인천지방법원 2026타경503180. 인천 남동구 논현동의 논현2차푸르지오시티 10층 1050호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 김인환이며, 2022년 6월 24일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기부에는 2024년 7월 31일 임차인 신세진의 주택임차권등기가 기재되어 있습니다. 임대차보증금은 180,000,000원으로, 감정가와 최저매각가 178,000,000원을 초과합니다.

여기서 중요한 것은 임차권등기의 순위입니다. 신세진의 주민등록일은 2022년 6월 24일, 확정일자는 2022년 5월 30일입니다. 말소기준권리인 2025년 5월 28일 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 있어, 그 효력이 매수인 인수 부담을 해소하는 핵심 변수가 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

이 물건에는 과거 근저당권 설정 이력이 있지만, 인천한마음신용협동조합의 근저당권은 2020년 5월 8일, 국민은행의 근저당권은 2022년 4월 26일 각각 말소되었습니다. 따라서 해당 근저당권들을 현재 유효한 말소기준권리로 볼 수 없습니다.

현재 권리관계의 말소기준은 2025년 5월 28일 국세 압류입니다. 이후 등기된 국세 압류 2건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 신세진의 주택임차권은 그보다 앞서 성립한 권리이므로, 말소동의 확약이 없었다면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

신세진은 실제 임차인으로 확인되며, 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체입니다. 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)

배당표는 현재 회차의 제공된 추정 계산을 그대로 반영한 것입니다. 집행비용 3,292,000원을 제외한 174,708,000원이 선순위 임차보증금에 배당되고, 주택도시보증공사의 신청채권 기준 미배당액은 180,000,000원입니다. 국세·지방세 압류에 따른 당해세 및 임차인 최우선변제 사항은 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권은 임차보증금과 별개로 단순 합산하여 중복된 손실로 해석해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 커지는 계산상 인수액

확약이 적용되지 않는 선순위 임차권 인수 구조에서는 최저가가 178,000,000원에서 113,920,000원까지 하락하더라도 미배당 보증금 인수액이 5,292,000원에서 68,474,880원으로 증가합니다. 이 경우 낙찰가만 비교하는 것은 의미가 없습니다. 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 180,000,000원 수준으로 유지되기 때문입니다.

반대로 제출된 말소동의 확약서가 유효하다면 이 임차권에 대한 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 판단되므로, 실제 취득 부담은 낙찰가격의 하락에 따라 줄어들 수 있습니다. 두 경우의 차이가 매우 크기 때문에 입찰 전 확약서의 정확한 효력을 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 국세 압류 3건 — 배당순위 확인 필요

국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 등기상 압류의 소멸과 세금채권의 배당 우선순위는 다른 문제입니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다. 현재 배당표에는 세금 우선배당액이 별도로 반영되지 않았으므로 임차인의 실제 배당액이나 미배당액이 달라질 가능성이 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 남동근린공원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 공장 및 공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 수인분당선 남동인더스파크역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 20층 건물로, 대상 호실은 10층에 위치합니다. 사용승인일은 2013.12.30입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 소화전, 승강기 및 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측·북동측·남서측으로 각각 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역 등에 해당합니다.
• 토지. 평탄한 가로장방형 토지로, 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 기준 단가는 2,334,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 매수층·임대수요·금융조건이 다를 수 있습니다. 특히 주변에 산업시설과 업무시설이 혼재하므로 실제 임대수요와 최근 거래량을 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 문구, 적용 대상, 조건, 임차권등기 말소 절차와 효력을 확인하세요.
• 선순위 임차인. 신세진의 주민등록일·확정일자·임차권등기 내역을 원본과 대조하고, 확약에 의해 인수 부담이 해소되는지 확인하세요.
• 실제 점유. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 확인과 인도 절차 검토가 필요합니다.
• 국세 압류. 용인세무서장·기흥세무서장·순천세무서장 관련 압류의 세금 종류, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인하세요.
• 실거래 시세. 논현2차푸르지오시티의 유사 면적·층수 오피스텔 실거래가와 최근 거래 추세를 확인한 후 입찰가를 정하세요.
• 임대수익성. 실제 임대료와 공실 가능성, 관리비, 유지보수비용을 확인하고 오피스텔의 순수익을 계산하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부와 매수인 부담 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 확약 미적용 시에는 최저가가 내려가도 인수액이 늘어날 수 있으므로, 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 계산해야 합니다.
• 최종 명세서. 입찰 직전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 관련 자료를 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금 1.80억보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 물건은 겉으로 보면 최저가 178,000,000원에 선순위 임차보증금 180,000,000원이 걸린 위험한 경매입니다. 실제로 말소동의 확약이 없다면 신건 기준 5,292,000원, 2회 유찰 시에는 68,474,880원의 보증금 인수가 계산됩니다. 가격이 내려가도 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준에 머물 수 있는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 그 확약이 신세진의 임차권등기와 매수인 인수 부담을 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 별도의 실제 임차인이 확인된 것도 아닙니다.

그렇다고 곧바로 좋은 투자라고 볼 수는 없습니다. 국세 압류 3건에 따른 배당 변동 가능성이 있고, 무엇보다 현재 오피스텔의 적정 시세를 판단할 실거래 비교가 필요합니다. 확약의 법적 효력을 확인하기 전에는 인수위험 해소를 확정하지 말아야 하며, 효력이 확인된 후에도 입찰가격의 적정성을 별도로 검토해야 합니다.