서울남부지방법원 2025타경14067. 서울 강서구 화곡동 56-188 제1층 제102호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64.0%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차권이 존재한다는 점입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024.01.02 등기됐고 임대차계약일은 2021.09.23, 주민등록일은 2021.10.21, 확정일자는 2021.09.27입니다. 보증금은 119,000,000원이며, 말소기준인 2024.08.23 압류보다 선순위입니다.
현재 최저매각가 87,680,000원에서 집행비용 1,978,240원을 먼저 제외하면 임차보증금에 85,701,760원이 배당되는 구조이고, 남는 33,298,240원이 배당모형상 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 커지는 구조이므로 최저가만 내려가는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14067 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-188 제1층 제102호 · 초록마을로22길 40 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방3, 거실/주방/식당1, 욕실/화장실1, 다용도실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트 평스라브지붕 4층건 중 제1층 제102호 · 1993.12.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사한울컨설팅 · 2020.03.27 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 87,680,000원 · 2회 유찰 |
| 청구금액 | 127,639,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.08.23 남부천세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2024.01.02 한국토지주택공사 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2024.10.30 강서구 압류와 2025.12.23 강제경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 승계 중복과 미상 항목을 분리해야 한다
신고된 임차·점유 항목은 5건이며, 이 가운데 한국토지주택공사는 이석원 보증금의 대위·승계로 표시된 보증기관 항목이므로 별도의 보증금을 합산하면 안 됩니다. 보증기관 승계 1건을 제외하면 실제 임차인·점유자로 취급되는 항목은 4명입니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이석원 | 미상 · 주거 | 2023.12.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.21 | 2021.09.27 | 119,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 |
| 증보험 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 |
| 택도시 | 주거 | 2023.12.12 | 2023.11.23 | 0원 | 대항력 가능 우선변제 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 |
이석원은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 有’로 단정할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 증보험과 지주택 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 인수 여부를 확정하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 64%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
비교 가능한 동일 면적 45.4㎡ 거래는 2024.01, 2층, 137,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 평균과 최신 거래가 모두 137,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 45.4㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 평균 | 45.4㎡ | 1건 | 137,000,000원 |
현재 최저가 87,680,000원만 비교하면 실거래의 64.0%입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차보증금의 미배당분 33,298,240원을 더하면 실질취득은 120,978,240원으로 올라갑니다. 이는 실거래 137,000,000원의 약 88.3%입니다. 즉 표면 할인율 36%를 그대로 투자수익 여지로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,978,240원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 119,000,000원 | 85,701,760원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 127,639,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 한국토지주택공사 임차보증금의 부족분 33,298,240원이 매수인 인수로 계산됩니다. 서울보증보험의 신청채권 127,639,726원은 배당액 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 87,680,000원 | 33,298,240원 | 120,978,240원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 70,144,000원 | 50,518,592원 | 120,662,592원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 56,115,200원 | 64,294,874원 | 120,410,074원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근 완경사지대이며 단독주택과 다세대주택이 형성된 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입은 가능하고 북서측 근거리에 지하철5호선 화곡역이 있습니다. 초록마을로길 마을버스를 통해 간선도로와 지하철역 연계가 가능합니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 1993.12.28 사용승인된 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물입니다. 도시가스 보일러 개별난방과 위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 중요시설물보호구역(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,725,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 서경빌라(56-188)는 8세대이고 비교 가능한 45.4㎡ 거래 표본은 1건입니다. 거래 표본이 적어 단일 실거래가를 곧바로 확정 시세로 보기보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 87,680,000원이 아니라 예상 인수액 33,298,240원을 포함한 약 120,978,240원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 특별매각조건 범위. 서울보증보험의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 한국토지주택공사 임차권 및 다른 점유자에게 어디까지 영향을 주는지 원문을 대조해야 합니다.
- 승계 중복. 한국토지주택공사는 이석원 보증금의 대위·승계로 표시돼 있어 119,000,000원을 이석원 보증금과 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 미상 임차인. 이석원·증보험·지주택 등 보증금 또는 전입정보가 완전하지 않은 항목은 대항력과 인수 여부를 확정하지 말고 추가 확인해야 합니다.
- 유찰 착시. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 감소와 함께 인수액이 증가해 실질취득이 약 120,662,592원·120,410,074원 수준으로 유지됩니다.
- 실거래 표본. 비교 거래는 2024.01의 137,000,000원 1건이므로 층·상태 차이를 포함해 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가 64%”보다 “실질취득 약 1.21억”이 중요하다
이 물건은 감정가 137,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 87,680,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 말소기준보다 앞선 119,000,000원의 임차보증금 때문에 현재 회차 예상 인수액이 33,298,240원 발생합니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 약 120,978,240원입니다.
더 중요한 것은 임차관계가 하나로 끝나지 않는다는 점입니다. 한국토지주택공사는 이석원 보증금의 대위·승계로 표시돼 중복합산하면 안 되지만, 이석원과 다른 신고 항목에는 보증금·전입정보가 확인되지 않은 부분이 남습니다. 서울보증보험의 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건도 그 확약의 당사자 범위에서만 인수 0원으로 반영해야 합니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 표면 최저가는 실거래의 64.0%지만, 선순위 보증금 인수를 합치면 약 88.3% 수준이고, 미상 임차관계까지 남아 있습니다. 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하기보다는 특별매각조건과 각 임차·점유자의 실제 권리범위를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 하는 사건입니다.
