인천지방법원 2026타경503179. 인천 부평구 부평동 엠타워 비동 903호, 전용 57.11㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 이해동 씨이며 2022년 11월 14일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 190,000,000원입니다.
등기부에서 가장 중요한 권리는 을구 5번 오수진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 7월 16일, 확정일자는 2022년 7월 18일, 전입 및 점유개시일은 2022년 8월 26일입니다. 보증금은 190,000,000원이며, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 확인됩니다.
2012년과 2013년에 설정된 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2025년 4월 7일 갑구 4번 부평구 압류입니다. 오수진의 임차권등기는 이보다 앞선 2024년 10월 11일에 접수됐기 때문에 일반적인 매각만으로 소멸한다고 볼 수 없습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 이 사건의 중요한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 609-3 엠타워 비동 9층 903호 도로명주소: 인천광역시 부평구 동수북로 202 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 57.11㎡ · 15층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 이해동 (2022.11.14. 매매, 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사(HUG) / 190,000,000원 |
| 기준권리 | 갑구 4번 압류 · 부평구(인천광역시) · 2025.04.07. |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
| 등기사항 확인일 | 2026.11.01. |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준권리보다 앞선다
등기부상 2012년 12월 24일 설정된 도화1동새마을금고 근저당권은 2013년 8월 12일 말소됐습니다. 2013년 8월 12일 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권도 2018년 11월 20일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 두 근저당권은 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.
이후 2022년 11월 25일 이해동 앞으로 소유권이 이전됐고, 2024년 10월 11일 오수진의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 2025년 4월 7일 부평구 압류가 그 뒤에 설정됐으므로, 임차권은 기준권리보다 선순위입니다.
2025년 4월 7일 부평구 압류와 2026년 4월 21일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 부평구 압류의 구체적인 금액은 확인되지 않으므로 실제 배당과 세금 관련 사항은 원본 서류를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 및 점유자 분석 — 확약의 적용 범위 확인
등기부 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차권자는 오수진 1명입니다. 현황조사에는 별도로 2명의 점유자가 확인됩니다. 보증기관의 신청채권자 지위와 실제 임차인의 지위를 혼동하거나, 동일한 보증금 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 권리 및 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 오수진 9층 903호 전체 · 주거 |
2022.08.26. 2022.07.18. |
190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 임차권등기 2024.10.11. · 배당요구 확인 · HUG 말소동의 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| NYAMKHUU SELENGE 현황조사 점유자 |
2026.04.16. 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 기준권리 이후 전입으로 조사됨 · 보증금 및 실제 임대차관계 확인 필요 |
| PUREVDORJ NYAMJAGAL 현황조사 점유자 |
2026.04.01. 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 기준권리 이후 전입으로 조사됨 · 보증금 및 실제 임대차관계 확인 필요 |
* 확약 적용 시 인수 실질 0원으로 판단하되, 확약의 원문에 임차권 말소뿐 아니라 대항력 및 잔존 보증금 인수의 배제까지 포함되는지 확인해야 합니다. 확약의 효력이나 이행이 인정되지 않는 경우에는 신건 기준 미배당 보증금 29,096,000원의 인수 위험이 남습니다. 원래 보증금 190,000,000원 전체가 사라지는 것이 아니라, 확약의 적용 범위와 이행에 따라 매수인 부담이 달라지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.9% 추정) | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 오수진 보증금 (우선변제) | 190,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 강제경매 청구 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 매각대금 164,000,000원에서 집행비용 3,096,000원을 제외하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 160,904,000원입니다. 보증금 190,000,000원과의 차액은 29,096,000원입니다. 이 금액이 확약 미적용 시 매수인에게 인수될 수 있는 잔액입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 190,000,000원이며, 이 가정에서는 예상배당이 0원입니다.
④ 유찰별 실질취득 시나리오 — 확약 미적용 시
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 늘어납니다. 따라서 실질취득비용은 낙찰가만으로 평가해서는 안 됩니다. 아래 표는 제출된 회차별 예상 인수액을 적용한 확약 미적용 시나리오입니다.
| 경매 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 164,000,000원 | 29,096,000원 | 193,096,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 131,200,000원 | 61,436,800원 | 192,636,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 104,960,000원 | 87,309,440원 | 192,269,440원 |
신건에서 1회 유찰, 2회 유찰로 최저가가 내려가더라도 확약이 없다면 실질취득액은 각각 약 1억 9,310만원, 1억 9,264만원, 1억 9,227만원입니다. 낙찰가가 5,000만원 이상 낮아져도 보증금 인수액이 증가해 전체 취득원가는 약 1억 9,200만원대로 유지됩니다.
실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 물건이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 판단하지 않습니다. 감정가와 최저가가 동일하다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 실제 입찰 판단은 확약의 법적 효력, 실질취득액, 오피스텔 거래사례 및 개별 호실 상태를 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재, 부평역 남동측 인근입니다. 주변은 동 유형의 집합건물 중심 주거밀집지대로 조사됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 전철역인 부평역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 15층 건물입니다. 대상 호실은 9층 903호이며, 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 기계식 주차장, 승강기, 도시가스, 난방설비, 위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다. 기계식 주차장의 실제 이용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 토지. 장방형 평지이며 1개 동 38호, 주차 38대, 용적률 459.88%로 조사됐습니다. 북측으로 동수북로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2026.08.25.까지로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 부평역 인근 입지와 교통 여건은 장점입니다. 다만 오피스텔의 실제 거래가격 및 거래량을 확인할 자료가 없어 환금성과 시세 대비 적정가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확인. 단순 임차권등기 말소동의인지, 대항력 포기 및 잔존 보증금에 대한 매수인 인수배제까지 포함하는지 반드시 확인하세요. 확약서 제출 사실만으로 모든 법적 위험이 자동 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약서 제출 주체인 주택도시보증공사와 임차권자 오수진의 권리관계, 말소 시점, 말소 이행 조건 및 매각 후 추가 청구 가능성을 확인하세요.
- 보증금 미배당 위험 계산. 확약이 인정되지 않는다면 신건 기준 29,096,000원, 1회 유찰 가정 61,436,800원, 2회 유찰 가정 87,309,440원의 인수 위험이 있습니다.
- 현황조사 점유자 2명 확인. NYAMKHUU SELENGE와 PUREVDORJ NYAMJAGAL의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 전입 내역 및 점유관계를 확인하세요. 오수진에 대한 확약이 이들에게까지 적용되는 것은 아닙니다.
- 배당 및 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 청구액 190,000,000원과 오수진의 임차보증금 190,000,000원에 관한 실제 채권관계 및 배당요구 내역을 원본 서류로 대조하세요.
- 명도 가능성. 임차권 말소와 별개로 현재 점유자들의 인도 여부, 이사 협의 및 명도 절차에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
- 관리비 및 시설 확인. 기계식 주차장, 공용부분 관리비 체납, 승강기와 난방설비 등 실제 관리 상태를 관리사무소를 통해 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서 및 배당 관련 서류를 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “확약 없는 최저가 판단은 위험하다”
인천 엠타워 903호는 단순한 신건 오피스텔이 아닙니다. 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하고, 신건 최저가 164,000,000원보다 보증금이 높습니다. 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 임차보증금 미배당액이 증가하기 때문에 실질취득액은 약 1억 9,200만원대로 유지됩니다.
하지만 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 사실입니다. 확약이 오수진의 임차권 말소와 매수인 인수배제까지 유효하게 보장하고 이행된다면, 주된 인수위험은 실질적으로 0원으로 판단할 수 있습니다.
그렇다고 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 현황조사상 별도 점유자 2명의 보증금과 임대차관계는 확인이 필요하고, 확약의 효력과 실제 말소 절차도 검증해야 합니다. 실거래 비교자료 역시 확인되지 않아 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
최종 판단은 확약서가 결정합니다. 확약의 내용과 이행 가능성이 확인되면 권리상 인수 부담은 크게 낮아질 수 있지만, 확인되지 않으면 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어오는 고위험 물건입니다. 이 사건은 최저가보다 먼저 확약의 효력을 확인하고, 그다음 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.
