인천지방법원 2025타경512662. 인천 서구 가좌동 힘찬해가 6동 202호, 전용 53.1416㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 171,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 등기부에는 국세·지방세 압류 4건과 174,000,000원의 임차권등기가 남아 있습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 174,000,000원입니다.

통상적인 선순위 임차권이 그대로 유지된다면 보증금 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 결정적으로 다릅니다. 해당 확약이 예정대로 이행되면 박혜숙 임차권의 미배당액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 평가할 수 있습니다. 이 확약은 해당 임차권에 관한 것이지 다른 점유자의 권리를 포괄적으로 없애는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차인은 그보다 먼저

말소기준권리는 2021.03.17 접수된 국의 압류입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 박혜숙 임차인의 전입과 점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 접수일이 2022.12.14라는 이유만으로 대항력이 없는 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 인수액을 바꾼다

확인되는 실제 임차인·점유 관련 인물은 박혜숙과 이려원 2명입니다. 2026.10.12 임차권 경정등기는 박혜숙의 기존 임차권에 관한 점유개시일 정정으로, 새로운 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

※ 박혜숙의 주민등록일은 2020.11.13이고, 임차권등기 경정에 의한 점유개시일은 2020.11.14입니다. 경정등기를 별도 임차인이나 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

힘찬해가 전용 53.14㎡대의 실거래는 총 11건이며, 전체 평균은 173,818,181원입니다. 이 평균만 보면 최저매각가 171,000,000원이 다소 낮아 보입니다. 하지만 가장 최근 거래는 2025.12의 165,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 165,000,000원입니다. 최근 거래 기준으로는 최저가가 오히려 103.6%에 해당합니다.

과거 거래 최고가는 188,000,000원, 최저가는 160,000,000원으로 편차가 있습니다. 전체 11건 평균과 최근 12개월 평균 사이에 차이가 나타나며, 최근 대비 과거 거래의 시세 추세 지표는 -5.6%입니다. 최근 12개월 거래는 1건에 불과해 단일 거래의 대표성에는 한계가 있지만, 현재 최저가를 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

아래 배당은 집행비용을 추정하고 임차인 박혜숙의 우선변제권을 반영한 계산입니다. 국세·지방세의 실제 배당순위와 당해세 여부에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당상 미배당액과 확약 이행 후 매수인의 실질 인수액은 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다

이 사건에서 중요한 것은 낙찰가 하락과 선순위 보증금 인수액 증가가 함께 움직인다는 사실입니다. 말소동의 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 증가하므로, 낙찰가가 낮아져도 총취득 부담은 보증금 수준에 가까이 유지됩니다.

힘찬해가 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 그러나 유찰 횟수 자체가 이번 경매의 향후 가격을 보장하지는 않습니다. 확약이 확인되지 않는 한 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 국세·지방세 압류 — 배당에서 확인할 변수

등기상 압류는 총 4건입니다. 이 중 2021.03.17 남인천세무서장의 압류가 말소기준권리이고, 이후 안산세무서장·동안산세무서장·인천광역시 서구의 압류가 이어졌습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 가좌동 소재 서부여성회관역(인천2호선) 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 단독주택 등의 공동주택이 분포하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 6층 건물입니다. 사용승인일은 2019.05.02이며, 위생·급배수·승강기 설비 등이 설치된 것으로 추정됩니다.
• 도로. 본건 남측으로 약 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지는 세장형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역에 해당하며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지가격. 공시지가 1,245,000원/㎡이며, 토지면적은 1,680.9㎡입니다. 개별 호수의 대지권과 실제 부담관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 건물 동 표기 차이는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 49세대 규모의 다세대주택으로, 대규모 아파트 단지와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 확인된 실거래 11건의 가격 차이가 크고 최근 시장 추세도 하락하고 있어 매도 시 가격 협상 여력을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 내용, 대상 임차권, 말소 조건과 이행 시점을 확인해야 합니다. 이 사건에서 매수인 인수액 0원 판단의 가장 중요한 전제입니다.
• 박혜숙의 임차권등기. 을구 순위 1번 주택임차권등기 및 1-2번 경정 내용을 확인하고, 확약의 효력이 해당 임차권 전체에 미치는지 대조해야 합니다.
• 이려원의 점유관계. 2024.04.08 전입 이후의 실제 거주 여부, 임대차계약 존재 여부와 보증금, 명도 협의 대상 여부를 확인해야 합니다. 박혜숙 관련 확약으로 자동 해결되는 부분이 아닙니다.
• 국세·지방세의 우선순위. 압류 4건의 체납내역, 당해세 여부와 교부청구 내용을 확인하여 실제 배당순위 및 인수 위험에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 최신 실거래 비교. 전체 평균 173,818,181원보다 최신 거래와 최근 평균 165,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다. 하락 추세 -5.6%도 반영해야 합니다.
• 현장 확인. 힘찬해가 6동과 현황상 106동 표기의 일치 여부, 해당 202호의 출입구·점유 공간·내부 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비 중 승계 가능한 부분과 실제 점유자의 명도 협의 및 인도 절차에 따른 비용을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권 관련 확약서, 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

⑨ 종합 판단 — 권리는 확약 조건부, 가격은 보수적으로

맺으며 — “확약은 인수 위험을 낮추지만, 비싼 가격까지 해결하지는 않는다”

이 사건의 관건은 박혜숙 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 선순위 임차인의 보증금 174,000,000원은 최저매각가 171,000,000원보다 많습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 해당 확약이 유효하게 이행되는 경우 박혜숙 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 다만 이려원의 미상 보증금과 점유관계, 조세채권에 따른 배당 변동 가능성은 독립적으로 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 확약이 유효하더라도 신건 최저가 171,000,000원이 최신 거래 165,000,000원을 웃돕니다. 최근 거래 추세도 -5.6%로 하락하고 있어, 신건에 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다. 과거 전체 평균이 높다는 이유만으로 현재 최저가가 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격 보류입니다. 확약서 원본의 효력과 말소 이행, 별도 점유자의 권리관계를 확인한 뒤 최근 시세를 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 확약의 효력이 확인되지 않는다면 최저가가 낮아지는 회차에서도 보증금 인수 위험을 반드시 반영해야 합니다.