인천지방법원 2025타경511498. 인천 남동구 만수동 5-305 소재 삼부 아파트 마동 2층 204호입니다. 현재 소유자는 김태철 씨이며, 2014년 7월 29일 증여로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2017년 4월 4일 국민은행 근저당권이 설정됐고, 2024년 토스뱅크 가압류, 2025년 토스뱅크의 강제경매개시결정으로 이어졌습니다.
권리의 기준은 명확합니다. 2017년 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그보다 늦게 설정된 토스뱅크 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이상호 씨도 2024년 전입으로 기준권리보다 후순위입니다. 따라서 현재 산정상 인수금액은 0원입니다.
그러나 신건 최저가 1억 7,200만원은 최신 거래가격 1억 1,300만원을 크게 웃돕니다. 전체 실거래 평균만 보면 감정가와 비슷하지만, 2021년과 2023년의 상대적으로 높은 거래가 평균을 끌어올린 영향이 있습니다. 최근 가격 하락 추세와 최신 거래를 우선하면 현재 가격은 부담스럽습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-305 마동 2층 204호 도로명주소: 인천광역시 남동구 만수로 110 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 삼부 · 마동 2층 204호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지상 5층 건물 |
| 단지 정보 | 185세대 · 1984.06.27 준공 |
| 소유자 | 김태철 (2014.07.29 증여로 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 토스뱅크 주식회사 / 58,375,608원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017년 4월 4일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원으로, 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.
갑구 3번의 토스뱅크 가압류(53,197,426원)는 2024년 7월 11일 설정됐습니다. 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2025년 8월 11일의 토스뱅크 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
과거 등기 중 1985년 한국주택은행 근저당권과 2005년 국민은행 근저당권은 등기상 이미 말소된 상태입니다. 이들을 현재 유효한 인수 권리로 오인해서는 안 됩니다. 현재 기준으로 유효한 말소기준권리는 2017년 국민은행 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 이상호 씨 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 임차권 승계에 따른 중복 신고가 아닌 일반 임차인으로 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이상호 | 2024.01.10 보증금 미상 |
없음 기준권리 후 전입 |
판단 불가 확정일자·보증금 미상 |
승계 없음 보증기관 대위 아님 |
임차인의 전입일은 2024년 1월 10일입니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당권의 설정일은 2017년 4월 4일이므로, 임차인의 전입은 약 6년 9개월 뒤입니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위인 임차인으로 대항력이 없습니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 때문에 우선변제권의 성립 여부와 실제 배당액은 현 단계에서 단정할 수 없습니다. 보증금이 확인되더라도 대항력 없는 임차인의 보증금을 매수인이 당연히 승계하는 것은 아닙니다. 예상배당에서는 임차인 최우선변제금이 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 매각물건명세서와 임대차 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최신 거래보다 52.2% 높다
비교 대상은 남동구 만수동 삼부 단지입니다. 단지 규모는 185세대이며, 준공일은 1984년 6월 27일입니다. 거래비교 기준면적은 62.64㎡이며, 확인되는 실거래 표본은 3건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 59.94㎡ | 1층 | 113,000,000원 |
| 2023.11 | 62.64㎡ | 4층 | 173,000,000원 |
| 2021.07 | 62.64㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 168,666,666원 |
전체 평균은 약 1억 6,867만원입니다. 이 숫자만 보면 감정가 1억 7,200만원과 큰 차이가 없어 보입니다. 하지만 2021년 2억 2,000만원과 2023년 1억 7,300만원의 거래가 평균에 포함되어 있다는 점을 놓치면 안 됩니다.
가장 최근 거래로 표시된 2025년 2월 거래는 1억 1,300만원입니다. 최저가 1억 7,200만원은 이 가격의 152.2%입니다. 금액으로는 최신 거래보다 5,900만원 높습니다. 전체 평균과 비교해도 최저가는 약 102.0%로 평균을 웃돕니다.
가격 추세 지표는 최근 구간이 과거 구간보다 42.5% 하락한 것으로 나타납니다. 따라서 과거의 2억 2,000만원 거래를 기준으로 현재 감정가를 정당화하는 것은 위험합니다.
유찰 시 가격 시나리오도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권 배당 | 채권 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 172,000,000원 | 123,573,034원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 137,600,000원 | 123,573,034원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 15,834,154원 |
1회 유찰 가격 1억 3,760만원도 최신 거래 1억 1,300만원보다 약 21.8% 높습니다. 2회 유찰 가격 1억 1,008만원은 최신 비교가격보다 낮지만, 단 한 건의 오래된 거래를 기준으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 하락 추세 -42.5%까지 고려하면 추가적인 시세 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.9% 추정) | - | 3,208,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 | 53,197,426원 | 53,197,426원 |
| 3. 강제경매 청구액 · 토스뱅크 | 58,375,608원 | 58,375,608원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,218,966원 |
신건 1억 7,200만원 매각 가정 시 집행비용과 채권 배당액을 제외하고 소유자에게 45,218,966원이 남는 계산입니다. 채권 총액 123,573,034원은 전액 배당되는 구조이며, 매수인 인수금액은 0원으로 산정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 동인천고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지·건물. 삼부는 185세대 규모이며 1984년 6월 27일 준공됐습니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물로, 본건은 2층입니다. 노후 건물인 만큼 공용부분과 전유부분의 유지관리 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 토지·용도지역. 토지면적 2,955㎡, 지목은 대, 용도지역은 준주거지역입니다. 공시지가는 1,497,000원/㎡이며, 토지는 평지의 세로장방형으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 북서측 및 남서측으로 접한 공도를 통해 진출입할 수 있습니다. 중로1류 및 소로2류 관련 접면 사항이 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정기간으로 표시돼 있어 매각기일 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 185세대 규모의 소규모 단지이며 1984년 준공 건물입니다. 확인된 거래는 3건으로 거래 표본이 많지 않고, 가격 범위도 1억 1,300만원~2억 2,000만원으로 넓습니다. 특히 최근 비교가격과 과거 고가 거래의 차이가 커 환금성 및 적정 매도가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 기준 재설정. 최저가 1억 7,200만원은 최신 거래 1억 1,300만원의 152.2%입니다. 전체 평균만을 기준으로 입찰가를 정하지 말고 최근 하락 추세와 거래 표본을 우선 검토하세요.
- 실거래 원본 확인. 최근 비교가격은 1억 1,300만원이지만 거래목록상 최신 거래월은 2025.02입니다. 매각기일 2026.11.13 기준 최신 거래가 추가됐는지, 동일 면적·층·상태의 거래가 있는지 반드시 확인하세요.
- 임차인 확인. 이상호 씨의 전입일은 2024.01.10으로 말소기준권리보다 늦습니다. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 실제 점유관계, 배당요구 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당관계 검토. 예상배당에는 집행비용 3,208,000원, 국민은행 12,000,000원, 토스뱅크 가압류 53,197,426원, 토스뱅크 경매 청구액 58,375,608원이 반영됐습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 미반영분을 추가 확인하세요.
- 등기부 재확인. 2017.04.04 국민은행 근저당권을 말소기준으로 확인하고, 2024.07.11 토스뱅크 가압류와 2025.08.11 강제경매개시결정의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 노후 건물 점검. 1984년 준공 건물이므로 외벽, 누수, 배관, 난방, 전기설비, 공용부분 및 장기수선 관련 사항을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 관리 상태를 확인하고, 실제 점유자와 인도 가능 시점을 사전에 파악하세요. 인수금액 0원이라고 명도 부담까지 없는 것은 아닙니다.
- 토지이용 규제. 외국인 등에 한정된 토지거래허가구역 지정기간이 매각기일보다 앞서 종료되는 것으로 표시돼 있으므로 매각기일 현재의 규제 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인한 후 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “권리는 안전해도 가격은 안전하지 않다”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2017년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 토스뱅크 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이상호 씨 역시 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 예상배당 기준 매수인 인수금액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 긍정적으로만 평가하기 어려운 이유는 가격입니다. 신건 최저가 1억 7,200만원은 최신 거래 1억 1,300만원보다 5,900만원 높고, 전체 평균 1억 6,867만원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -42.5%라는 점은 더욱 부담스럽습니다.
단지의 과거 2억 2,000만원 거래를 현재 가격의 근거로 삼아서는 안 됩니다. 2025년 2월 거래가 1억 1,300만원이라는 점, 거래 표본이 제한적이라는 점, 그리고 비교가격의 최신성까지 확인해야 합니다. 2회 유찰 시나리오의 1억 1,008만원도 단 한 건의 비교 거래와 하락 추세만으로 저렴하다고 확정할 수 없습니다.
권리 측면에서는 인수 위험이 낮습니다. 그러나 현재 신건 가격에는 시세상 메리트가 확인되지 않습니다. 이 물건은 권리가 깨끗하다는 이유로 서둘러 입찰할 대상이 아닙니다. 실거래를 다시 검증하고, 실제 점유 및 임차인 배당관계를 확인한 다음 가격을 판단하는 것이 합리적입니다.
최종 의견: 권리 합격, 가격 보류. 인수 0원보다 중요한 것은 실제 취득가격입니다.
