인천지방법원 2025타경510738. 인천 미추홀구 주안동 대명아파트 9층 902호, 전용면적 49.95㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 김진희 씨이며, 2023년 5월 2일 이전 경매 매각으로 소유권을 취득하면서 농협은행주식회사 근저당권을 설정한 구조입니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 신한은행 가압류, 국민건강보험공단 압류와 한국토지주택공사 임차권등기가 설정됐지만 모두 기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸할 예정입니다.

임차관계는 조금 더 세밀하게 봐야 합니다. 현황조사상 박민철 씨가 실제 임차인으로 확인되지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사는 임차권등기상 1억 4,500만원의 보증금을 신고하고 있으나, 이는 박민철 씨에 대한 보증기관의 대위·승계로 파악되므로 두 사람의 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

권리상 매수인 인수 부담은 낮은 편입니다. 하지만 감정가와 최저가가 모두 2억 1,400만원인 신건이라는 점이 문제입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 1억 4,866만원이고 최신 거래는 1억 3,000만원입니다. 신건 가격은 최근 시세를 크게 웃돌아, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 입찰할 만한 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2023년 5월 2일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이전 소유자 김정호 명의의 복사골신용협동조합 근저당권(채권최고액 124,150,000원)과 2022년 복사골신용협동조합의 임의경매개시결정은 2023년 5월 2일 이전 경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 따라서 과거 권리를 이번 경매의 인수 권리로 볼 필요는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, LH는 대위·승계

임차관계에서 가장 중요한 것은 실제 임차인과 보증기관의 승계 신고를 구분하는 것입니다. 이 사건은 실제 임차인 1명이며, 한국토지주택공사는 박민철 씨의 보증금에 대한 대위·승계 관계로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 시세의 143.9%

비교 대상은 동일 단지인 대명아파트의 전용면적 49.95㎡대 거래입니다. 이 단지는 총 45세대 규모이며, 확인된 거래 표본의 평균은 147,428,571원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균만 볼 것이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선적으로 살펴야 합니다.

가격 판단의 핵심은 집계된 최근 12개월 평균 148,666,666원(6건)입니다. 최신 거래는 2025년 12월의 130,000,000원이며, 확인된 거래 최고가는 163,000,000원입니다.

반면 현재 최저매각가는 214,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율은 143.9%로, 평균보다 43.9% 높은 가격입니다. 거래 최고가 163,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 더 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)

제공된 예상배당 계산 기준입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 도로변 상가와 근린시설, 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트 구조, 콘크리트 지붕의 15층 건물입니다. 2016.08.11 사용승인됐으며 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 3필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지입니다. 일반상업지역·방화지구에 해당하며 상대보호구역·과밀억제권역 등의 토지이용 제한도 확인해야 합니다. 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
• 물건 자체 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있고 별도 현황조사에는 박민철 씨가 확인되므로 실제 점유관계는 현장에서 재확인해야 합니다.
• 환금성. 총 45세대의 소규모 아파트입니다. 확인된 실거래 표본은 1억 3,000만원부터 1억 6,300만원까지 형성되어 있습니다. 대단지 아파트와 비교하면 거래 상대방과 매수 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
• 경매 이력. 해당 단지의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 신건 가격과 실거래 간 괴리가 크다는 점을 고려하면 유찰 이후 가격 조정 여부가 중요한 판단 요소입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 최저가에 대한 판단. 214,000,000원은 최근 12개월 평균의 143.9%입니다. 신건이라는 이유나 권리관계가 단순하다는 이유로 감정가에 근접해 응찰하는 것은 가격 측면에서 신중해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 실제 임차인 박민철 씨의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 보완 내용, 실제 전입 및 점유 여부를 확인해야 합니다.
• LH 승계 중복 주의. 한국토지주택공사의 임차권등기 145,000,000원은 박민철 씨의 보증금에 대한 대위·승계로 파악됩니다. 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 농협은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 103,400,000원과 변경등기상 82,500,000원이 일치하지 않습니다. 신청채권 청구액 80,117,121원과 실제 채권계산서도 대조해야 합니다. 배당표를 그대로 확정 수치로 받아들이면 안 됩니다.
• 주택도시보증공사 배당. 가압류 청구금액은 389,000,000원이며 예상배당표상 배당액은 106,804,000원입니다. 미배당 채권이 상당하므로 배당순위와 채권액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 171,200,000원, 2회 유찰 시 136,960,000원입니다. 단지 평균 유찰 3.0회를 참고하되, 실제 매각 회차와 해당 시점의 거래가격을 기준으로 판단해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 대항력이 없다는 판단과 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다. 점유자와 명도 협의 가능성, 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 농협은행 채권계산서, 한국토지주택공사 임차권 관련 서류 및 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리가 깨끗해도 가격이 비싸면 보류”

인천 2025타경510738은 말소기준권리 이후의 가압류·압류·임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조이며, 실제 임차인 박민철 씨도 기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 제공된 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 감정가와 최저가가 2억 1,400만원인 반면, 최근 12개월 평균 거래가격은 1억 4,866만원, 최신 거래는 1억 3,000만원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 143.9%에 달하고, 확인된 거래 최고가 1억 6,300만원도 넘어섭니다. 45세대 소규모 단지이며 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.

여기에 농협은행 근저당권의 변경 채권최고액 8,250만원과 예상배당표상 1억 340만원 사이의 불일치도 해결해야 합니다. 권리관계가 비교적 단순하다고 해서 배당표까지 그대로 확정된 것은 아닙니다.

현재 신건 가격으로는 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다 매입 가격과 환금성입니다. 유찰 이후에도 최신 거래와 최근 시세를 기준으로 다시 계산해야 합니다. 권리는 검토할 만하지만 가격은 보류해야 하는 물건입니다.