인천지방법원 2025타경508016. 인천 부평구 부평동 롯데하이츠 5층 502호, 주거용 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 지케이테크놀러지주식회사이고, 2023년 6월 26일 99,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 2월 26일 국 명의의 압류가 등기됐고, 2025년 3월 6일 임차인 김가영 씨가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 일반적인 무잉여 권리정리 물건으로 보면 안 됩니다. 을구 5번 주택임차권등기가 2024년 11월 12일 설정됐고, 매각물건명세서에도 보증금 95,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 김가영 씨는 전입과 확정일자가 모두 확인되는 대항력·우선변제권 임차인입니다.

더욱 중요한 점은 임차보증금과 낙찰가의 관계입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮으면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가만 낮아진다고 매수인의 총취득 부담이 그만큼 줄어드는 구조가 아닙니다. 김현아 씨의 보증금도 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 먼저, 압류가 나중이다

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 순서는 다음과 같습니다. 2001년과 2006년에 설정됐던 근저당권은 이후 해지 및 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 근저당권이 남아 있는 구조는 아닙니다.

기준권리로 산정된 것은 갑구 5번 국 명의 압류(2025.02.26)입니다. 그러나 그보다 앞선 2024.11.12에 김가영 씨의 주택임차권등기가 완료됐습니다. 해당 임차권등기는 말소기준권리보다 선행하는 권리로, 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 인수금액을 분리해서 봐야 한다

임차인 신고는 김가영 씨와 김현아 씨, 총 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 개별 임차인으로 기재돼 있습니다. 다만 두 사람의 권리관계는 동일하지 않습니다.

김가영 — 보증금 9,500만원의 인수 구조

김가영 씨는 2021.09.08 임대차계약, 2021.09.09 확정일자, 2021.10.13 주민등록 및 전입, 2021.10.08 점유개시가 확인됩니다. 확정일자와 전입이 모두 압류 및 경매개시결정보다 앞섭니다.

배당요구도 2024.11.12에 이루어졌습니다. 따라서 배당절차에서 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하면 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 현재 회차의 예상 부족액은 7,118,200원이며, 이 금액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

김현아 — 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 별도 위험

김현아 씨는 2021.11.22 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정적으로 판단할 수 없습니다. 전입일이 기준권리인 2025.02.26 압류보다 앞선다는 사정만으로 보증금 인수액이 0원이라고 볼 수 없습니다.

김가영 씨의 인수금 7,118,200원은 확인된 보증금만을 기준으로 한 금액입니다. 김현아 씨의 실제 보증금과 임대차관계가 확인되기 전까지는 추가 인수위험을 별도로 남겨둬야 합니다.

③ 실질취득액 분석 — 유찰되어도 보증금 부담은 사라지지 않는다

이 사건은 최저가와 보증금의 차액만 보면 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 이전됩니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액은 반대로 증가합니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 예상 매수인 인수액. 각 회차의 집행비용 추정이 반영된 배당 부족액 기준이며, 김현아 씨의 보증금 인수 가능성은 포함하지 않았습니다.

위 금액은 김가영 씨의 보증금만을 기준으로 한 계산입니다. 김현아 씨의 보증금이 확인되면 실질취득 부담이 더 커질 수 있습니다. 따라서 89,900,000원이라는 최저가를 기준으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 실질취득액과 별도 임차인 인수위험을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,900,000원 가정)

신청채권자 김가영의 청구액 95,000,000원은 임차보증금과 동일한 금액입니다. 경매개시결정에 기재된 청구액을 별개의 추가 보증금 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 김현아 씨의 임차보증금은 별도 확인이 필요하며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 추가로 검토해야 합니다.

⑤ 우선매수신고 — 외부 입찰자에게 불리한 경매

이 사건은 가격과 권리관계만으로 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 겸 임차인 김가영 씨가 2026.10.23 우선매수신고서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 신고 근거는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조입니다.

특히 김가영 씨는 임차보증금 95,000,000원의 임차인이면서 경매 신청채권자입니다. 우선매수신고까지 제출한 상황이므로 외부 입찰자는 다음 두 가지를 동시에 고려해야 합니다.

• 권리 인수. 김가영 씨의 보증금 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
• 우선매수권. 김가영 씨의 우선매수신고에 따른 절차와 행사 여부가 일반 입찰자의 낙찰 가능성을 제한할 수 있습니다.
• 입찰 실익. 실질취득액이 보증금 수준으로 형성되는 데다 우선매수권 행사 가능성까지 있어 외부 입찰자의 가격 경쟁력이 제한됩니다.

⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재, 부평역(1호선) 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 부평역이 있어 대중교통 접근이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지상 5층 건물의 제5층 제502호입니다. 사용승인일은 2001.04.04입니다.
• 내부 및 설비. 외벽은 몰탈 위 드라이비트 마감, 내벽은 실내 인테리어 마감, 창호는 샷시입니다. 기본 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 인접지대와 등고가 평탄한 부정형 토지이며, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 김가영 임차보증금. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계, 전입 및 확정일자 원본을 대조하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 사실관계를 확인하세요.
• 김현아 임대차. 2021.11.22 전입 사실만으로 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다. 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 실질취득액. 신건 낙찰가 89,900,000원에 김가영 인수 추정액 7,118,200원을 더한 97,018,200원을 기준으로 판단하세요. 김현아 관련 추가 부담은 별도입니다.
• 우선매수신고. 2026.10.23 제출된 우선매수신고서의 접수 여부, 우선매수권 행사 절차 및 실제 매각 진행 조건을 인천지방법원에서 확인하세요.
• 임차권등기. 을구 5번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수권리 문구를 직접 대조하세요. 보증금 미배당 잔액의 인수 조건을 확인해야 합니다.
• 압류·경매개시결정. 갑구 5번 국 명의 압류 및 갑구 6번 강제경매개시결정의 매각에 따른 말소 여부를 최종 등기부로 확인하세요.
• 세금·관리비. 당해세, 체납관리비, 최우선변제 관련 사항을 별도로 확인하세요. 예상배당표만으로 모든 정산금액이 확정되는 것은 아닙니다.
• 현장 확인. 5층 502호의 실제 점유자, 내부 상태, 공용부분 관리상태와 임차인별 점유 범위를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “최저가 8,990만원이 취득가가 아니다”

이 사건은 숫자를 어디서부터 읽느냐에 따라 판단이 완전히 달라집니다. 표면적인 최저매각가는 89,900,000원이지만, 김가영 씨의 보증금 95,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액 7,118,200원을 매수인이 인수하면 실질취득액은 97,018,200원입니다.

1회 유찰 시 인수액은 24,774,560원으로 늘고, 2회 유찰 시에는 38,899,648원까지 증가합니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 보증금 인수액이 증가하므로, 유찰을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.

여기에 김현아 씨의 보증금 및 확정일자 미상 위험이 남아 있고, 김가영 씨의 우선매수신고까지 접수돼 있습니다. 특히 외부 입찰자는 일반적인 경쟁입찰과 동일한 조건이라고 생각해서는 안 됩니다.