인천지방법원 2025타경512754. 인천 금곡동 두손피카디리 2층 209호가 경매에 나왔습니다. 등기상 집합건물이며, 사건상 용도 표기는 대지입니다. 실제 이용상태는 근린생활시설인 태권도장입니다. 건물은 철근콘크리트조 8층 규모로 2003.07.15. 사용승인을 받았습니다.
소유자는 송지윤과 신정호로 각각 2분의 1 지분을 가지고 있습니다. 2008.11.12. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했으며, 당시 송지윤의 등기상 성명은 송미용이었습니다. 이후 신정호 지분을 대상으로 여러 근저당권이 설정됐고, 현재는 남동신용협동조합이 신청한 임의경매가 진행 중입니다.
권리분석상 주목할 지점은 2017.06.16. 설정된 양재호의 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이며 신정호 지분에 설정돼 있습니다. 다만 그보다 앞선 남동신용협동조합의 근저당권에는 말소 표시와 후속 권리이전 기록이 함께 나타납니다. 따라서 2017년 근저당권을 최종 말소기준으로 확정하기 전 선행 근저당의 현재 효력을 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512754 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 금곡동 33-2 두손피카디리 2층 209호 |
| 등기상 소재지 | 인천광역시 제물포구 금곡동 33-2, 33-80 두손피카디리 도로명주소: 인천광역시 제물포구 송림로 24 |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도: 대지 · 등기: 집합건물 건축물대장상 일반음식점 / 현황 근린생활시설(태권도장) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 8층 중 2층 · 사용승인 2003.07.15. |
| 소유자 | 송지윤(2분의 1) · 신정호(2분의 1) |
| 감정가 | 231,000,000원 |
| 최저매각가 | 231,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 남동신용협동조합 |
| 청구금액 | 27,994,901원 |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
| 임차인 | 정무태권도 · 보증금 및 대항력 미상 |
| 건축물대장 | 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 다시 확인
등기상 2017.06.16. 양재호 명의로 설정된 근저당권의 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이 권리는 전체 공유지분이 아닌 신정호 지분에 설정됐으며, 다른 호실의 신정호 지분을 공동담보로 하는 기록도 있습니다.
후순위로 표시된 2024.05.24. 인천광역시 동구의 신정호 지분 압류와 2025.10.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
원 근저당권이 유효한 상태라면 2017년 양재호 근저당보다 앞선 권리일 수 있습니다. 말소 표시와 권리이전 기록의 관계를 해소하지 않고는 배당순위와 매각 후 권리관계를 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
현황조사와 매각물건명세서에는 정무태권도가 확인됩니다. 감정평가에서도 임대차 중인 것으로 탐문됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 파악됩니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정무태권도 | 태권도장 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
만약 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 미배당액을 인수할 위험이 발생할 수 있습니다. 임차보증금의 액수가 확인되기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
또한 실제 이용상태는 태권도장인 근린생활시설입니다. 일반적인 주거용 아파트 임차인의 주민등록·확정일자만을 전제로 판단할 수 없으며, 사업자등록, 점유 개시, 상가임대차 적용 여부, 확정일자와 배당요구 등을 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2.31억이 싼지는 아직 판단할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 231,000,000원입니다. 신건이므로 감정가에서 할인되지 않은 상태입니다.
그러나 동일 건물 또는 인근의 유사 근린생활시설 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 적정한지 판단할 비교 기준이 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점으로 등재된 상업용 전유부분을 태권도장으로 이용하는 물건이므로, 일반 주거용 부동산의 시세를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 231,000,000원 | 시세 검증 필요 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 184,800,000원 | 가격 하락 · 인수 위험 별도 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 147,840,000원 | 가격 하락 · 인수 위험 별도 |
특히 인수형 임차보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰가 하락분만큼 미배당액이 증가한다면, 실질취득액은 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴하거나 투자 매력이 커졌다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
아래는 양재호 근저당권의 채권최고액 65,000,000원을 기준으로 한 제한적인 배당 추정입니다. 임차인 보증금과 세금, 선행 근저당권의 실제 효력 등이 확정되지 않았으므로 최종 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,034,000원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 양재호 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 161,966,000원 |
집행비용 4,034,000원, 양재호 근저당 배당 65,000,000원, 소유자 잔여 161,966,000원으로 계산한 추정치입니다. 임차인의 최우선변제·우선변제, 당해세 및 선행 근저당권의 권리관계는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 231,000,000원 | 65,000,000원 | 161,966,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 184,800,000원 | 65,000,000원 | 116,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 147,840,000원 | 65,000,000원 | 79,970,240원 | 0원 |
이 결과는 실제 배당순위가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 남동신용협동조합의 기존 근저당권, 이후 채권이전 및 근질권 설정, 현재 경매신청채권의 관계를 확인해야 합니다. 잔여금이 크다는 이유로 모든 채권이 변제되거나 권리관계가 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 건축물 용도·위반건축물 리스크
이 물건은 건축물대장상 일반음식점으로 등재돼 있으나, 실제로는 근린생활시설인 태권도장으로 이용되고 있습니다. 더 중요한 것은 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재돼 있다는 점입니다.
| 확인 항목 | 현재 확인된 내용 | 입찰 판단 |
|---|---|---|
| 대장상 용도 | 일반음식점 | 실제 이용과 차이 |
| 현황 이용 | 근린생활시설(태권도장) | 용도 적법성 확인 |
| 위반건축물 | 대장상 등재 | 위반 내용·시정 가능성 확인 |
| 임대차 이용 | 정무태권도 | 계약·점유·보증금 확인 |
입찰 전에 위반 대상이 해당 전유부분인지 공용부분인지, 위반의 내용과 시정 가능성, 용도변경 필요 여부 및 관련 비용을 확인해야 합니다. 이 문제가 해소되지 않으면 감정가 대비 할인만으로 투자 안전성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 동구 송림동 소재 인천송림초등교 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 폭 약 25m, 약 12m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 관련 토지는 2필지 일단의 부정형 평지로, 근린생활시설과 교육연구 및 복지시설 등의 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,523.8㎡, 공시지가는 2,350,000원/㎡로 제시돼 있으나 이를 해당 호실의 독립적인 토지가치로 적용할 수는 없습니다.
- 건물. 2003.07.15. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 8층 건물로, 위생설비·급배수설비·승강기시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 상업용 전유부분으로서 실제 용도와 건축물대장상 용도의 차이, 위반건축물 등재, 임차인 점유 상태가 향후 재매각과 임대에 영향을 줄 수 있습니다. 구체적인 환금성은 유사 상업시설의 실거래와 임대수익을 확인한 후 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 2009년 남동신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 2026년 피엠지에셋대부유한회사 권리이전, 웰컴저축은행주식회사 근질권 설정의 관계를 등기 원본으로 확인하세요.
- 말소기준권리 재검증. 2017.06.16. 양재호 근저당권이 실제 말소기준인지, 그보다 앞선 유효한 권리가 존재하는지 확인하세요.
- 공유지분 및 매각 범위. 송지윤·신정호 각 2분의 1 지분과 신정호 지분에 설정된 담보권을 구분하고, 실제 매각 대상이 전체 전유부분인지 확인하세요.
- 임차인 보증금. 정무태권도와 관련된 임대차계약서, 보증금, 월세, 사업자등록, 확정일자, 점유 개시 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 매수인 인수 위험. 임차인의 대항력이 인정되는 경우 미배당 보증금의 인수 가능성을 따로 계산하세요. 배당 추정상 0원을 확정 인수액으로 사용해서는 안 됩니다.
- 위반건축물. 위반 대상·사유·시정명령·이행강제금·해소 비용을 관할 기관과 건축물대장 원본으로 확인하세요.
- 실제 용도. 일반음식점과 태권도장 사이의 용도 차이 및 적법한 용도변경 가능성을 확인하세요.
- 대지권 및 주소. 집합건물 전유부분과 대지권, 사건상 대지 표기 및 소재지의 행정구역 표기를 원본 서류로 대조하세요.
- 시세와 임대수익. 동일 건물·유사 근린생활시설 실거래가격, 공실 가능성 및 임대수익을 검증한 후 입찰가 상한을 정하세요.
- 배당 원본 확인. 신청채권자 청구액 27,994,901원과 배당 계산상 지급액 0원 사이의 관계를 확인하세요.
- 관리비 및 명도. 체납 관리비, 실제 점유 범위, 인도·명도 가능성 및 관련 비용을 조사하세요.
맺으며 — “최저가보다 권리·점유·용도가 먼저다”
인천 두손피카디리 209호는 최저매각가 231,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일한 조건의 실거래 시세를 확인하지 못했으므로 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
권리 측면에서도 간단한 물건이 아닙니다. 신정호 지분의 양재호 근저당권 65,000,000원 외에 과거 남동신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 후속 권리이전 기록을 확인해야 합니다. 예상배당에서 신청채권자에게 0원이 배당되는 결과도 검증이 필요합니다.
점유 측면에서는 정무태권도라는 실제 임차인 1명이 확인되지만, 보증금·대항력·우선변제 여부가 밝혀지지 않았습니다. 건축물대장상 일반음식점과 태권도장이라는 실제 용도의 차이, 위반건축물 등재 사실까지 고려하면 추가적인 법률·행정·명도 위험이 있습니다.
결론은 입찰 보류 및 핵심 권리관계 재확인입니다. 현재 단계에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없으며, 유찰로 최저가가 하락하더라도 보증금 인수 위험과 위반건축물 문제가 해결되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 선행 근저당 효력, 임차인 보증금, 위반건축물 내용, 실제 매각 범위와 시세를 확인한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
