서울남부지방법원 2025타경13801. 구로동 비즈트위트오렌지 12층 1203호, 대장상 용도가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 현재 소유자는 박해주이며 2021년 8월 19일 125,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2023년 7월 28일 구로세무서장 압류입니다. 이보다 앞선 2013년 광명동부새마을금고 근저당은 2015년 이미 말소됐고, 말소기준 이후 주택도시보증공사 가압류와 여러 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준 이틀 전인 2023년 7월 26일 전입·점유가 시작된 130,000,000원 임차권입니다. 확정일자는 2023년 5월 17일이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 71,680,000원에서 단순 배당하면 집행비용을 제외한 69,989,760원만 배당되고 60,010,240원이 남습니다. 다만 특별매각조건에 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 그 잔액은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 처리합니다.*

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 임차권

핵심 순서는 단순합니다. 2023년 7월 26일 임차인의 전입·점유가 먼저이고, 그 이틀 뒤인 7월 28일 국세 압류가 말소기준이 됐습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 선순위의 대항력 있는 권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 지방세·국세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

② 임차권 — 보증기관 승계 건, 실제 임차인 0명

한국토지주택공사는 보증기관 승계 건으로 분류돼 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 이 자료에서 집계되는 실제 임차인은 0명입니다. 보증금 130,000,000원 역시 다른 임차보증금과 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장 추세도 하락

비즈트위트오렌지 유사면적 실거래 중 가격 판단에는 과거 전체 평균 108,458,333원보다 최근 12개월 평균 103,500,000원과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 8.7% 하락해 있어 현재 시장은 상승장이 아니라 하락 추세로 봐야 합니다.

현재 최저가 71,680,000원은 최근 12개월 평균의 69.3%이고, 최신 거래 110,000,000원보다도 낮습니다. 특별매각조건이 그대로 적용돼 실질 인수액이 0원이면 실질취득도 71,680,000원*이므로 최근 실거래 대비 가격 여유는 존재합니다. 다만 최근 거래군이 과거 대비 8.7% 하락한 점을 무시해 과거 전체 평균만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,680,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미배당액은 60,010,240원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대장상 업무시설(오피스텔). 비즈트위트오렌지 18층 건물 중 12층 1203호입니다.
• 입지. 신구로초등학교 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·2호선 신도림역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가 8,281,000원/㎡, 토지면적 992.7㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음입니다.
• 환금성. 115세대의 소형 오피스텔로 최근 12개월 평균가격이 이전 거래군보다 8.7% 하락해 가격 보수성이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 본건에 어떤 방식으로 적용되는지 입찰 전 확인해야 합니다.
• 임차권 선순위 구조 확인. 전입·점유일 2023.07.26이 말소기준 2023.07.28보다 앞선다는 점을 등기·명세서와 대조하세요.
• 실질 인수액 구분. 배당표상 미배당 60,010,240원과 특별매각조건 반영 후 실질 인수 0원*을 혼동하지 마세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당순서와 금액이 달라질 수 있으므로 교부청구 및 세금 내역을 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래군이 이전보다 8.7% 낮으므로 전체 평균 108,458,333원보다 최근 평균 103,500,000원을 가격 기준으로 우선하세요.
• 오피스텔 환금성. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 115세대 소형 오피스텔의 실제 매수층과 임대수요를 확인하세요.
• 관리비·점유 확인. 현장 점유상태와 미납 관리비, 기계식 주차 이용조건을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격 메리트는 있지만, 전제조건이 붙는다

이 물건은 감정가 112,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 71,680,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 103,500,000원의 69.3%라 가격만 놓고 보면 분명한 할인 구간입니다. 하지만 권리분석의 중심은 130,000,000원 임차권입니다. 대항력이 있는 선순위 권리라 배당만 계산하면 60,010,240원이 미배당으로 남지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 실질 인수 0원*이 됩니다.

따라서 결론은 단순합니다. 특별매각조건이 확실히 적용된다면 가격 메리트가 살아나는 물건입니다. 반대로 그 조건을 확인하지 않은 상태에서는 7,168만원이라는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 최근 거래 추세도 -8.7%이므로, 권리조건 확인과 하락장 보정을 동시에 해야 합니다. 가격은 매력적이지만, 조건부 안전형. 이 사건의 승부처는 할인율보다 특별매각조건의 확정입니다.

* 배당 계산상 미배당 임차보증금은 60,010,240원이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 본 리포트에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.