인천지방법원 2025타경509743. 인천 남동구 간석동의 간석트인자리애 12층 1204호, 전용면적 46.93㎡ 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 7,400만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 유형진이며, 2021년 12월 2일 매매계약을 통해 2억 2,000만원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 근저당권이 아닙니다. 2016년 중소기업은행 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 권리분석의 기준은 2022년 12월 12일 접수된 국세 압류입니다. 이보다 앞서 전입과 점유를 시작한 임차인 박진희 씨의 보증금 2억 2,000만원이 문제입니다.
임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권등기가 인수권리로 표시되어 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실도 확인됩니다. 따라서 단순히 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다. 확약서의 적용 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 12층 1204호 도로명: 인천광역시 남동구 남동대로915번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 46.93㎡ · 14층 건물 중 12층 |
| 건물 현황 | 간석트인자리애 · 30세대 · 2016.04.22 준공 |
| 소유자 | 유형진 (2021.12.02 매매, 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 말소기준권리 | 갑구 5번 국 압류 · 2022.12.12 접수 |
| 임차인 | 박진희 1명 · 보증금 220,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인
등기부상 2016년 5월 2일 중소기업은행 근저당권 채권최고액은 5,400,000,000원입니다. 다만 해당 근저당권은 2018년 4월 23일 말소된 것으로 확인되므로 현재의 말소기준권리로 보지 않습니다.
실제 기준권리는 2022년 12월 12일 접수된 갑구 5번 국 압류입니다. 이후 국민건강보험공단, 수원시, 남동구의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.2억, 배당 부족분 4,923만원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리관계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 박진희 | 220,000,000원 | 2021.11.18 / 2021.10.13 | 대항력 有 우선변제 有 임차권등기 | 2023.12.26 신청 |
실제 임차인은 박진희 씨 1명입니다. 보증금은 2억 2,000만원이고, 임차권등기는 2023년 12월 26일 접수되었습니다. 임차권등기 접수일 자체는 말소기준권리 이후이지만, 그 이전인 2021년 11월 18일부터 전입과 점유를 시작한 사실이 확인됩니다.
배당요구를 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 현재 매각가 1억 7,400만원에서 집행비용 추정액 323만 6,000원을 차감하면 임차인에게 돌아갈 금액은 1억 7,076만 4,000원입니다. 보증금과의 차액은 49,236,000원입니다.
해당 확약서가 박진희 씨의 임차권 말소뿐 아니라 대항력 포기 및 매수인 인수배제까지 포괄하는 효력이 있는 것으로 확인된다면, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.
반대로 확약서가 임차권등기 말소에 대한 동의에만 한정되고 대항력에 기초한 보증금 미회수분까지 포기하는 내용이 아니라면, 배당 부족분 49,236,000원의 인수 위험은 남습니다. 확약서 원본의 대상 권리, 수익자, 효력 범위와 매각 후 처리 조건을 반드시 확인해야 합니다.
* 확약서의 효력이 해당 임차인의 대항력 포기 및 매수인 인수배제까지 미치는 경우에 한하여 실질 인수액 0원으로 평가합니다. 확약서의 구체적인 문언과 효력은 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 9,609만원, 신건 최저가 1.74억
간석트인자리애는 2016년 준공된 30세대 오피스텔입니다. 제공된 거래자료상 전체 거래 8건의 평균은 167,886,250원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 최근 시장가격을 판단하는 기준으로 삼기 어렵습니다.
최근 12개월 거래는 2026년 9월 1건, 96,090,000원입니다. 최신 거래 역시 동일한 2026년 9월 거래입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 9,609만원인 반면 현재 최저가는 1억 7,400만원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 43.67㎡ | 8층 | 96,090,000원 |
| 2025.06 | 46.80㎡ | 10층 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 47.16㎡ | 12층 | 153,000,000원 |
| 2022.12 | 43.67㎡ | 8층 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 46.80㎡ | 13층 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 46.93㎡ | 12층 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 47.08㎡ | 2층 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 44.23㎡ | 4층 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 167,886,250원 |
특히 이 사건은 대항력 임차인의 확약 효력이 인정되지 않는 경우 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 이 경우 현재 회차의 실질 취득 부담은 다음과 같습니다.
| 구분 | 낙찰가 | 잠재 인수액 | 실질 취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 확약 효력 인정 | 174,000,000원 | 0원* | 174,000,000원 |
| 확약 효력 불인정 | 174,000,000원 | 49,236,000원 | 223,236,000원 |
확약이 인정되는 경우에도 실질 취득 부담은 최근 거래 9,609만원의 181.1%입니다. 확약이 인정되지 않는다면 실질 취득 부담은 약 2억 2,324만원으로 상승해 최근 거래와의 격차가 더욱 커집니다. 어느 쪽이든 신건 가격을 합리화하기 어렵습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 보증금 인수는 남는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 효력을 발휘하지 않는 한 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액은 증가합니다. 낙찰가만 낮아졌다고 실질 취득비용이 같은 폭으로 줄어드는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수액 | 실질 취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 174,000,000원 | 49,236,000원 | 223,236,000원 |
| 1회 유찰 | 139,200,000원 | 83,548,800원 | 222,748,800원 |
| 2회 유찰 | 111,360,000원 | 110,999,040원 | 222,359,040원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정 · 확약 미적용 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,236,000원 | - |
| 1. 임차인 박진희 보증금 | 220,000,000원 | 170,764,000원 | 49,236,000원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 | 220,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 추정액 3,236,000원 차감 후 임차인에게 170,764,000원이 배당되는 산식입니다. 임차보증금의 미배당액은 49,236,000원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 220,000,000원은 별도로 등재되어 있으나 임차보증금과 동일한 금액이므로 두 금액을 단순 합산하지 않습니다. 실제 채권 귀속 및 배당관계는 원본 서류 확인이 필요합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재, 간석오거리역 남측 인근입니다. 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 분포하는 상업지역이며 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 12층입니다. 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·용도. 일반상업지역이며 토지면적은 491.8㎡, 지목은 대입니다. 평지이고 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 2,482,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 방화지구, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건물 하자. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 30세대 규모의 오피스텔입니다. 최근 12개월 실거래는 1건에 그치며, 최근 거래 추세는 -46.1%입니다. 경매 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본. 말소동의의 대상이 을구 3번 임차권등기에 한정되는지, 대항력 포기 및 매수인에 대한 보증금 인수배제까지 명시하는지 확인하세요.
- 임차인 권리 확인. 박진희 씨의 임대차계약일 2021.10.12, 확정일자 2021.10.13, 전입·점유개시일 2021.11.18을 기준으로 대항력과 우선변제권을 재확인하세요.
- 배당요구 및 채권 귀속. 2023.12.26 배당요구 내역과 HUG의 220,000,000원 신청채권 사이의 채권양도·대위·배당관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 인수액 시나리오. 확약 효력이 인정되면 해당 임차인 인수액은 0원*, 인정되지 않으면 현재 배당 산식상 49,236,000원입니다. 두 경우의 자금계획을 별도로 마련하세요.
- 압류 4건. 국, 국민건강보험공단, 수원시, 남동구의 압류 내역을 확인하고 당해세 해당 여부에 따른 배당 변동 및 후순위 미배당 가능성을 점검하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 96,090,000원입니다. 최저가 174,000,000원은 최근 거래 대비 181.1%이므로 신건 가격을 시세 메리트가 있는 가격으로 판단하지 마세요.
- 거래 추세. 최근 추세 -46.1%와 최근 12개월 거래 1건을 고려해 향후 매도 가능성과 환금성 위험을 보수적으로 평가하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서, 배당요구 및 관련 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 해결돼도, 가격은 여전히 비싸다”
인천 2025타경509743은 단순한 근저당권 말소형 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 박진희 씨의 보증금 2억 2,000만원이 존재하고, 현재 최저가 1억 7,400만원에서는 배당 부족분 49,236,000원이 발생하는 구조입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실은 중요한 긍정 요소입니다. 해당 확약이 대항력 포기와 매수인 인수배제까지 유효하게 포괄한다면 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 그러나 단순한 임차권등기 말소 동의만으로 보증금 미배당분에 대한 인수 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
더욱이 가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래는 96,090,000원인데 최저가는 174,000,000원입니다. 최근 거래 대비 181.1%이며, 가격 추세는 -46.1% 하락입니다. 확약이 완벽하게 해결되더라도 신건 가격에 경쟁력을 부여하기 어렵습니다.
최종 판단: 권리 확약 원본 확인 전 입찰 보류, 가격 측면에서도 신건 응찰 비추천. 이 사건의 승부처는 임차권등기 말소라는 문구 자체가 아니라 확약서의 실질적 효력입니다. 권리 위험을 제거한 다음에도 최근 거래 수준과의 가격 격차를 반드시 고려해야 합니다.
