인천지방법원 2025타경509383. 인천 부평구 부평동 중앙하이츠 5층 502호, 전용 33.94㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 1,000만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 권리소멸형 경매가 아닙니다. 2022년 7월 22일 전입·점유를 시작한 이광수의 임대차보증금이 1억 2,500만원이고, 매각물건명세서에도 임차보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

현재 매각가 1억 1,000만원에서 집행비용 약 234만원을 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 1억 766만원입니다. 보증금에서 부족한 1,734만원은 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득금액은 1억 2,734만원입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

더욱 중요한 확인사항이 있습니다. 임차인 이광수는 전세권자이자 임차권자이며, 경매신청채권자이기도 합니다. 관련 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 이것만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차의 실체와 보증금 지급관계를 확인하지 않고 입찰하기에는 위험이 큰 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

이 사건에서 중요한 것은 2023년 국 압류보다 앞선 임차인의 권리입니다. 임대차계약일은 2022년 6월 16일, 확정일자는 2022년 6월 17일이며, 전입신고와 점유개시일은 2022년 7월 22일입니다. 기준권리로 산정된 2023년 5월 17일 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다.

을구 9번 전세권은 2022년 10월 17일 설정된 1억 2,500만원의 전세권으로, 기준권리보다 앞섭니다. 을구 10번 주택임차권등기는 2024년 9월 2일 접수되었지만, 매각물건명세서가 이 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시하고 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

임차인 이광수는 2024년 9월 2일 배당요구도 완료했습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인이 아니라, 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 을구 9번 전세권과 을구 10번 임차권등기에 동일한 권리자와 동일한 보증금이 기재되어 있으므로, 이를 별개의 보증금 2건으로 합산하지 않습니다.

② 실질취득 분석 — 유찰돼도 약 1.27억

현재 회차의 배당 구조는 단순합니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 우선변제권이 있는 임차인에게 지급합니다. 보증금 1억 2,500만원을 전부 회수하지 못하면 부족액은 매수인이 인수합니다.

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가격이 1억 1,000만원에서 8,800만원, 다시 7,040만원으로 낮아져도 임차인 미배당액은 반대로 증가합니다. 결국 실질취득금액은 각각 약 1억 2,734만원, 1억 2,698만원, 1억 2,667만원으로 큰 차이가 없습니다.

현재 회차의 실질취득금액이 보증금보다 2,340,000원 많은 이유는 집행비용이 매각대금에서 먼저 공제되기 때문입니다. 즉, 매수인이 부담하는 것은 단순한 최저가가 아니라 최저가와 미배당 보증금 인수액의 합계입니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

을구 9번 전세권과 을구 10번 임차권등기는 동일한 권리자·보증금에 관한 기록입니다. 두 건을 각각 125,000,000원의 독립 채권으로 더하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당액은 집행비용 및 우선권 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 등 별도 배당 변수가 반영되면 인수액도 달라질 수 있습니다.

④ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 스라브지붕의 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고 새시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.
• 토지·규제. 사다리형 토지로 공동주택 건부지이며, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 동·호수 확인. 매각물건명세서 비고에는 현황상 '105동'으로 기재되어 있습니다. 주소와 실제 점유 부분, 현황조사보고서의 동·호수 표기를 원본으로 대조해야 합니다.
• 환금성. 개별 실거래 비교자료가 확인되지 않아 적정 매도가격과 환금성은 판단을 유보합니다. 다세대주택의 개별 호수 상태와 실제 점유관계도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액 기준. 현재 회차의 계산 기준은 최저가 110,000,000원이 아니라 인수액 17,340,000원을 합산한 127,340,000원입니다. 취득세·명도비용 등 별도 지출도 추가로 검토해야 합니다.
• 가장임차인 여부. 이광수가 임차인·전세권자·임차권자·경매신청채권자로 연결되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 이체내역, 자금 출처, 소유자와의 관계 및 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 인수권리 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 10번 주택임차권등기의 인수 조건을 반드시 확인하세요. 단순히 접수일자가 기준권리 이후라는 이유로 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
• 전세권 중복 계산 금지. 을구 9번 전세권과 을구 10번 임차권등기는 권리자와 금액이 동일합니다. 동일한 보증금을 두 번 계산하지 말고 배당 및 인수 구조를 원본 서류로 확인하세요.
• 동·호수 대조. 매각물건명세서의 '105동' 표기와 소재지·현황조사보고서·실제 점유 부분이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 명도·점유. 대항력 있는 임차권 및 전세권이 관련되어 있으므로 단순한 소유자 점유 물건처럼 접근해서는 안 됩니다. 실제 점유자와 인도 조건을 확인하세요.
• 배당 변수. 집행비용은 약 2,340,000원으로 추정된 금액입니다. 당해세 등 우선 배당 항목과 실제 배당표에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 검증. 동일 면적 및 인근 다세대주택의 실거래와 현재 매물 가격을 별도로 조사하세요. 실질취득금액 127,340,000원을 기준으로 수익성과 매도 가능성을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가 1.10억 ≠ 실질취득 1.10억”

인천 2025타경509383은 신건 최저가 1억 1,000만원이라는 숫자만 보고 접근해서는 안 되는 다세대 경매입니다. 보증금 1억 2,500만원의 선순위 임차인이 존재하고, 현재 회차에서는 집행비용 공제 후 1,734만원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다.

현재 회차 실질취득금액은 1억 2,734만원입니다. 1회 유찰되어도 약 1억 2,698만원, 2회 유찰되어도 약 1억 2,667만원으로 계산됩니다. 즉, 유찰을 기다린다고 해서 실질취득금액이 최저가 하락폭만큼 줄어드는 구조가 아닙니다.

여기에 임차인 이광수와 경매신청채권자가 동일하다는 특이사항, 가장임차인 또는 관계인 가능성에 대한 경고, 현황상 105동 표기까지 확인해야 할 요소가 있습니다. 권리관계가 명확히 검증되기 전까지는 인수액을 0원으로 간주해서는 안 됩니다.

결론은 신중한 입찰 보류입니다. 임대차의 실체와 인수권리, 실제 점유관계를 원본으로 검증하고 실질취득금액을 기준으로 시세를 비교한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 낙찰 후에도 남는 보증금 인수 부담입니다.