인천지방법원 2026타경502548. 인천 당하동 더캐슬 103동 5층 503호, 전용면적 61.9127㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며 도시형생활주택 부지에 소재합니다. 건물은 2016년 2월 12일 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 본건은 복층입니다. 북측에 벽체를 이용한 샷시조 판넬지붕 발코니도 설치되어 있습니다.
등기에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 홍윤회의 주택임차권등기입니다. 보증금은 310,000,000원이고, 임대차계약일은 2022년 6월 16일, 전입 및 점유개시일은 2022년 7월 22일, 확정일자는 2022년 6월 22일입니다. 일반적인 선순위 임차권 인수 위험이 있는 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다.
그러나 이것으로 모든 임차인 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 현황조사상 AYEMI KIHKALI NAGAHO와 AYE AYEKALI라는 점유자가 추가로 확인됩니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 홍윤회의 확약만으로 전체 명도·인수 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1091-1 더캐슬 103동 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(감정평가상 연립주택·도시형생활주택) · 61.9127㎡ · 5층 중 5층 |
| 구조 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 복층구조 · 북측 샷시조 판넬지붕 발코니 설치 |
| 사용승인일 | 2016.02.12 |
| 소유자 | 이나윤 |
| 소유권 취득 | 2024.07.23 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 등기 기준일 | 2026.11.01 |
① 권리 흐름 — 3.10억 임차권은 확약으로 해소 가능, 나머지 2명은 미확인
핵심 선순위 권리는 을구 1번 주택임차권등기입니다. 2024년 6월 24일 홍윤회 명의로 등기된 보증금 310,000,000원의 임차권이며, 매각물건명세서에도 매수인 인수권리로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 배당 산술만 보면 보증금 전액을 배당받지 못하는 부분은 매수인 인수 위험으로 연결될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 확약 대상은 1명
조사된 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고로 분류된 사람은 없습니다. 홍윤회는 등기된 임차권과 보증금, 확정일자가 확인되지만, 나머지 2명은 보증금과 확정일자가 미상입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 핵심 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| AYEMI KIHKALI NAGAHO | 2026.03.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요. 인수액 산정 불가. |
| AYE AYEKALI | 2025.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요. 인수액 산정 불가. |
| 홍윤회 | 2022.07.22 | 310,000,000원 | 있음 | 행사 가능 | 없음 | 을구 1번 임차권등기 · HUG 말소동의 확약 제출 |
| 홍윤회 계약일 | 2022.06.16 |
|---|---|
| 홍윤회 확정일자 | 2022.06.22 |
| 홍윤회 전입·점유 | 2022.07.22 |
| 임차권등기 | 2024.06.24 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 2024.06.24 |
| 확약 관련 | 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서 제출 |
③ 시세 비교 — 신건 3.05억은 최근 시세보다 확실히 높다
같은 단지인 더캐슬의 실거래 자료를 확인하면, 최근 12개월 평균 거래금액은 214,000,000원이고 거래 건수는 4건입니다. 최신 거래는 2026년 4월의 181,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 3.2% 하락한 것으로 나타납니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 65.64㎡ | 4 | 181,000,000원 |
| 2026.01 | 65.64㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2025.12 | 65.19㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2025.06 | 57.07㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2025.04 | 65.64㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.02 | 65.19㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2024.12 | 65.64㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 65.64㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2024.09 | 64.81㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2024.07 | 65.36㎡ | 2 | 212,000,000원 |
| 2024.07 | 61.91㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2024.06 | 65.36㎡ | 3 | 228,000,000원 |
단지 내 확인된 실거래 12건. 전용면적은 57.07㎡~65.64㎡이며, 본건 전용 61.9127㎡와 유사한 면적대의 거래를 함께 비교했습니다.
현재 최저가 305,000,000원은 최근 12개월 평균 214,000,000원보다 91,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 최저가 비율은 142.5%입니다. 최신 거래 181,000,000원과 비교하면 124,000,000원, 비율로는 약 168.5% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정 · 홍윤회 확약 미이행 시 산술)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 홍윤회 보증금 (우선변제) | 310,000,000원 | 299,930,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%인 5,070,000원으로 추정되어 있습니다. 홍윤회 보증금 310,000,000원 중 299,930,000원이 배당되며, 산술상 부족액은 10,070,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 310,000,000원은 이 가정에서 배당액 0원입니다.
| 경매 시나리오 | 매각가 | 확약 미이행 시 인수액 | 매각가 + 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 305,000,000원 | 10,070,000원 | 315,070,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 244,000,000원 | 70,216,000원 | 314,216,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 195,200,000원 | 118,332,800원 | 313,532,800원 |
위 시나리오는 홍윤회 보증금 310,000,000원에 대한 확약 미이행 가정입니다. 낙찰가가 낮아지면 미배당 인수액이 증가하므로 매각가와 인수액의 합계는 약 313,532,800원~315,070,000원 수준으로 거의 고정됩니다. 이는 홍윤회 임차권만을 기준으로 한 산술이며, 미상 점유자 2명의 추가 위험은 포함하지 않습니다. 확약이 이행되면 홍윤회 인수액은 각 회차에서 실질 0원입니다.
⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 서구 당하동, 독정역 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 단지 규모. 더캐슬은 140세대이며 사용승인일은 2016년 2월 12일입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 5층 503호입니다. 상하수도·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 복층 및 발코니. 본건은 복층구조이며 북측으로 벽체를 이용한 샷시조 판넬지붕 발코니가 설치되어 있습니다. 건축물대장 도면과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 복층 및 발코니 설치 상태는 건축물대장과 현황을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지이며 연립주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,608.0㎡, 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 당하지구 지구단위계획구역입니다. 중로1류와 중로3류에 접하고 3면으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 철도보호지구 저촉, 성장관리권역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약허가구역은 외국인의 주택용도 취득에 한정된 지정기간(2025.08.26~2026.08.25)으로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부는 입찰 시점의 고시를 확인해야 합니다.
- 환금성. 140세대 규모의 다세대·연립주택 단지입니다. 최근 12개월 평균 2.14억, 최신 거래 1.81억으로 확인되며 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 3.2% 하락입니다. 현재 감정가 3.05억은 최근 시세와 큰 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서가 홍윤회의 을구 1번 임차권등기 전체를 대상으로 하는지, 조건이나 이행시점이 별도로 있는지 확인하세요. 확약서 제출만으로 실제 등기 말소가 완료되었다고 간주해서는 안 됩니다.
- 홍윤회 임차권 말소 확인. 보증금 310,000,000원, 임대차계약일 2022.06.16, 확정일자 2022.06.22, 전입일 2022.07.22, 임차권등기일 2024.06.24를 원본 서류와 대조하세요.
- 미상 점유자 2명 확인. AYEMI KIHKALI NAGAHO와 AYE AYEKALI의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 및 점유관계를 확인해야 합니다. 홍윤회에 대한 확약을 이들에게 확대 적용하면 안 됩니다.
- 명도 가능성 확인. 조사된 임차인·점유자가 3명입니다. 확약 대상과 확약 밖 점유자를 구분해 명도협의 및 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 응찰가 상한 재설정. 최근 12개월 평균 214,000,000원과 최신 거래 181,000,000원이 가격 판단의 우선 기준입니다. 신건 최저가 305,000,000원은 최근 평균의 142.5%이므로 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 시나리오 검토. 홍윤회 확약이 이행되지 않는다면 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 인수액으로 이동할 수 있습니다. 단순히 최저가가 내려간다는 이유로 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.
- 복층·발코니 확인. 건축물대장 도면과 감정평가서, 실제 현황을 비교해 복층구조 및 북측 발코니의 구조·면적·사용 상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 철도보호지구 및 토지이용계획을 확인하고, 토지거래허가구역의 현재 지정 여부와 적용 대상을 입찰 전에 재확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분 부담 여부와 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 임차인 관련 서류를 반드시 대조하세요.
맺으며 — 확약은 한 사람에게만, 가격은 아직 비싸다
이 물건은 단순한 무임차 경매가 아닙니다. 선순위 주택임차권 310,000,000원이 존재하고, 매각물건명세서에는 매수인 인수권리로 기재되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 홍윤회의 임차권은 확약 이행을 전제로 실질 인수 0원으로 판단할 수 있습니다.
문제는 확약 밖에 있는 두 점유자입니다. AYEMI KIHKALI NAGAHO와 AYE AYEKALI의 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 전체 인수액을 0원이라고 단정하는 것은 위험합니다.
가격은 더 명확합니다. 감정가와 최저가 모두 305,000,000원인데 최근 12개월 평균은 214,000,000원, 최신 거래는 181,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 142.5%이며 최신 거래 대비 168.5%입니다. 최근 거래 추세도 3.2% 하락입니다. 과거 310,000,000원 거래가 있었다고 해서 현재 신건 가격을 정당화할 수 없습니다.
