인천지방법원 2025타경511074. 인천 송현동 솔빛마을주공아파트 117동 1207호, 전용 79.72㎡ 아파트입니다. 2,040세대 규모의 단지로, 2003.04.15. 사용승인을 받았습니다. 소유자는 김주을이며, 2003.07.14. 소유권을 이전받았습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2022.05.30. 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 144,000,000원입니다.
이 근저당권 이후 국세·지방세·건강보험 관련 압류가 발생했고, 2025년에는 임의경매개시결정이 각각 등기됐습니다. 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류등기의 말소와 세금채권의 배당 우선순위는 별개이므로, 실제 배당 및 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 법정 부담을 추가 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 최근 동일 평형 실거래 평균은 313,250,000원으로, 현재 최저매각가 320,000,000원이 이를 웃돕니다. 최근 거래가격의 편차도 크기 때문에 단순히 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 적정한 입찰가격이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511074 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송현동 154 솔빛마을주공아파트 117동 12층 1207호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 제물포구 송현로 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.72㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 22층 건물 |
| 단지 규모 | 솔빛마을주공아파트 · 2,040세대 · 사용승인 2003.04.15 |
| 소유자 | 김주을 · 단독소유 · 2003.07.14. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 경매 청구금액 | 130,328,547원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.30. 하나캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 점유·임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나캐피탈 근저당
이번 경매의 핵심은 2022.05.30. 하나캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 산정됐습니다. 이후 등기된 인천광역시동구의 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만 점유 확인 필요
확인된 임차인은 0명이며, 임차보증금 인수액도 별도로 산정되지 않았습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 임차인이 존재하는지, 전입신고 및 확정일자에 따른 대항력과 우선변제권이 있는지는 현황조사와 매각물건명세서 원본을 통해 확인해야 합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 등재 없음 |
| 실제 점유관계 | 임대관계 미상 | 현장 확인 |
| 대항력 | 임차인 및 전입관계 확인 필요 | 가능·미상 |
| 우선변제 | 확정일자 및 보증금 확인 필요 | 미확인 |
| 승계 신고 | 확인된 신고 없음 | 해당 없음 |
| 산정 매수인 인수 | 0원 | 산정상 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균보다 높다
송현주공솔빛마을의 전용 79.72㎡대 최근 실거래 12건을 기준으로, 최근 12개월 평균 거래가격은 313,250,000원입니다. 최저매각가 320,000,000원은 이 평균의 102.2%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.72㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 79.72㎡ | 1층 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 79.72㎡ | 16층 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 79.72㎡ | 9층 | 317,000,000원 |
| 2026.03 | 79.72㎡ | 7층 | 298,000,000원 |
| 2026.02 | 79.72㎡ | 5층 | 307,000,000원 |
| 2026.02 | 79.72㎡ | 24층 | 333,000,000원 |
| 2026.01 | 79.79㎡ | 2층 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 79.72㎡ | 3층 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 79.72㎡ | 2층 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 79.72㎡ | 7층 | 344,000,000원 |
| 2025.12 | 79.72㎡ | 13층 | 340,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 313,250,000원 |
실거래 최저가는 260,000,000원, 최고가는 355,000,000원입니다. 같은 면적에서도 층수와 개별 주택의 상태에 따라 거래가격에 차이가 있습니다. 가장 최근 거래로 표시된 2026.04. 거래는 2층, 260,000,000원으로, 이번 최저매각가보다 60,000,000원 낮습니다.
다만 최신 거래는 2층이고 경매물건은 12층이므로, 이를 동일 조건의 직접 비교가격으로 단정할 수 없습니다. 반대로 2026.04. 9층 거래가격은 317,000,000원으로 감정가에 가깝습니다. 층수 외에도 향, 내부 상태, 수리 여부에 따른 차이를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
아래 배당표는 집행비용과 하나캐피탈 근저당권을 반영한 기본 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류에 따른 우선배당, 별도 경매신청채권, 기타 배당요구채권 등이 모두 반영된 확정 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,280,000원 |
| 1. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 산정상 잔여 · 소유자 교부 | — | 170,720,000원 |
| 채권 미배당(위 산정 범위) | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용 5,280,000원은 추정액입니다. 하나캐피탈 근저당권 배당은 채권최고액 144,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 조세채권의 법정기일, 배당요구 및 우선순위에 따라 변경될 수 있습니다. 특히 소유자 잔여 170,720,000원은 다른 채권을 반영하기 전의 산술적 잔액입니다.
따라서 소유자에게 170,720,000원이 실제 지급된다고 판단해서는 안 됩니다. 신청채권의 담보관계·채권양도·중복채권 여부와 세금채권의 우선순위를 확인해 배당표를 다시 작성해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 별개
현재 최저매각가는 320,000,000원입니다. 유찰 시 가정된 가격과 기본 배당 산정 결과를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 실제 매각가격이나 확정 배당액을 보장하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 산정상 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 320,000,000원 | 144,000,000원 | 170,720,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 256,000,000원 | 144,000,000원 | 107,616,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 204,800,000원 | 144,000,000원 | 57,132,800원 | 0원 |
각 회차의 채권배당과 소유자 잔여액은 기본 시뮬레이션 결과입니다. 별도 신청채권 및 조세채권이 반영되지 않았으므로 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 실제 점유관계에서 인수할 임차보증금이 확인되면 매수인 부담도 재산정해야 합니다.
⑥ 층수 정정등기 — 반드시 확인해야 할 물건 동일성
매각물건명세서에 따르면 2026.10.07. 등기사항전부증명서의 층수도 제12층 제1207호로 변경등기됐습니다. 이는 같은 날짜 신청채권자가 제출한 보정서와 관련됩니다.
현재 등기는 정정된 것으로 표시되지만, 입찰 전에는 매각 대상 호수와 현장 1207호, 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 및 대지권등록부의 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.
특히 감정평가서의 건물구조 설명은 과거 10층 표기를 사용하고 있습니다. 경사지에 위치해 단차가 있는 건물이라는 감정요항도 고려해, 현장 출입구와 실제 호수 위치를 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 동구 송현동 송현초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 단지 규모. 송현주공솔빛마을은 2,040세대 규모이며, 사용승인일은 2003.04.15.입니다. 대단지라는 장점이 있지만 개별 호수의 층·향·상태에 따라 거래가격이 달라집니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트벽식구조·철근콘크리트지붕이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용되며 단지 내 도로를 통해 주변 공도로 출입합니다. 토지면적은 91,303.6㎡이고 지형은 완경사로 표시됩니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역 관련 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 기준은 1,381,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 과거 층수 표기 차이는 정정등기 및 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 260,000,000원부터 355,000,000원까지 차이가 큽니다. 개별 호수의 상태와 매도가격에 따라 매각 소요기간이 달라질 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세 비교. 현재 최저매각가 320,000,000원은 최근 12개월 평균 313,250,000원보다 높습니다. 신건 가격에 할인 효과가 있다고 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.04. 거래 중 260,000,000원 사례가 있지만 2층 거래입니다. 12층 경매물건과의 차이를 고려하고 다른 거래사례도 함께 비교하세요.
- 말소기준권리. 2022.05.30. 하나캐피탈 근저당권을 기준으로 선후순위 권리와 말소 범위를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 과거 근저당권 이전. 한화손해보험 근저당권의 말소와 한국자산관리공사 명의 이전 부기등기의 관계를 원본에서 확인하세요.
- 국세·지방세 압류. 압류 3건의 실제 체납금액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 압류등기 소멸만으로 모든 세금 관련 위험이 해소됐다고 판단하지 마세요.
- 배당관계. 경매 청구금액 130,328,547원, 하나캐피탈 채권최고액 144,000,000원, 별도 임의경매개시결정의 채권관계를 대조하세요. 산정상 소유자 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.
- 중복 경매 확인. 2025타경511074와 별도로 등기된 2025타경512631 사건의 진행관계 및 병합 여부를 확인하세요.
- 임차인·점유. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 층수 정정. 2026.10.07. 변경등기가 반영된 최신 등기부와 매각물건명세서·집합건축물대장·대지권등록부를 대조하세요.
- 현장 상태. 건물의 경사지·단차 구조, 117동 1207호의 실제 위치, 내부 수리 상태와 누수·설비 상태를 확인하세요.
- 관리비. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 관리사무소에 확인하세요.
- 입찰 직전 최종 확인. 매각기일 2026.11.13.을 기준으로 사건 진행상태·매각조건·기일 변경 여부·명세서와 등기 변동사항을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개”
이 물건은 하나캐피탈 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 산정된 매수인 인수액은 0원으로, 등기상 권리 인수 부담은 낮게 평가됩니다.
하지만 임대관계 미상, 국세·지방세 등 압류 3건, 별도 경매신청채권의 배당 누락 가능성, 과거 근저당권 이전등기, 10층에서 12층으로 정정된 이력은 입찰 전 확인이 필요한 사항입니다. 특히 기본 배당표의 소유자 잔여액을 실제 지급액으로 받아들여서는 안 됩니다.
가격 판단도 보수적이어야 합니다. 최저매각가 320,000,000원은 최근 실거래 평균 313,250,000원의 102.2%이고, 최신 거래가격 260,000,000원보다 높습니다. 아직 유찰되지 않은 신건에 뚜렷한 가격 이점은 없습니다.
결론은 ‘말소 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 확인사항 때문에 신건 입찰은 신중’입니다. 점유·등기·배당 문제를 먼저 확인하고, 최근 거래가격과 개별 호수 상태를 반영한 응찰가 상한을 정하는 접근이 적절합니다. 권리상 인수액이 없다는 점만으로 높은 가격을 정당화할 수는 없습니다.
