인천지방법원 2025타경509294. 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역에 소재한 보담하우스 2층 201호, 다세대주택 경매물건입니다. 감정평가상 다세대 1세대로 이용 중인 것으로 추정되며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 2층 물건입니다. 사용승인일은 2021년 12월 15일입니다.

권리관계의 중심은 2022년 5월 6일 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 카드사와 신용보증기관의 가압류, 세무서의 압류가 추가됐고, 2025년 5월 15일 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

다만 임차인 장정민의 전입일이 2022년 5월 31일로 확인됩니다. 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 배당관계와 실제 점유·명도 상황을 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2022년 5월 6일 한국양봉농업협동조합 명의로 채권최고액 315,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 같은 날 소유권이전등기가 접수됐으며, 소유권이전 접수번호 155547 다음으로 근저당 접수번호 155548이 기재돼 있습니다.

그 이후 2024년 7월 삼성카드, 롯데카드, 인천신용보증재단, 2024년 7월 말 농협은행의 가압류가 순차적으로 등기됐습니다. 2024년 8월에는 인천세무서장의 압류가 추가됐고, 2025년 5월 한국양봉농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 이들 권리는 말소기준권리 후순위로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필수

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 장정민 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복 신고로 확인되는 임차인은 아닙니다.

대항력 판단에서 중요한 것은 말소기준권리와 임차인의 대항요건 구비 시점입니다. 이 물건은 근저당 설정일이 2022년 5월 6일이고 임차인의 전입신고일이 2022년 5월 31일이므로, 확인된 날짜만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.

임차인의 대항력이 없다는 현재 판단에 따르면 보증금이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 임차인의 점유가 실제로 계속되고 있다면 인도 협의와 명도 절차에 필요한 시간·비용은 별도로 고려해야 합니다.

③ 시세 및 가격 판단 — 실거래 검증 전 입찰가 보류

감정가와 최저매각가는 모두 380,000,000원으로 감정가의 100%에서 진행되는 신건입니다. 현재 확인된 자료로는 동일 건물 또는 유사 면적의 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 가격 추세를 비교할 수 없습니다.

따라서 감정가 3억 8,000만원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 감정가가 최저가라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 특히 다세대주택은 세대별 면적, 내부 상태, 층수, 주차 여건 등에 따라 거래가격 차이가 생길 수 있으므로 동일 건물 및 인근 유사 물건의 거래사례 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)

신건 380,000,000원 매각을 가정하면 집행비용과 근저당 및 4건의 가압류 채권을 반영한 뒤 소유자 잔여액은 21,856,691원입니다. 모델에 반영된 채권 합계 352,023,309원은 전액 배당되는 계산입니다. 단, 국 압류의 체납액 및 법정기일, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 이 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미회수와 매수인 인수는 다르다

유찰이 진행되면 매각대금이 감소하므로 근저당권자와 후순위 채권자의 배당액도 줄어듭니다. 신건에서는 계산상 채권이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 채권 미회수액은 53,079,309원, 2회 유찰 시에는 113,028,109원으로 증가합니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 인천문학경기장 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교, 경기장 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 본건은 2층 201호입니다. 사용승인일은 2021.12.15입니다.
• 내부·설비. 외벽은 석재붙임마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됩니다. 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 토지·도로. 인접 지대 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 9m 내외, 서측 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 임대·환금성. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 다세대주택 특성상 동일 건물과 인근 유사 물건의 실거래, 주차 여건, 내부 상태 및 임대수요를 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 장정민의 임대차 확인. 전입일은 2022.05.31로 말소기준권리 이후입니다. 보증금·확정일자·차임·배당요구 여부를 매각물건명세서와 전입세대확인서, 확정일자 부여현황으로 대조하세요.
• 실제 점유 및 명도. 대항력이 없다는 판단과 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다. 현장 방문을 통해 현재 점유자, 임대차계약 관계, 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 세금채권 확인. 인천세무서장 명의의 압류가 존재합니다. 체납액, 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 근저당 채권액 확인. 채권최고액 315,600,000원과 신청채권 청구액 277,113,636원은 다릅니다. 실제 채권계산서와 배당요구액을 확인하세요.
• 시세 검증. 신건 최저가는 380,000,000원입니다. 동일 건물 및 문학동 인근 다세대주택의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확보한 뒤 가격 상한을 설정하세요.
• 건물 상태. 사용승인일은 2021.12.15입니다. 감정평가서상 기본 설비가 기재돼 있으나 누수, 결로, 외벽, 배관, 전기 및 내부 마감 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비·공과금. 관리비 체납 및 공용부분 관련 부담 여부를 확인하세요. 실제 부담액은 관리주체 확인을 통해 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰할 물건은 아니다

보담하우스 201호는 말소기준권리인 한국양봉농업협동조합의 근저당권 이후에 설정된 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 장정민의 전입일도 말소기준권리보다 늦기 때문에 현재 권리관계상 대항력은 없습니다. 매수인 인수금은 0원으로 추정할 수 있습니다.

그러나 이것이 곧 입찰하기 좋은 물건이라는 뜻은 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인의 배당 관련 권리를 추가로 검토해야 하고, 국 압류의 세금채권도 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 임차인이 실제 점유하고 있다면 명도 부담 역시 남습니다.

가격 측면에서도 감정가와 최저가가 3억 8,000만원으로 동일한 신건이지만, 최근 거래가격을 비교할 자료가 없어 시세 대비 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 실거래 확인 없이 감정가만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다.

최종 판단은 권리상 인수 위험은 낮지만, 임차인·세금·가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 등기상 말소 구조만 보고 서두르기보다 임차보증금과 세금채권을 확인하고, 동일 건물 및 인근 다세대 거래사례를 확보한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.