인천지방법원 2025타경511186. 인천 계양구 작전동 190번지, 칠성빌라 가동 2층 202호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 점유 범위는 36.18㎡입니다. 소유자는 김희숙 씨이고, 강하얀 씨가 임차보증금 1억1,340만원의 주택임차권을 등기한 상태입니다.

이 사건의 핵심은 말소되는 권리보다 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 임차권입니다. 강하얀 씨는 2020년 10월 5일 전입했고, 2022년 9월 7일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2024년 11월 28일 이루어졌으며, 강제경매개시결정은 2025년 8월 5일입니다. 따라서 임차인의 전입 및 임차권 관련 권리가 경매개시결정보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조입니다.

특히 임차인 강하얀 씨가 동시에 이 사건 강제경매의 신청채권자라는 점이 눈에 띕니다. 신청채권자 청구액과 임차보증금이 모두 113,400,000원으로 기재되어 있습니다. 단순히 두 금액을 합산해서는 안 되며, 동일 채권인지 여부와 임대차의 실체를 원본 서류로 확인해야 합니다. 이 사건은 권리상 인수 위험을 보수적으로 반영한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 매수인에게 인수된다

등기부상 과거 근저당권은 현재 매수인이 인수하는 유효 담보권이 아닙니다. 1990년 한국주택은행 근저당권 9,100,000원은 이미 말소됐고, 2011년 계양새마을금고 근저당권 35,000,000원도 2015년 11월 24일 해지·말소됐습니다.

현재 권리분석의 기준일은 2025년 8월 5일 갑구 8번 강제경매개시결정입니다. 그러나 을구 5번 강하얀 씨의 주택임차권등기는 2024년 11월 28일로 그보다 앞섭니다. 전입일도 2020년 10월 5일이므로 대항력 있는 임차권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 확인

강하얀 씨는 보증기관 대위·승계 임차인이 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증금 113,400,000원을 기준으로 배당과 인수액을 계산해야 합니다. 보증기관 승계에 따른 별도의 중복 보증금은 없습니다.

③ 실질취득금액 — 유찰되어도 총비용은 거의 고정

이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 자체가 아닙니다. 낙찰가에 매수인이 인수하는 미배당 보증금을 더한 실질취득금액입니다.

위 시나리오를 보면 낙찰가가 95,000,000원에서 60,800,000원으로 내려가더라도 인수액은 20,510,000원에서 54,094,400원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득금액은 약 114,894,400원~115,510,000원 범위에 머뭅니다.

실거래가격과 비교할 때도 반드시 최저가 95,000,000원이 아닌 실질취득금액 약 115,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 실제 거래사례, 개별 호수의 상태와 층·향을 확인하기 전에는 시세보다 저렴하다는 판단을 내려서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

신건 매각대금 95,000,000원은 집행비용 약 2,110,000원과 임차인 배당 92,890,000원으로 모두 소진됩니다. 임차보증금의 미배당 부족분 20,510,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 계양구 작전동 소재 화전초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 인천지하철 1호선 작전역이 서측 인근에 위치하고, 시내버스정류장이 인접해 대중교통 이용 여건은 편리한 편입니다.
• 건물 구조. 지하 1층·지상 3층의 벽돌조(연와조) 건물입니다. 외벽은 콘크리트 위 연와 마감, 창호는 섀시창호로 기재되어 있습니다.
• 공부상 차이. 건축물대장에는 연와조, 등기사항전부증명서에는 벽돌조로 기재되어 있습니다. 개별 호수의 건축물 관련 도면도 부재하므로 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
• 토지 및 도로. 완경사지대의 세장형 토지이며, 인접 토지와 대체로 평탄합니다. 서측으로 세로에 접하고 있습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 일반적인 상하수도 및 위생설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 다세대 빌라주택입니다. 개별 호수의 상태, 실제 점유, 건축물 관련 도면 및 인근 거래사례를 확인한 뒤 매수수요와 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차인 실체 확인. 강하얀 씨는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 메모가 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급 금융거래내역, 전입 및 실제 점유 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 인수금액 확인. 신건 기준 예상 인수액은 20,510,000원입니다. 낙찰가가 낮아지면 인수액은 증가하므로 입찰가와 인수금을 합산한 총취득비용으로 판단하세요.
• 배당요구 확인. 강하얀 씨는 2024년 11월 28일 배당요구를 했습니다. 확정일자 2022년 9월 7일 및 전입일 2020년 10월 5일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 경매신청 채권 검증. 신청채권액과 임차보증금이 각각 113,400,000원으로 같습니다. 두 채권이 어떤 법률관계인지 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 매각 후에도 임차보증금 미배당분의 인수 문제가 남습니다. 임차권등기의 말소 가능 여부와 보증금 정산 조건을 명확히 해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기만으로 현재 점유 상태나 실제 퇴거 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문을 통해 점유자, 실제 사용 상태, 인도 가능성을 확인하세요.
• 건축물 현황. 건축물대장과 등기부의 구조 기재 차이 및 개별 호수 도면 부재가 있습니다. 실제 건물 구조와 전유부분의 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 시세 검토. 95,000,000원이 아니라 인수액을 더한 약 115,510,000원을 기준으로 주변 다세대주택의 실거래와 내부 상태를 비교해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가 9,500만원이 취득가 9,500만원은 아니다”

이 사건의 본질은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다. 강하얀 씨의 보증금은 113,400,000원이고, 신건 매각가 95,000,000원을 가정하면 예상 배당액은 92,890,000원입니다. 부족분 20,510,000원은 매수인이 부담합니다.

따라서 신건에서 낙찰받더라도 실제 취득비용은 115,510,000원입니다. 한 차례 유찰되어 76,000,000원에 낙찰되면 인수액이 39,168,000원으로 늘어나고, 두 차례 유찰되어 60,800,000원에 낙찰되면 인수액은 54,094,400원으로 커집니다. 어느 회차든 실질취득금액은 약 1억1,500만원 수준입니다.

여기에 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이라는 특이점, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성, 건축물 구조 기재 차이와 개별 도면 부재까지 확인해야 합니다. 권리상 인수금액을 정확히 산정하지 않고 최저가만 보고 접근하기에는 위험이 큰 물건입니다.

최종 판단: 권리 인수 위험 높음 · 실질취득금액 약 1억1,500만원 · 보수적 접근 필요. 임차인의 실체와 보증금 반환관계를 원본으로 검증하고, 실질취득금액을 기준으로 주변 시세와 비교하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.