인천지방법원 2026타경501388. 인천 남동구 만수동 효성아파트 7동 1503호, 전용 78.10㎡ 아파트입니다. 소유자 조현숙이 2015년 193,500,000원에 취득한 주택으로, 현재는 주택도시보증공사가 320,000,000원을 청구하는 강제경매가 진행 중입니다. 표면상 현존하는 근저당권 부담은 없지만, 2024년 등기된 박미나의 주택임차권 320,000,000원이 있습니다. 이 임차권은 2026년 경매개시결정보다 먼저 성립한 권리입니다.

일반적인 권리분석이라면 이 선순위 임차권부터 경계해야 합니다. 낙찰대금에서 보증금을 모두 배당받지 못하면 그 미배당 부분이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다. 하지만 이 사건에는 특별한 사정이 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 이 확약이 해당 임차권의 인수 부담까지 유효하게 해소한다면 실제 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 말소동의가 임차인의 대항력 포기까지 포괄하는지는 확약서 원문과 매각조건을 확인해야 합니다.

가격 판단도 별개입니다. 신건 최저가 335,000,000원은 최근 실거래 평균 309,416,666원보다 높고, 2026년 9월에 거래된 동일 전용면적 78.10㎡의 300,000,000원보다도 높습니다. 따라서 권리 위험이 해소되더라도 신건에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

기존 농협은행 근저당권은 2015.08.18 채권최고액 174,000,000원으로 설정되었지만 2022.05.17 해지로 말소되었습니다. 과거 한국주택은행·삼성생명보험 등의 근저당권과 가압류·가처분·압류도 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 중심은 후순위 근저당이나 가압류가 아니라 박미나의 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 확약 효력입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 박미나 1명이고, 보증금 320,000,000원을 보증기관 청구금액과 중복하여 별도의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 8.3% 높다

효성상아 아파트의 최근 실거래 12건 평균은 309,416,666원입니다. 최저매각가 335,000,000원은 이 평균의 108.3%로, 평균보다 25,583,334원 높습니다. 2026년 10월 최신 거래로 제시된 325,000,000원보다도 높습니다.

다만 실거래 표본에는 전용 78.10㎡와 84㎡대가 함께 포함되어 있습니다. 이 사건의 전용면적과 정확히 일치하는 거래는 2026년 9월 300,000,000원과 2026년 6월 298,000,000원입니다. 따라서 전체 평균뿐 아니라 동일 전용면적 거래를 함께 살펴야 합니다.

전체 실거래 범위는 297,000,000원부터 347,000,000원까지입니다. 감정가가 이 범위에 들어간다고 해서 저렴한 것은 아닙니다. 특히 전용 78.10㎡의 실제 거래가 298,000,000원과 300,000,000원이라는 점은 335,000,000원 신건 가격의 경쟁력이 부족하다는 판단을 뒷받침합니다.

④ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)

제시된 배당 추정치를 그대로 반영했습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 박미나의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액이 동일한 320,000,000원으로 기재되어 있으므로 실제 채권귀속·대위관계·배당순위는 원본에서 확인해야 합니다. 배당표상 신청채권자의 미배당액 310,490,000원을 매수인의 인수금액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 큰 경우, 낙찰가격이 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘 수 있습니다. 따라서 확약이 적용되지 않는 일반적인 인수형 구조에서는 매수인 실질취득 부담을 낙찰가만으로 판단하면 안 됩니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 매수인에 대한 해당 임차권의 인수 부담을 완전히 해소하는 경우에만 적용합니다. 룰상 인수액은 확약 효과를 제외한 배당 추정 시나리오의 미배당 보증금입니다. 실제 인수 여부는 확약서 원문과 매각조건 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철 2호선 모래내시장역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 모래내시장역이 있습니다. 남측 구월로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
• 건물. 1985.06.10 준공된 720세대 단지입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로, 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역으로, 과밀억제권역과 교육환경 보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지는 대체로 가로장방형이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,710,000원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 토지거래 규제. 토지이용계획에 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있으며, 명시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각 및 취득 시점의 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 12건의 거래가 확인되지만 가격 범위가 297,000,000원~347,000,000원으로 넓습니다. 특히 같은 전용 78.10㎡ 거래는 298,000,000원과 300,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 6번 주택임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 대항력 포기 여부 확인. 단순한 임차권등기 말소동의와 임차인의 보증금 반환청구·대항력 포기는 동일하지 않을 수 있습니다. 매수인에게 인수되는 채무가 없다는 점을 명확히 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 명세서에는 선순위 주택임차권이 인수권리로 기재되어 있습니다. 확약 단서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사의 채권관계 확인. 신청채권자 청구금액과 임차보증금이 모두 320,000,000원입니다. 대위변제·승계 여부와 실제 배당받을 권리자를 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 335,000,000원은 최근 실거래 평균 309,416,666원보다 높습니다. 동일 전용면적의 298,000,000원·300,000,000원 거래도 비교해야 합니다.
• 유찰 후 재계산. 1회 유찰 268,000,000원, 2회 유찰 214,400,000원 시나리오를 검토하되, 확약 효력이 확인되지 않으면 룰상 미배당 보증금까지 포함한 실질취득 부담으로 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 주택임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 즉시 인도가 가능하다고 단정하지 마세요.
• 관리비 체납 확인. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하고 추가 비용을 입찰 예산에 반영해야 합니다.
• 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권 관련 결정문·말소동의 확약서 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도, 가격은 별개의 문제다”

인천 효성아파트 1503호는 단순한 권리분석 물건이 아닙니다. 320,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 매각물건명세서에 인수권리로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 위험을 해소할 수 있는 중요한 자료지만, 그 내용과 법적 효력이 매수인 인수 부담까지 포괄하는지 반드시 확인해야 합니다.

확약이 유효하게 적용되어 실질 인수 0원이 확정된다면 권리 위험은 크게 낮아집니다. 그러나 현재 최저매각가 335,000,000원은 최근 실거래 평균 309,416,666원의 108.3%로 여전히 비쌉니다. 같은 전용 78.10㎡의 최근 거래가격도 298,000,000원과 300,000,000원입니다.

반대로 확약의 효력이 불완전하다면 유찰로 낙찰가격이 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실제 부담은 약 320,000,000원 수준에 머물 수 있습니다. 이 경우 낮은 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급. 가격은 최근 시세보다 높고, 선순위 임차권의 인수 여부를 확약서 원문으로 확인해야 합니다. 확약의 효력을 먼저 확정하고, 실제 취득 부담을 최근 실거래와 비교한 다음 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.