인천지방법원 2026타경503040. 인천 서구 청라동 광영스너그시티청라 4층 402호는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 제현수이며, 주택도시보증공사가 145,000,000원을 청구하는 강제경매 사건입니다. 등기부에는 과거 수협은행 근저당권이 있었으나 이미 말소됐고, 현재 권리분석에서 중요한 것은 2025.05.01. 등기된 김수민의 주택임차권입니다.

이번 사건의 말소기준권리는 2026.04.17. 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 김수민의 임차권등기는 그보다 앞선 권리입니다. 더구나 등기에는 2021년 전입과 점유개시 사실도 기재돼 있어 대항력 가능성을 가볍게 볼 수 없습니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있지만, 이 확약서가 임차인의 대항력과 보증금 반환 관련 권리까지 어떻게 정리하는지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

수협은행의 채권최고액 128,400,000원 근저당권은 2020.01.10. 설정됐다가 2021.04.02. 해지·말소됐습니다. 이미 말소된 근저당권이므로 이번 경매의 말소기준권리나 현재 배당대상 채권으로 계산하지 않습니다. 과거 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기 역시 말소된 상태입니다.

한편 2021.05.13. 민간임대주택등기가 존재합니다. 이는 임대의무기간과 임대료 증액기준 등과 관련된 등기로, 단순한 금전채권과 성격이 다릅니다. 매각 후 등록 및 등기 처리, 임대사업자 관련 의무의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 145,000,000원과 확약서

확인되는 실제 임차인은 김수민 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 동일 임차권등기에 기재된 계약별 보증금도 서로 다른 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

※ 인수액 0원은 말소동의 확약서의 효력이 해당 임차권에 정상적으로 적용된다는 전제입니다. 등기상 보증금 145,000,000원은 확약이 없을 때 검토해야 할 권리금액이며, 확약 적용 후 매수인에게 동일 금액이 추가로 승계된다는 뜻은 아닙니다. 다른 임차인의 권리가 별도로 확인될 경우 해당 확약의 효력이 자동으로 확대되지는 않습니다.

③ 가격 분석 — 신건 152,000,000원의 적정성

현재 최저매각가는 감정가와 같은 152,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.

다만 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래가격과 가격 추세가 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 비싸다거나 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

또한 이 물건은 주거용 임차권등기가 존재하는 업무시설(오피스텔)입니다. 인근 아파트의 매매가격을 그대로 적용하거나 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다. 오피스텔의 실제 이용상태, 임대수요, 관리비 및 거래사례를 개별적으로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 신건 매각가 152,000,000원에서 집행비용 2,928,000원을 공제하고, 주택도시보증공사에 청구액 145,000,000원이 전액 배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 4,072,000원입니다.

다만 이 배당표는 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 김수민의 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 되며, 보증금 반환채권의 대위·승계 관계와 실제 배당권자는 배당 관련 원본 서류에서 확인해야 합니다.

당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위, 채권 확정액 및 비용에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 예상 미배당 채권액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액 구분

유찰로 매각가가 낮아지면 신청채권자의 배당 부족액은 증가합니다. 1회 유찰 시 예상 미배당액은 25,902,400원, 2회 유찰 시에는 49,871,040원입니다.

그렇다고 이 금액이 자동으로 낙찰자의 추가 부담이 되는 것은 아닙니다. 채권자의 미회수액과 선순위 임차권의 인수금액은 구분해야 합니다. 아래 인수액 0원은 모든 시나리오에서 해당 말소동의 확약의 효력이 정상적으로 적용되는 경우를 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천경연초중학교 남동측에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔 등 업무시설, 근린생활시설과 공원이 혼재합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며 업무용으로 이용됩니다.
• 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 4,546,000원/㎡입니다. 토지거래허가 관련 규제의 적용 여부는 취득자와 취득 목적에 따라 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무시설(오피스텔)인 만큼 실제 주거·업무 수요와 임대수익성, 관리비, 유사 오피스텔의 거래가격을 함께 검토해야 합니다. 최근 거래자료를 통한 시장가격 및 매각 소요기간 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 김수민의 임차권등기와 관련된 권리에 어떤 효력을 갖는지, 별도 조건이 있는지 확인해야 합니다. 단순한 말소동의와 대항력·보증금 반환 관련 권리의 완전한 정리는 구별해서 검토해야 합니다.
• 임차권등기 및 점유 확인. 등기에는 전입일 2021.03.31.과 점유개시일 2021.04.02.이 기재되어 있습니다. 실제 대항력 요건의 성립·유지 여부 및 현재 점유상태를 주민등록·현황조사·임대차 원본 등과 대조해야 합니다.
• 보증기관의 채권관계 확인. 김수민의 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구액이 어떤 대위·승계 또는 채권관계로 연결되는지 확인하세요. 동일 보증금 채권을 중복 계산하면 인수위험과 예상배당을 잘못 판단하게 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.05.13. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자 등록 상태와 임대의무기간, 매각 후 관련 의무의 적용 및 등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 152,000,000원을 실제 시세로 받아들이지 마세요. 청라동 유사 오피스텔의 최근 실거래가격, 면적·층별 가격 차이, 매물 호가 및 임대수익을 비교해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 현재 점유자를 확인하고 인도 협의 가능성을 점검해야 합니다. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분도 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
• 매각서류 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 원문 및 매각조건의 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 확약의 효력이 전제다

청라 광영스너그시티청라 402호는 신건 최저가 152,000,000원의 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 2025.05.01. 등기된 김수민의 145,000,000원 주택임차권입니다. 이 임차권은 2026.04.17. 경매개시결정보다 앞서므로, 원칙적인 권리순위만 보면 주의가 필요한 물건입니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약이 정상적으로 적용되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 따라서 등기상 보증금 145,000,000원을 무조건 낙찰가에 더해 실질취득가로 계산하는 것도 적절하지 않습니다.

반대로 확약서의 효력과 말소 조건을 확인하기 전에 아무런 조건 없이 깨끗한 권리라고 단정해서도 안 됩니다. 여기에 최근 실거래가격을 통한 가격 검증까지 이루어지지 않았으므로 현재 최저가의 가격 메리트 역시 판단 보류가 타당합니다.

결론은 권리 조건부 검토, 가격 판단 보류. 이 사건의 입찰 여부는 말소동의 확약서의 실제 효력, 임차권 관련 채권관계 및 오피스텔 최근 시세를 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.