서울남부지방법원 2025타경13603. 본건은 서울 강서구 공항동 45-18의 제지하층 제1호이고, 감정평가상 현재 근린생활시설(공항뚝배기)로 이용 중입니다. 집합건축물대장에는 일반음식점으로 등재되어 있습니다. 말소기준권리는 2023.02.22. 설정된 양현용의 근저당권으로 채권최고액은 500,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 지워진다”는 이유만으로 단순 안전형으로 볼 수 없습니다. 임차인으로 조사된 권덕기의 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 특히 권덕기는 등기부상 과거 소유자이자 과거 채무자로 등장하는 동일 인물이라, 관계인 또는 가장임차인 가능성까지 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13603 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 45-18 제지하층 제1호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(공항뚝배기) · 집합건축물대장상 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 · 사용승인일 1975.11.18 |
| 소유자 | 권효상 · 2023.03.17 소유권이전(2023.03.16 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 184,960,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.02.22 근저당권 · 양현용 · 채권최고액 500,000,000원 |
| 채무자 | 케이투케이컴퍼니 |
| 청구액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 미상 위험을 분리해서 본다
말소기준은 2023.02.22 양현용 근저당권입니다. 그 뒤로 2023.08.29 서인천세무서장 압류, 2023.12.26 강서세무서장 압류, 2024.07.10 서울특별시강서구 압류, 2025.01.02 고양세무서장 압류, 2025.12.05 임의경매개시결정, 2026.05.19 강서구 압류가 이어졌으며 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권덕기 | 지하1호 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.02.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
권덕기는 등기부에서 과거 소유자 권덕기와 동일한 이름으로 확인됩니다. 현재 소유권은 2023.03.17 권효상에게 이전됐고, 그보다 앞선 2023.02.22에 양현용 근저당권이 설정돼 있습니다. 다만 임차인으로서의 점유·전입 및 보증금 관계가 확정되지 않은 만큼, 가장임차인인지, 관계인인지, 실제 임대차가 있는지는 문건 원본 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 64% 할인은 보이지만 비교 시세의 질이 약하다
현재 최저매각가는 184,960,000원으로 감정가 289,000,000원의 64%입니다. 비교 가능한 실거래는 2023.03의 240,000,000원과 2024.07의 250,000,000원으로, 전체 평균은 245,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 250,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 4.2% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 72.73㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 62.81㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 최저가는 전체 평균의 75.5%, 최근 12개월 평균의 74.0%입니다. 다만 본건 비교대상 면적 매칭 결과는 불일치입니다. 본건은 지하 근린생활시설인데 실거래 표본은 72.73㎡·62.81㎡, 4층 거래입니다. 따라서 “최근 시세보다 26% 싸다”처럼 직접 할인율을 그대로 적용하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,389,440원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 양현용 | 500,000,000원 | 181,570,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
양현용 근저당권은 500,000,000원 중 181,570,560원을 배당받는 계산이고, 미배당액은 318,429,440원입니다. 이 근저당권 자체는 매각으로 소멸하므로 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 다만 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 커지지만 근저당 자체는 소멸
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 184,960,000원 | 181,570,560원 | 318,429,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 147,968,000원 | 145,096,448원 | 354,903,552원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 118,374,400원 | 115,917,158원 | 384,082,842원 | 0원 |
④ 이용상태·대지권·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 근린생활시설인 공항뚝배기로 이용 중이고 집합건축물대장에는 일반음식점으로 등재되어 있습니다.
- 지하층 구획. 공부상 지층1호·지층2호·지층3호·지층4호로 등재되어 있으나 현황은 5개호로 구분되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 대지권. 본건은 대지권 미등기 상태이나 감정에서는 적정 대지권을 포함하여 평가했습니다. 지층 중 지4호는 대지권 지분이 등재되어 있고, 1층과 지1·지2·지3호는 대지권이 미등재된 상태로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 1975.11.18입니다. 위생·급배수설비는 있으나 관리상태는 불량한 편으로 조사됐습니다.
- 입지. 송정초등학교 남서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·각종 상업시설이 혼재합니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장·송정역·공항시장역이 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역 등에 포함되고, 공시지가는 8,046,000원/㎡입니다.
- 주변 물건. 본건 지하층 지1호를 제외한 나머지는 공실 상태로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권덕기 임차관계 원본 확인. 배당요구일은 2026.02.20이지만 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전까지 실질 인수액을 확정하지 마세요.
- 관계인 여부 확인. 임차인 권덕기는 등기부상 과거 소유자와 동일한 이름입니다. 실제 임대차인지, 관계인 점유인지, 가장임차인인지 확인이 필요합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기지만 적정 대지권을 포함해 평가됐습니다. 취득 후 대지권 등기 가능성과 필요한 절차를 확인하세요.
- 지하층 경계 확인. 공부상 4개호와 현황상 5개호 구분 차이가 있습니다. 제지하층 제1호의 실제 경계·점유 범위를 현장에서 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 5건 있고 당해세 해당 시 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 비교시세 과신 금지. 최근 거래는 72.73㎡·62.81㎡의 4층 거래이고 본건과 면적 매칭이 되지 않습니다. 74.0%라는 숫자를 곧바로 할인율로 보지 마세요.
- 시설 상태 확인. 감정평가에서 관리상태가 불량한 편으로 조사됐으므로 내부 설비·급배수·영업시설 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “64%까지 내려왔지만, 싸다고 단정할 단계는 아니다”
현재 최저가는 184,960,000원으로 감정가 289,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 비교 거래만 보면 최근 12개월 평균 250,000,000원의 74.0%라 가격상 여유가 있어 보입니다. 하지만 그 비교표본은 본건과 면적이 맞지 않고, 본건은 지하 일반음식점·근린생활시설입니다. 여기에 권덕기의 대항력·보증금 미상, 대지권 미등기, 공부와 다른 지하층 구획, 관리상태 불량이 동시에 존재합니다.
말소기준권리 이후의 압류는 매각으로 소멸하고 예상배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 임차인 문제까지 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 사건은 가격은 낮아졌으나 권리·물건 확인을 마친 뒤에야 할인폭을 평가할 수 있는 유형입니다. 가격만 보면 매력적일 수 있지만, 확인되지 않은 임차관계와 지하층·대지권 이슈를 해결하지 않고 응찰하는 것은 피하는 편이 맞습니다.
