인천지방법원 2025타경510445. 부평동 뉴리코빌 3층 302호가 감정가 80,000,000원에 경매로 나왔습니다. 물건은 집합건물이며, 공부상 이용상태는 제2종 근린생활시설(사무소)입니다. 아파트나 일반 주택으로 판단해서는 안 됩니다.
등기부의 현재 소유자는 양혜정입니다. 2017년 1월 18일, 거래가액 95,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 인디건설주식회사 앞으로 전세금 105,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2022년 서울보증보험 주식회사 가압류, 2025년 인디건설 주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건의 중요한 특징은 말소기준으로 표시된 가압류보다 전세권이 앞선다는 사실입니다. 전세권은 원칙적으로 선순위 권리로 검토해야 하지만, 전세권자가 직접 경매를 신청하거나 배당요구를 하면 소멸할 수 있습니다. 따라서 전세권의 순위와 실제 매각 후 존속 여부를 함께 판단해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510445 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-146 뉴리코빌 3층 302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로75번길 22 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 제2종 근린생활시설(사무소) · 대지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 3층 · 사용승인일 2011.10.27 |
| 소유자 | 양혜정 (2017.01.18 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 인디건설 주식회사 / 105,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 인디건설주식회사 · 전세금 105,000,000원 · 2017.02.01 설정 |
| 말소기준권리 | 2022.06.13 서울보증보험 주식회사 가압류 |
| 점유자 | 최민우 · 2019.03.22 전입신고 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
전세권은 선순위라는 이유만으로 반드시 인수되는 것은 아닙니다. 특히 전세권자 자신이 경매를 신청한 경우에는 매각으로 소멸하는 법적 구조가 문제 됩니다. 이 사건에서는 전세권자와 신청채권자가 모두 인디건설 주식회사이므로, 경매신청의 근거가 된 권리와 전세권 소멸 여부를 반드시 대조해야 합니다.
서울보증보험 주식회사의 가압류 청구금액은 112,100,000원입니다. 해당 가압류는 말소기준권리로 표시되며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 2025.07.07 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
과거 청학새마을금고의 근저당권(채권최고액 700,000,000원)은 2014.03.13 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 이후 대림동새마을금고의 근저당권(채권최고액 62,400,000원)도 2017.01.19 해지로 말소됐습니다. 과거 근저당권을 현재 존속하는 담보권으로 계산해서는 안 됩니다.
105,000,000원 − 78,160,000원 = 26,840,000원
이 금액은 전세권자의 미배당 차액입니다. 전세권이 매각으로 소멸한다면 미배당액 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 전세권이 존속하는 법적 구조라면 인수위험을 별도로 검토해야 합니다. 현재 단계에서 26,840,000원을 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다.② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 확인 필요
조사된 실제 임차인·점유자는 최민우 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고자가 아니라 실제 점유 관련 조사 대상입니다. 전입신고일은 2019.03.22로 말소기준권리인 2022.06.13보다 빠릅니다. 다만 전입신고 시점만으로 법률상 대항력과 보증금 인수를 확정할 수는 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민우 | 2019.03.22 전입 2025.07.30 배당요구 |
미상 | 가능·확인 필요 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
더 중요한 문제는 이 물건이 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)라는 점입니다. 실제 사용상태와 임대차 목적, 주거 사용 여부, 관련 보호법의 적용요건에 따라 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
또한 최민우의 전입일은 2017년 설정된 선순위 전세권보다 늦습니다. 따라서 말소기준 가압류보다 먼저 전입했다는 사실만으로 선순위 전세권에 대해서도 보호되는 임차인이라고 결론 내릴 수 없습니다.
최민우는 2025.07.30 배당요구를 했습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이나 대항력 소멸이 확정되는 것은 아닙니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 사용상태와 점유 경위 및 매각물건명세서의 인수 관련 기재를 함께 확인해야 합니다.
가령 전세권 미배당액 26,840,000원이 매수인 부담으로 확정되는 구조라면, 최저가 80,000,000원에 대한 실질취득 부담은 106,840,000원이 됩니다. 이는 권리 존속을 가정한 조건부 계산이지 확정 낙찰비용이 아닙니다.
반면 전세권이 매각으로 소멸하고 최민우의 인수 보증금도 없다면, 해당 권리들의 인수액은 0원일 수 있습니다. 최민우의 보증금은 미상이므로 어느 경우에도 추가 인수위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 8,000만원이 저렴하다고 볼 수 있을까?
최저매각가는 80,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건의 가격 판단은 일반적인 아파트 시세 비교와 다릅니다. 공부상 사무소로 이용 중인 근린생활시설이므로 동일 용도와 유사한 이용조건의 거래가격을 기준으로 평가해야 합니다.
확인된 비교 실거래가격이 없으므로 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지를 판단할 근거는 부족합니다. 여기에 선순위 전세권과 점유자의 권리관계까지 얽혀 있어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
반대로 선순위 전세권이 매각으로 소멸한다면 미배당 전세금은 곧바로 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 할인율 계산보다 권리 소멸 여부의 확정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,840,000원 |
| 1. 을구 5번 전세권 · 인디건설주식회사 | 105,000,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 112,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,840,000원은 매각가의 약 2.3%로 추정한 금액입니다. 전세권자에 대한 예상배당은 78,160,000원이며, 서울보증보험 가압류채권자에게 배당될 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
이에 따른 총 미배당액은 138,940,000원입니다.
이 금액은 전세권 미배당액 26,840,000원과 가압류채권 미배당액 112,100,000원의 합계입니다. 전체 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 특히 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 최저매각가 | 전세권자 배당 | 총 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 138,940,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 154,652,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 167,221,600원 |
위 시나리오에서는 전세권자의 채권이 어느 회차에서도 전액 배당되지 않습니다. 유찰이 반복될수록 미배당액이 증가하지만, 그 증가분을 곧바로 낙찰자의 인수액으로 간주해서는 안 됩니다.
인디건설 주식회사의 경매신청에 따른 전세권 소멸 여부, 최민우의 임대차 대항력과 보증금 등을 확인해야 인수액 0원을 실제 입찰 판단에 적용할 수 있습니다.
전세권의 소멸 여부와 점유자의 법적 지위가 확정되지 않은 상태에서는 권리가 깨끗한 물건으로 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 주택으로 전제하여 임대수익이나 주거용 매매가격을 적용해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브 지붕의 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2011.10.27입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 포장도로에 접합니다. 토지는 인접도로와 등고평탄한 정방형으로 평가됐습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실제 영업·업무 용도, 임대수요 및 금융조건 등에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 비교 실거래가격을 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권의 소멸 여부. 인디건설주식회사의 전세권 설정등기와 경매신청 원인을 확인하세요. 전세권자가 직접 경매를 신청한 경우의 소멸 효과 및 배당관계를 검토해야 합니다.
- 전세금과 미배당액. 전세금 105,000,000원 중 예상배당액은 78,160,000원입니다. 미배당액 26,840,000원의 법률상 처리와 인수 여부를 확인하세요.
- 최민우의 임대차계약. 보증금·확정일자·임대차 목적·실제 점유 경위를 확인하세요. 전입신고가 먼저라는 사실만으로 법률상 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 사무소 이용상태. 공부상 제2종 근린생활시설이므로 주거용 사용 여부와 관련 임대차 보호법 적용요건을 별도로 검토하세요.
- 매각물건명세서. 전세권과 임차인에 관해 매수인이 인수하는 권리가 있는지, 특별매각조건이 존재하는지 확인하세요.
- 적정가격 검토. 동일 용도·유사 면적의 근린생활시설 거래와 임대사례를 확인하세요. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 점유 및 명도. 최민우의 현재 점유 여부와 실제 사용자, 인도 협의 가능성, 명도 관련 비용을 확인하세요.
- 관리비 및 공과금. 미납 관리비, 공용부분 관리비 부담, 관련 세금과 공과금 등을 확인하세요.
- 입찰 전 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 최종 확인하세요.
맺으며 — “8,000만원보다 중요한 것은 매수 후 남는 권리”
인천 뉴리코빌 302호는 감정가와 최저가가 모두 80,000,000원인 신건입니다. 그러나 가격만 보면 안 되는 사건입니다. 2017년 설정된 전세금 105,000,000원의 선순위 전세권이 있고, 배당 추정상 26,840,000원의 미배당액이 남습니다.
다만 전세권자인 인디건설 주식회사가 직접 경매를 신청했다는 점은 중요합니다. 경매신청에 따른 전세권 소멸 여부를 확인하면 인수위험의 판단이 달라질 수 있습니다. 여기에 최민우의 전입신고, 배당요구, 보증금 미상 및 근린생활시설이라는 용도까지 함께 검토해야 합니다.
전세권이 매각으로 소멸하고 점유자의 인수권리도 없다면 매수인 인수액이 0원인 구조일 수 있습니다. 반대로 인수되는 권리가 확인된다면 실질취득액은 낙찰가보다 커집니다. 어느 경우든 비교 실거래가격이 확인되지 않았으므로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
종합 판단: D등급(33점). 후순위 권리의 소멸은 비교적 명확하지만, 선순위 전세권의 소멸 여부와 임차인 보증금·대항력이 확정되지 않았습니다. 근린생활시설이라는 용도 특성과 시세 검증의 어려움까지 고려하면 현 단계에서는 보수적인 판단이 필요합니다.
결론은 ‘가격 판단 보류·권리 확인 우선’입니다. 전세권의 처리와 임차인 인수 여부가 확인된 이후, 실질취득액을 기준으로 다시 입찰가치를 평가하는 것이 적절합니다.
