서울남부지방법원 2025타경13736. 강서구 화곡동 화성빌라 4층 402호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김영희는 2019.06.18. 거래가 165,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다. 청구액은 101,189,319원입니다.

권리분석의 중심은 2023.12.14. 조영운 근저당권 30,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 산정되어 있고, 그 이후의 경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 앞선 2020.08.06. 전입의 김대회입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 따라서 배당 계산상 인수액이 0원으로 잡혀 있더라도 실제 매수인 부담을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입을 먼저 본다

말소기준은 2023.12.14. 조영운 근저당권 30,000,000원입니다. 2025.12.05. 농업협동조합자산관리회사 명의의 임의경매개시결정과 2025.12.23. 강서구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 반면 김대회의 전입은 2020.08.06.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상이라 대항력을 확정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보고 미배당 보증금 승계 가능성을 열어둬야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복

② 시세 비교 — 2회 유찰가도 최근 비교지표의 121.8%

확인되는 거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2023.07. 40.65㎡·2층 155,000,000원, 다른 거래는 2021.12. 42.14㎡·3층 150,000,000원입니다. 평균은 152,500,000원, 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래가는 모두 155,000,000원으로 산정되어 있습니다.

현재 최저가 188,800,000원은 최근 12개월 평균 지표 155,000,000원의 121.8%, 전체 평균 대비로도 123.8%입니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 3회 유찰 시 151,040,000원, 4회 유찰 시 120,832,000원입니다. 3회 유찰 가격은 비교지표 155,000,000원 아래로 내려오지만, 거래면적 불일치와 임차보증금 미상, 위반건축물 리스크가 남기 때문에 그 가격만으로 저평가라고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)

위 배당 계산은 집행비용과 조영운 근저당 30,000,000원을 반영한 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김대회의 보증금도 미상이므로 실제 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액은 101,189,319원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 지상5층 건물의 제4층 제402호입니다. 사용승인일은 2002.08.24입니다.
• 입지. 화일초등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 198.0㎡, 공시지가는 2,708,000원/㎡입니다.
• 환금성. 거래 비교 대상은 12세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 본건은 이미 2회 유찰되었습니다.
• 위반건축물. 무단증축 테라스 경량철골구조 주거용 25㎡가 위반건축물로 표기돼 있고 제시외 부분도 조사됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김대회 보증금 확인. 전입은 2020.08.06.로 말소기준 2023.12.14.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능성과 미배당 승계액을 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
• 시보증 중복 합산 금지. 시보증은 김대회 보증금의 보증기관 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 최저가 착시 경계. 감정가 64%라는 할인율보다 최근 비교지표 대비 121.8%라는 가격 위치가 더 중요합니다. 현재 회차를 시세보다 싸다고 표현하기 어렵습니다.
• 거래면적 보정. 대상면적 66.62㎡와 거래표본 40.65㎡·42.14㎡가 일치하지 않습니다. 거래가를 직접 동급 시세로 확정하지 말고 면적·층·상태를 별도 비교해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 무단증축 테라스 25㎡의 원상복구 가능성, 이행강제금, 금융기관 담보평가 영향과 매각 후 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 공부, 실제 경계를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·건축물대장 및 거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “64% 유찰가”보다 먼저 볼 것이 많다

이 물건은 감정가 295,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 188,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 비교지표상 최근 12개월 평균 155,000,000원의 121.8%이고, 실거래 표본도 대상면적과 일치하지 않습니다. 따라서 현재 회차를 단순히 싸다고 볼 근거가 부족합니다.

권리 측면에서는 더 보수적이어야 합니다. 김대회의 전입일 2020.08.06.은 말소기준일 2023.12.14.보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 때문에 대항력을 확정적으로 단정할 수 없지만 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 실제 배당 후 미회수 보증금이 있다면 매수인 부담이 생길 수 있습니다. 시보증은 이 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 계산하지 않습니다.

여기에 25㎡ 무단증축 테라스의 위반건축물 표기와 제시외 건물, 12세대 규모의 다세대라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 현재 최저가만 보고 들어갈 사건이 아니라, 임차보증금과 위반건축물 문제를 먼저 숫자로 확정한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.