* 임차보증금 147,000,000원에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 HUG 확약서에 의해 유효하게 보장되는 경우입니다. 확약서의 수신인·적용 범위·조건 이행 여부에 따라 법률효과가 달라질 수 있으므로 원본 확인이 필수입니다.

인천지방법원 2026타경500386. 인천 연수구 연수동 연수주공2차아파트 205동 12층 1201호입니다. 현재 소유자는 한영애이며, 2023년 1월 5일 매매를 원인으로 180,000,000원에 취득했습니다. 건물은 1992년 6월 22일 사용승인된 15층 아파트이고, 대상은 12층입니다.

등기부에서 먼저 확인할 사항은 과거 근저당권과 현재 기준권리를 구분하는 것입니다. 1992년 한국주택은행 근저당권과 이후의 근저당권들은 이미 말소된 상태이며, 신한은행의 2008년 근저당권도 2014년 12월 해지로 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 매수인이 인수할 채무로 오해하면 안 됩니다.

현재 권리분석의 기준은 2024년 8월 21일 인천신용보증재단 가압류입니다. 그런데 장진호의 주민등록일은 2021년 11월 30일이고 점유개시일은 2021년 12월 3일입니다. 기준권리보다 먼저 전입·점유한 임차인이므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021년 10월 27일로 확인되며 배당요구까지 마쳐 우선변제권도 행사할 수 있는 상태입니다.

다만 이 사건에는 중요한 변수가 하나 있습니다. 매각물건명세서가 을구 8번 임차권등기를 인수권리로 표시하면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실을 함께 기재하고 있다는 점입니다. 확약서가 해당 임차인의 권리포기와 임차권등기 말소를 유효하게 처리한다면 인수 위험은 해소될 수 있습니다. 이 문서의 효력을 확인하지 않은 채 단순히 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 인수액 147,000,000원을 그대로 확정하거나, 반대로 확약서가 있다는 이유만으로 아무런 확인 없이 안전하다고 판단하는 것은 모두 피해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 가압류보다 앞선 대항력 임차인

이 사건은 과거 근저당권의 존속 여부를 정확하게 구분해야 합니다. 한국주택은행의 1992년 근저당권 및 이후의 관련 등기는 이미 말소됐고, 신한은행의 2008년 근저당권도 2014년 12월 11일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 해당 근저당권들을 살아 있는 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다.

현재 권리기준은 2024년 8월 21일 가압류입니다. 인천신용보증재단의 청구금액은 93,999,018원입니다. 이 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

핵심은 임차인의 권리 발생 시점입니다. 장진호는 2021년 10월 12일 임대차계약을 체결했고, 2021년 10월 27일 확정일자를 받았습니다. 2021년 11월 30일 주민등록을 마쳤으며, 2021년 12월 3일부터 점유했습니다. 따라서 2024년 8월 21일 가압류보다 먼저 대항력을 취득한 임차인으로 판단됩니다.

임차권등기는 2024년 12월 19일 을구 8번으로 접수됐습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하는 것과 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 문제는 구분해야 합니다. 등기된 임차권이 말소된다는 사정만으로 미배당 보증금 인수까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억 4,700만원

확인되는 실제 임차인은 장진호 1명입니다. 보증금은 147,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 별도의 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.

한편 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 147,000,000원을 청구하고 있습니다. 실제 임차인 장진호의 보증금과 금액이 동일하지만, 임차인에 대해 확인되는 사항은 대위·승계가 아닌 실제 임차인으로 표시되어 있습니다. 따라서 장진호를 보증기관의 중복 임차인으로 합산하지 않으며, HUG의 청구가 해당 임대차보증금과 어떤 관계인지 배당요구 및 대위 관련 원본 서류로 추가 확인해야 합니다.

③ 가격·시세 분석 — 신건 2억 200만원, 가격 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 202,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래를 비교할 수 있는 거래 표본이 확인되지 않으므로, 감정가가 현재 시장가격보다 저렴한지 비싼지 단정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 임차권등기와 대항력, HUG 확약서라는 권리 변수가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다. 확약서가 유효하면 실질 인수액은 0원이지만, 확약이 유효하지 않다면 임차보증금 147,000,000원에 대한 미배당 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 따라서 202,000,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 회차별 가격·미배당 시나리오

매각가격이 낮아지면 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 아래 금액은 각 회차의 예상 매각가격과 채권 미배당액을 나타냅니다. 채권 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 동일하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정한 금액입니다. 임차인 보증금 147,000,000원은 예상배당표상 전액 배당됩니다. 인천신용보증재단은 청구금액 93,999,018원 중 51,372,000원을 배당받고, 주택도시보증공사의 147,000,000원 청구는 배당액 0원으로 표시되어 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 연수동 소재 신연수역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물이며, 1992년 6월 22일 사용승인됐습니다. 위생설비, 급·배수설비 및 승강기시설이 갖춰져 있습니다.
• 대지·도로. 부정형의 평지인 광평수 토지로 아파트 등의 부지로 이용되고 있으며, 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연접합니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류 접함, 상대·절대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와 현황 사이 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트라는 주거용도는 확인되지만, 1992년 사용승인된 건물이며 최근 동일 단지 실거래 비교자료가 없어 개별 호수의 시장가격과 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 장진호 외 점유자 또는 추가 임차인이 존재하는지 현장 및 전입세대 확인을 통해 재검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 확약서의 작성 주체, 수신인, 대상 임차인, 권리포기 범위, 임차권등기 말소 동의 범위 및 조건을 확인하세요. 대항력 포기와 보증금 인수의무 해소까지 명확히 포함되는지가 핵심입니다.
• 확약서의 이행 여부. 단순히 확약서가 제출됐다는 사실과 실제로 권리 말소가 가능한 상태인지는 구분해야 합니다. 매각 이후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 조건을 확인하세요.
• 임차인 보증금 검증. 장진호의 보증금 147,000,000원, 전입일 2021.11.30., 확정일자 2021.10.27. 및 점유개시일 2021.12.03.을 임대차계약서와 대조하세요.
• HUG 청구와 임차보증금의 관계. HUG의 강제경매 청구액 147,000,000원과 장진호의 보증금 147,000,000원이 동일합니다. 대위변제 여부와 채권의 발생 원인을 원본 서류로 확인하고 중복채권 여부를 판단해야 합니다.
• 기준권리 확인. 2024.08.21. 인천신용보증재단 가압류를 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 확인하세요. 이미 말소된 1992년 및 2008년 근저당권을 현재 인수채무로 오인하지 않아야 합니다.
• 점유 및 추가 임차인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 추가 임차인의 존재 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가는 202,000,000원입니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 거래를 확인하기 전에는 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 확약서 유효 여부에 따라 실질취득가격이 달라질 수 있으므로 권리비용을 먼저 확정해야 합니다.
• 2회 유찰 시나리오 재계산. 129,280,000원 매각 시 표시된 인수 추정액 20,329,920원은 확약서의 효력 및 대항력 인수 계산과 대조해야 합니다. 이를 검증 없이 확정적인 인수액으로 사용하면 안 됩니다.
• 공적 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령, 배당요구서, HUG 확약서 및 현황조사 내용을 최종 입찰 전에 상호 대조하세요.

맺으며 — “확약서가 권리분석의 승부처다”

인천 2026타경500386은 단순한 무임차 아파트 경매가 아닙니다. 실제 임차인 장진호가 147,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 2024년 기준권리인 가압류보다 먼저 전입과 점유를 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 따라서 을구 8번 임차권등기를 매각으로 말소하는 문제와 매수인의 보증금 인수 문제를 분리해서 분석해야 합니다.

이 사건의 긍정적인 요소는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소까지 유효하게 보장한다면 인수액은 0원*으로 정리할 수 있습니다. 반면 확약서의 효력이 인정되지 않거나 조건이 충족되지 않으면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 부담으로 남을 수 있습니다.

또한 현재 신건 최저가 202,000,000원은 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 배당표상 채권 미배당액 189,627,018원도 매수인의 인수액과는 다른 개념입니다. 두 금액을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

결론은 확약서 확인 전 입찰 보류입니다. 확약서가 유효하면 권리 인수 부담을 상당 부분 해소할 수 있지만, 확약서가 불충분하면 대항력 보증금이 실질취득가격을 결정하는 물건으로 바뀝니다. 이 사건은 최저가보다 확약서의 문구와 효력이 먼저입니다.