06.02 |
임차권등기 2024.07.24 배당요구 2024.07.24 |
대항력 없음 우선변제 순위 확인 승계 아님 |
임차인의 전입신고일은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 존재하지만, 선순위 근저당권보다 후순위이므로 선순위 근저당권을 앞서는 배당권으로 볼 수 없습니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차보증금 22,500,000원은 매수인 인수액에 포함하지 않습니다.
특히 임차보증금 22,500,000원과 강제경매 신청채권 청구액 23,679,246원은 각각 별도로 기재되어 있습니다. 두 금액을 동일 채권으로 단정하거나 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권의 발생 원인과 중복 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 신건 4,600만원은 최근 거래보다 높다
간석리페(1차)도시형생활주택의 대상 전용면적은 12.819㎡입니다. 면적이 유사한 12.37㎡ 거래를 중심으로 최근 12개월 거래 6건을 살펴보면, 평균은 35,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 12.37㎡ | 7층 | 34,500,000원 |
| 2026.09 | 12.37㎡ | 5층 | 35,000,000원 |
| 2026.09 | 12.37㎡ | 4층 | 35,000,000원 |
| 2026.09 | 12.37㎡ | 12층 | 35,000,000원 |
| 2026.09 | 12.37㎡ | 6층 | 35,000,000원 |
| 2026.03 | 12.37㎡ | 10층 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 35,750,000원 |
가장 최근 거래는 2026년 10월의 34,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 35,750,000원이며, 현재 최저매각가 46,000,000원은 평균의 128.7%입니다. 최근 평균보다 10,250,000원 높은 가격입니다.
전체 거래 평균 36,543,333원보다도 최저가가 높지만, 가격 판단에서는 과거 거래가가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 특히 최근 거래 추세는 -4.2%로 하락 방향입니다. 따라서 감정가를 기준으로 신건에 입찰하는 것은 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
1회 유찰: 36,800,000원(감정가 80%) — 최근 평균 35,750,000원보다 여전히 높습니다.
2회 유찰: 29,440,000원(감정가 64%) — 최근 12개월 평균보다 낮아지는 구간입니다.
단지 평균 유찰 횟수는 1.4회이며, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 신건 입찰을 서두르기보다 회차별 가격과 실제 거래를 비교하는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 2.7% 추정) | - | 1,228,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 고창농업협동조합 | 51,600,000원 | 44,772,000원 |
| 2. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 문인수 | 23,679,246원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 임의경매개시결정 · 고창농업협동조합 | 23,679,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 46,000,000원에서 집행비용 추정액 1,228,000원을 공제하면 44,772,000원이 남습니다. 이 금액이 선순위 고창농업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 51,600,000원 전액에는 미치지 못하며, 후순위 경매 신청채권에는 배당할 재원이 없습니다.
가정배당표 기준 총 채권액은 98,958,492원, 채권자 총 배당액은 44,772,000원, 미배당액은 54,186,492원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물이며, 사용승인일은 2013년 3월 20일입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 대상 전용면적은 12.819㎡이며, 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지는 평지이며 북측으로 소로 한 면과 접합니다.
- 토지 공시지가. 2,047,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되어 있습니다.
- 환금성. 106세대 규모의 도시형생활주택입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.4회이며, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 최근 12개월 거래 6건이 확인되지만 최근 거래 추세가 -4.2%이므로 매각 시 가격 조정 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 제한. 4,600만원은 최근 12개월 평균 3,575만원의 128.7%입니다. 최신 거래 3,450만원과도 차이가 큽니다. 신건 감정가를 그대로 입찰 상한으로 삼지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 최저가 36,800,000원은 여전히 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 시 29,440,000원으로 낮아지므로, 회차별 가격과 실제 거래를 다시 비교하는 전략이 합리적입니다.
- 임차인 관계 확인. 임차권자 문인수와 강제경매 신청채권자 문인수가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급 사실, 채권 발생 원인과 중복 여부를 확인하세요. 가장임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
- 임차권 말소 확인. 임차권등기는 말소기준권리 후순위이며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서와 등기부의 최종 권리관계를 대조하세요.
- 배당 관계 확인. 고창농업협동조합의 근저당 채권최고액은 51,600,000원입니다. 신건 매각대금 가정에서는 44,772,000원이 배당되어 미배당이 발생합니다. 임차보증금과 경매 신청채권의 관계도 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 현황, 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요. 권리상 인수액이 0원이어도 점유 및 명도 부담까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
- 관리비·유지비. 도시형생활주택의 관리비 체납 여부와 공용부분 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 거래내역을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”
이 물건은 말소기준권리인 2013년 근저당권보다 임차인의 전입과 임차권등기가 늦습니다. 대항력이 없고 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 권리상 보증금 인수 위험은 낮은 편입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 좋은 매입가격을 보장하지는 않습니다. 현재 최저가 4,600만원은 최근 12개월 평균 3,575만원의 128.7%이며, 최신 거래 3,450만원보다도 높습니다. 최근 추세는 -4.2% 하락이고, 단지 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
여기에 임차권자와 경매 신청채권자가 동일인이라는 사실관계도 확인해야 합니다. 권리상 인수액이 0원이라는 판단과 실제 임대차의 진정성 및 배당관계 확인은 별개의 문제입니다.
권리상 인수 부담은 낮습니다. 그러나 신건 가격은 최근 시세보다 높고, 환금성에도 주의가 필요합니다. 1회 유찰 가격도 최근 평균을 웃도는 만큼 추가 유찰을 기다리고, 최신 거래 수준과 실제 점유관계를 확인한 후 입찰하는 것이 합리적입니다.
최종 판단: 권리는 비교적 안전, 가격은 보류, 임차인 동일인 관계는 추가 확인.
