236,000,000원
서울남부지방법원 2025타경13736. 강서구 화곡동 화성빌라 4층 402호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 295,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 236,000,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 59,000,000원 낮아졌지만, 가격과 권리를 함께 보면 단순한 할인 물건이 아닙니다.
실제 임차인 김대회는 2020.08.06. 전입했고, 현재 분석상 말소기준인 조영운 근저당의 설정일 2023.12.14.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없으며 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 배당요구는 했지만, 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 낙찰 뒤 미배당 잔액이 남는지와 매수인이 얼마를 인수할지는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-561 화성빌라 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 강서구 초록마을로10길 50 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 분석 대상 면적 66.62㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 사용승인 2002.08.24. |
| 소유자 | 김영희 (2019.06.14. 매매, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 236,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 101,189,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 테라스 무단증축 경량철골구조 주거용 25㎡ · 위반건축물 표기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차 가능성과 등기 연혁 재확인
| 신고인 | 성격 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대회 | 실제 임차인 | 2020.08.06. / 미상 | 미상 | 2026.02.10. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 2020.08.06. / 2022.06.22. | 별도 보증금 없음 | 2026.03.09. | 김대회 권리 승계 | 확정일자·배당요구 | 보증기관 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 별도의 임차인이나 별도 보증금 채권자가 아니라 김대회 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로, 두 사람의 보증금을 따로 합산해서는 안 됩니다. 다만 원래 보증금 자체가 미상이라 중복 합산을 제외해도 매수인 인수위험의 크기는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 거래 표본과 면적이 맞지 않아도 ‘싸다’고 볼 수 없다
제공된 거래 표본은 화성홈타운101동의 2건으로, 평균 거래가는 152,500,000원이고 최신 거래는 2023.07.의 155,000,000원입니다. 최근 기준 평균도 155,000,000원으로 제시되어 있습니다. 현재 최저가 236,000,000원은 최근 기준 평균의 152.3%, 전체 평균의 154.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 40.65㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.12 | 42.14㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 152,500,000원 |
| 최근 기준 | — | 1건 | 155,000,000원 |
다만 분석 대상 면적은 66.62㎡이고 거래 표본은 40.65㎡·42.14㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 155,000,000원을 곧바로 이 물건의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 비교표본보다 52.3% 높은 구조이므로, 동일 면적의 추가 거래를 확인하기 전에는 ‘한 번 유찰되어 싸졌다’는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 조영운 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 101,189,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 201,896,000원 |
위 표는 현재 제공된 배당모형입니다. 김대회 임차보증금, 당해세, 최우선변제액은 반영되지 않았으며, 신청채권자 청구액의 배당이 0원으로 나타나므로 실제 배당순위와 소유자 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다. 표의 매수인 인수 0원도 임차보증금이 확인되기 전에는 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위반건축물. 건축물대장에는 주택과-30862(2022.08.22.)호에 따라 무단증축 테라스, 경량철골구조 주거용 25㎡가 위반건축물로 표기되어 있습니다. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 입지. 화일초등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 198.0㎡, 공시지가는 2,708,000원/㎡입니다.
- 환금성. 거래 표본이 2건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않으며, 비교 단지도 12세대 규모로 제시되어 있어 가격 검증력과 환금성 판단에 한계가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김대회의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자와 배당요구액을 매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역에서 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 시보증은 보증기관 대위·승계 신고로 실제 임차인 수에 더하거나 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 등기부 원본 대조. 을구 8번 근저당, 8-2번 근저당권 이전, 을구 10번 조영운 근저당의 존속관계와 실제 말소기준을 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구액 101,189,319원이 현재 배당모형에서 0원으로 표시되는 이유와 채권양도·배당순위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 비용. 무단증축 테라스 25㎡의 원상복구 명령, 이행강제금, 사용·대출·매도 제한 가능성을 강서구 담당 부서와 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세. 40.65㎡·42.14㎡ 거래만으로 66.62㎡ 대상 물건의 적정가격을 정하지 말고 동일 면적·유사 층·유사 상태의 추가 실거래와 매물을 조사해야 합니다.
- 회차 전략. 2회 유찰가 188,800,000원도 제공된 최근 기준 거래가 155,000,000원보다 높습니다. 3회 유찰가 151,040,000원 구간에서도 임차인 인수와 위반건축물 비용을 차감해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것은 ‘미상 보증금’이다
이 물건은 감정가 295,000,000원에서 한 차례 유찰되어 236,000,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 기준 거래 평균 155,000,000원의 152.3%입니다. 거래 면적이 일치하지 않아 단순 비교에는 한계가 있으나, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
가격보다 더 중요한 문제는 김대회의 보증금입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능성과 미배당 보증금 인수위험을 제거할 수 없습니다. 여기에 25㎡ 무단증축 위반건축물, 신청채권자 배당 0원으로 나타나는 배당모형, 별도 근저당 이전 연혁까지 겹칩니다. 권리·가격·건축물 세 영역 모두 원본 확인 전에는 입찰가를 정할 수 없는 물건입니다. 최저가가 더 내려가는 것보다 임차보증금과 등기순위가 먼저 확정되어야 합니다.
