인천지방법원 2025타경509328. 인천 미추홀구 숭의동의 숭의동아르떼노블 11층 1112호입니다. 전유면적은 17.457㎡이고, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박규리는 2022년 6월 27일 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 물건의 핵심은 감정가나 소유권 변동이 아닙니다. 2024년 9월 등기된 임차인 김보미의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 등기됐으며, 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다.
신청채권자도 김보미입니다. 임차보증금은 90,000,000원, 경매신청 청구금액은 90,482,600원입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인이라는 점 때문에 채권관계와 배당 구조를 정확히 확인해야 합니다. 두 금액을 서로 다른 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 이 물건은 낙찰가가 떨어질수록 무조건 유리해지는 일반적인 경매와 구조가 다릅니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인의 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 78-9 숭의동아르떼노블 11층 1112호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경인로 99 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 17.457㎡ · 지상 15층 중 11층 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2014.02.14 · 140세대 |
| 소유자 | 박규리 (2022.06.27. 매매, 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김보미 / 90,482,600원 |
| 주택임차권 | 김보미 · 임차보증금 90,000,000원 · 을구 6번 |
| 말소기준권리 | 2025.05.16. 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2014년에 설정됐던 우리은행 근저당권과 하나은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 살아 있는 말소기준권리로 사용해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 경매 말소기준은 2025.05.16. 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2024.09.27. 주택임차권등기입니다. 임차권자 김보미의 전입일은 2022.06.27.이며, 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 보증금이 전액 배당되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 배당 |
|---|---|---|---|
|
김보미 11층 1112호 17.457㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
90,000,000원 |
전입 2022.06.27. 점유개시 2022.06.24. 확정일자 확인 필요 등기부 기재 2020.05.17. 명세서 기재 2022.05.17. |
대항력 있음
우선변제
배당요구
잔액 인수 실제 임차인 |
+ 미배당 보증금 24,606,000원
= 예상 실질취득 91,606,000원
집행비용 추정에 따른 계산이며 취득세·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않음
② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액이 중요하다
숭의동아르떼노블의 확인된 실거래는 총 11건이며, 전체 거래 평균은 66,545,454원입니다. 하지만 과거 거래에는 90,000,000원대 거래도 포함돼 있어, 이 평균만으로 현재 가격을 판단하면 위험합니다.
최근 거래는 2025년 11월 52,000,000원이고, 최근 12개월 거래 평균도 52,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -23.5%로 나타납니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 실거래 수준과 하락 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 15.72㎡ | 11 | 52,000,000원 |
| 2023.11 | 15.72㎡ | 9 | 52,000,000원 |
| 2022.09 | 15.72㎡ | 11 | 35,000,000원 |
| 2022.07 | 15.72㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 2022.06 | 17.46㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 15.72㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2022.01 | 15.72㎡ | 15 | 83,000,000원 |
| 2021.12 | 15.72㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2021.11 | 15.72㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2021.10 | 17.46㎡ | 7 | 87,000,000원 |
| 2021.06 | 15.72㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 66,545,454원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 52,000,000원 |
거래 표본에는 전용 15.72㎡와 17.46㎡가 혼재합니다. 경매 대상의 전유면적은 17.457㎡이므로 15.72㎡ 거래를 완전히 동일한 면적의 거래로 보아서는 안 됩니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐이므로 대표 시세로 활용할 때 표본 한계를 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,606,000원 |
| 1. 임차인 김보미 보증금(우선변제) | 90,000,000원 | 65,394,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 김보미 | 90,482,600원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 1,606,000원으로 추정했습니다. 김보미의 임차보증금 우선변제 배당과 동일인의 강제경매 신청채권은 중복 회수로 계산해서는 안 됩니다. 위 표의 신청채권 0원은 별도 배당 항목의 금액이며, 임차보증금 우선배당 65,394,000원과 구분됩니다. 실제 배당액은 집행비용·세금·권리순위 심사 등에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 떨어져도 부담은 유지
| 회차 | 예상 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 67,000,000원 | 24,606,000원 | 91,606,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 53,600,000원 | 37,764,800원 | 91,364,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 42,880,000원 | 48,291,840원 | 91,171,840원 |
실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액이 회차별로 달라 총액에는 작은 차이가 있으나, 선순위 보증금 90,000,000원이 실질취득 부담의 기준선으로 작용합니다. 취득 부대비용은 별도입니다.
신건 최저가가 67,000,000원에서 1회 유찰 시 53,600,000원, 2회 유찰 시 42,880,000원으로 하락하더라도 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가합니다. 예상 실질취득액은 각각 91,606,000원, 91,364,800원, 91,171,840원입니다.
이는 일반적인 유찰 할인 효과가 대부분 상쇄된다는 뜻입니다. 최근 실거래 평균 52,000,000원과 비교하면 어느 회차에서도 실질취득 기준 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 제물포역 서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 1호선 제물포역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 11층입니다. 사용승인일은 2014.02.14.이며 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지·주차타워설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 조사 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 140세대 규모이고 거래 표본의 가격 편차가 큽니다. 전체 실거래는 35,000,000원부터 98,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세가 -23.5%이고 단지 경매물건 평균 유찰은 3.9회로, 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 실거래 비교. 대상의 전유면적은 17.457㎡이나 최근 거래는 15.72㎡입니다. 소형 주거상품의 면적·층·상태 차이를 반영해 비교해야 하며, 최근 거래 표본이 제한적이라는 점도 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 확인. 을구 6번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 확인하세요. 보증금 90,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우의 법적 부담이 핵심입니다.
- 확정일자 불일치 확인. 등기부상 2020.05.17.과 매각물건명세서상 2022.05.17.의 차이를 원본으로 대조하세요. 계약일, 점유개시일, 전입일 및 배당요구 관계도 함께 검토해야 합니다.
- 동일인 채권관계 검토. 임차권자 김보미와 강제경매 신청채권자 김보미가 동일합니다. 보증금 지급내역, 임대차계약서, 임차권등기명령 및 경매신청 집행권원을 대조하고 동일 채권의 중복계산 여부를 확인하세요.
- 인수액 재계산. 신건 예상 인수액은 24,606,000원이지만 실제 매각대금, 집행비용, 배당순위 및 배당액에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 낙찰가와 보증금 미배당액을 반드시 합산해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 경계. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 선순위 보증금 부족액이 늘어 실질취득 부담은 약 9,000만원 수준에 머무를 수 있습니다.
- 최근 시세 우선 검토. 전체 평균 66,545,454원보다 최근 거래 52,000,000원과 하락 추세 -23.5%를 우선 검토하세요. 최근 거래 면적이 대상과 다른 점도 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 관리 상태, 설비 작동 여부, 수리 필요성 및 실제 점유 상황을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 절차. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 권리 정리 및 보증금 반환 관계가 인도·명도 절차에 미치는 영향을 검토하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 취득세, 등기비용 및 기타 취득비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 집행권원 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하고 필요하면 경매 전문 법률가에게 검토받으세요.
맺으며 — “최저가가 낮아져도, 실질취득액은 낮아지지 않는다”
이 사건의 가장 큰 위험은 최저매각가 67,000,000원이라는 숫자가 실제 취득 부담을 보여주지 않는다는 점입니다. 선순위 임차인 김보미의 보증금은 90,000,000원이고, 배당에서 변제받지 못한 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 신건 예상 실질취득액은 91,606,000원입니다.
가격 측면에서도 상황은 좋지 않습니다. 최근 12개월 거래 평균은 52,000,000원, 최근 거래 추세는 -23.5%입니다. 최저가 자체가 최근 시세의 128.8%이고, 인수액을 합친 실질취득액은 최근 거래가격의 약 176.2%입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다.
무엇보다 유찰이 해결책이 되기 어렵습니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 잔액이 늘어, 매수인의 실질 부담은 여전히 약 9,000만원대에 머무릅니다. 따라서 이 물건은 단순한 저가 낙찰 전략으로 접근할 수 없습니다.
임차권의 실제 효력과 배당·인수 관계에 관한 원본 검증이 선행돼야 하며, 그 권리가 유효하다는 전제에서는 최근 거래가격보다 실질취득 부담이 현저히 높습니다. 종합 판단은 D등급. 권리 확인이 필수이고, 현재 조건에서 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
