인천지방법원 2025타경511419. 인천 남동구 논현동 인천논현역 인근의 아라트라움 4층 406호 오피스텔입니다. 소유자는 홍승열이며, 2020년 6월 19일 매매를 원인으로 2020년 7월 17일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 당시 거래가액은 237,600,000원입니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 가압류나 경매개시결정의 말소 여부가 아닙니다. 을구 1번 주택임차권등기와 그 기초가 된 임대차관계입니다. 임차권자 박진원의 임차보증금은 등기부상 (1) 200,000,000원, (2) 170,000,000원으로 총 370,000,000원입니다. 전입일자는 2023년 3월 30일이고, 첫 번째 계약의 확정일자는 2021년 5월 26일입니다. 두 번째 계약에는 확정일자가 없습니다.

매각물건명세서는 해당 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 표시하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가 2억 2,700만원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더한 실질취득비용을 기준으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권이 핵심

등기부상 최초 신탁 관련 등기는 이후 말소되었으며, 2020년 7월 17일 홍승열 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 2023년 7월 24일 박상준의 강제경매개시결정과 2023년 10월 13일 중재기업 주식회사의 강제경매개시결정은 2024년 9월 26일 말소 처리되었습니다.

현재 사건에서 확인되는 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 갑구 9번 대양종합건설주식회사의 가압류입니다. 청구금액은 20,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합계 3.7억원

등기부 을구 1번에는 박진원의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 임차권의 범위는 제4층 제406호 54.42㎡ 전부입니다. 보증금은 두 건으로 기재되어 있으므로 합산금액과 각 계약의 확정일자 범위를 구분해야 합니다.

임차인의 대항력은 주민등록일자와 점유개시일을 함께 확인해야 합니다. 이 사건은 점유개시일 2021년 5월 26일, 주민등록일자 2023년 3월 30일로 조사되어 있고, 대항력 발생 시점은 두 요건이 모두 갖춰진 이후입니다. 해당 시점은 2023년 8월 17일 말소기준권리보다 앞섭니다.

또한 임차권자 박진원은 현재 강제경매 신청채권자 박진원과 동일인으로 나타납니다. 이 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 다만 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급내역, 점유 사실, 임대인과의 관계, 배당요구 서류를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 및 실질취득 분석 — 최저가 2.27억이 취득원가는 아니다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 227,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 가격에는 대항력 임차권의 미배당 보증금 인수 위험이 포함되어 있지 않습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 매수인 실질취득비용은 낙찰가와 미배당 인수액의 합으로 계산해야 합니다.

이 사건의 등기부상 보증금 합계는 370,000,000원입니다. 최저가 227,000,000원과 단순 비교하면 143,000,000원 차이가 발생합니다. 다만 실제 인수액은 두 임대차의 권리순위, 배당요구 범위, 배당액 및 임차권의 유효성에 따라 달라집니다. 현재 자료만으로 정확한 잔액을 확정할 수 없습니다.

부동산 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 227,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 임차보증금이 최저가를 초과한다는 이유만으로 물건이 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건에서 우선할 가격 기준은 명목상 최저가가 아니라 미배당 보증금 인수액을 더한 실질취득비용입니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정 · 제공 시뮬레이션 기준)

위 배당표는 집행비용과 3개 채권을 기준으로 계산된 제공 시뮬레이션입니다. 채권 총액 216,356,486원, 예상 배당액 216,356,486원, 잔여금 6,665,514원으로 계산되어 있습니다. 그러나 임차권등기 보증금 370,000,000원의 배당 및 매수인 인수 조건이 이 표에 적절히 반영되었는지 확인되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 미배당 채권은 유찰할수록 증가

이 시나리오는 제공된 채권 총액 216,356,486원을 기준으로 계산한 것입니다. 현재 회차에서는 해당 채권들이 전액 변제되는 것으로 나타나지만, 1회 유찰 시 미배당액은 38,098,886원, 2회 유찰 시 73,910,406원으로 증가합니다.

다만 이 수치는 등기부상 임차보증금 370,000,000원의 최종 배당·인수 문제를 해결한 결과가 아닙니다. 임차권의 대항력과 우선변제 범위를 반영하면 실제 배당순위와 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로, 이 표만으로 낙찰 후 부담을 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 인천논현역 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 중심 상가지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 수인분당선 인천논현역이 위치합니다. 서측 논현역로를 통해 인근 지역으로 연계할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 석재 등으로 마감되어 있고 시스템 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지면적은 774.6㎡이며, 공시지가는 3,342,000원/㎡입니다. 중로2류에 접하고 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 규제가 확인됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되어 있습니다.
• 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 등기부상 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 임대차관계 및 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 인천논현역 인근의 업무·상업 혼재지역이라는 입지적 특성은 있으나, 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 임차보증금 인수 위험이 환금성과 투자 판단에 가장 큰 변수입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 3.7억원 확인. 을구 1번 임차권등기의 200,000,000원과 170,000,000원이 실제로 각각 어떤 임대차계약에 해당하는지, 보증금 지급 증빙이 존재하는지 확인하세요.
• 대항력 발생일 확인. 점유개시일 2021.05.26.과 주민등록일자 2023.03.30.을 주민등록초본 및 현황조사 자료로 대조하고, 말소기준권리인 2023.08.17.과의 선후관계를 확인하세요.
• 확정일자 범위 구분. 첫 번째 계약의 확정일자는 2021.05.26.이지만 두 번째 계약은 확정일자가 없습니다. 2억원과 1억 7,000만원의 우선변제권 범위 및 순위를 각각 확인해야 합니다.
• 배당요구액과 보증금 대조. 신청채권자 박진원의 청구금액은 175,000,000원인데 임차권등기 보증금은 370,000,000원입니다. 배당요구서에 실제로 어떤 금액이 신고되었고 어떤 채권이 배당 대상인지 반드시 확인하세요.
• 동일인 여부 및 가장임차인 의심. 임차권자 박진원과 강제경매 신청채권자 박진원이 동일인으로 나타납니다. 실제 임대차관계인지, 가장임차인 또는 관계인 가능성이 있는지 계약서·금융거래내역·점유관계로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 을구 1번 주택임차권의 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다. 입찰 직전 최신 명세서와 배당요구 관련 서류를 다시 확인하세요.
• 실질취득비용 계산. 낙찰가만 계산하지 말고 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액으로 총 취득비용을 산출하세요. 정확한 인수액을 확인하지 못했다면 입찰가를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 명도 및 점유 확인. 현황조사상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 임차권자 거주 여부, 인도 가능성 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 관리비 및 세금. 관리사무소를 통해 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용을 확인하고, 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서 및 임차권등기명령 관련 서류를 상호 대조하세요.

맺으며 — “최저가 2.27억 ≠ 실질취득가 2.27억”

인천 논현동 아라트라움 406호는 신건 최저가가 227,000,000원이지만, 등기부상 대항력 있는 임차권의 보증금 합계는 370,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

특히 신청채권자 박진원의 청구금액 175,000,000원과 임차권등기 보증금 370,000,000원 사이에 차이가 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원이라는 결과는 이 차이를 설명하지 못합니다. 따라서 배당표의 숫자만 믿고 인수 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

결국 이 물건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가 할인율이 아닙니다. 임차보증금 3.7억원 중 얼마가 실제 배당되고, 얼마가 매수인에게 인수되는지입니다. 이 문제가 해결되기 전까지는 입찰가 산정 자체를 보류하는 것이 합리적입니다.