인천지방법원 2026타경503462. 인천 남동구 논현동 논현동원베네스트타워 103동 4층 404호, 전용 49.917㎡의 오피스텔입니다. 32층 건물의 4층에 위치하며 사용승인일은 2011년 5월 30일입니다. 현재 소유자는 주식회사이큐컴퍼니이고, 2021년 8월 24일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 거래가액은 150,000,000원입니다.
경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 152,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리로 확인되는 것은 2024년 2월 22일 갑구 7번 압류입니다. 그런데 이보다 앞선 2022년부터 거주한 임차인 이지혜 씨의 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 이 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 말소기준권리 이후 등기된 임차권이라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
이번 사건을 다르게 만드는 것은 매각물건명세서의 문구입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 확약의 적용 범위와 효력이 인정되면 이지혜 씨의 임차권등기 말소에 따라 해당 임차인의 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다. 이 서류가 이 물건의 가장 중요한 투자 판단 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 642-2 논현동원베네스트타워 제103동 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 49.917㎡ · 32층 건물 중 4층 |
| 건물 사용승인 | 2011.05.30 |
| 소유자 | 주식회사이큐컴퍼니 |
| 소유권 취득 | 2021.10.20 등기 · 매매원인일 2021.08.24 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 말소기준권리 | 2024.02.22 갑구 7번 압류 · 국(처분청 구리세무서장) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 말소동의 확약서
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이지혜 을구 3번 주택임차권 |
4층 404호 전부 · 49.917㎡ 152,000,000원 주거(임차권등기) |
대항력 有 전입 2022.05.25 |
우선변제 有 확정 2022.04.27 |
확약 반영 0원 확약 효력 확인 |
임대차계약일 2022.04.18 · 점유개시일 2022.05.20 · 전입신고일 2022.05.25 · 확정일자 2022.04.27 · 임차권등기 및 배당요구일 2024.06.19. 실제 확인된 임차인은 1명입니다.
이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 있습니다. 보증금 152,000,000원은 현재 최저가 150,000,000원을 초과합니다. 일반적인 인수형 임차인이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가하기 때문에 매수인의 실질취득액은 보증금 규모에서 크게 벗어나지 않습니다.
다만 이번 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있다는 점에서 구별됩니다. 이 확약이 해당 임차권의 말소와 인수 배제에 유효하게 적용된다는 전제 아래, 이지혜 씨에 대한 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
확약의 적용 범위는 이지혜 씨 1명에게만 한정됩니다. 현재 확인된 실제 임차인은 1명이지만, 현장 확인 과정에서 별도 점유자나 추가 임대차가 확인된다면 그 권리의 인수 위험은 확약으로 해소되지 않습니다. 확약서가 모든 점유자에게 포괄적으로 적용되는 것으로 확대 해석해서는 안 됩니다.
2015년 3월 5일 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 100,800,000원이었으나 2020년 10월 6일 해지로 말소되었습니다. 따라서 현재의 말소기준권리로 보아서는 안 됩니다. 이후 2021년 10월 20일 주식회사이큐컴퍼니로 소유권이 이전되었고, 2024년 2월 22일 국(구리세무서장)의 압류가 설정되었습니다. 이 압류를 기준으로 이후 남양주시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024년 6월 19일 등기된 이지혜 씨의 주택임차권은 등기 시점만 보면 압류 이후입니다. 그러나 실제 점유와 전입은 압류보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권을 별도로 판단해야 합니다. 이 사건의 핵심은 임차권등기 날짜가 아니라 기존 대항력과 HUG의 말소동의 확약서가 함께 존재한다는 사실입니다.
② 가격·실질취득 분석 — 확약이 없으면 유찰돼도 부담은 비슷하다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 150,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 임차보증금은 152,000,000원으로 최저가의 약 101.3%입니다. 이 차이만 보면 보증금이 낙찰가보다 높아 위험해 보이지만, 확약서의 효력이 인정되는 경우에는 해당 임차인의 인수액이 0원으로 처리됩니다.
동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 가격을 기준으로 한 비교 수치가 없어 시세 대비 할인율을 계산할 수는 없습니다. 따라서 감정가 150,000,000원이라는 숫자만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반적인 무인수형 경매가 아니라, 대항력 임차인의 권리와 말소동의 확약서의 효력을 확인해야 하는 조건부 물건입니다.
- 신건 150,000,000원 낙찰: 미배당 4,900,000원 → 실질취득 154,900,000원
- 1회 유찰 후 120,000,000원 낙찰: 미배당 34,480,000원 → 실질취득 154,480,000원
- 2회 유찰 후 96,000,000원 낙찰: 미배당 58,128,000원 → 실질취득 154,128,000원
반대로 확약의 효력이 인정되면 위 미배당 보증금은 해당 임차인에 대한 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다. 이 경우 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가 150,000,000원에 인수액 0원을 더한 150,000,000원입니다. 두 가지 시나리오의 차이가 크기 때문에 확약서의 효력을 먼저 확정하는 것이 입찰가를 정하는 것보다 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 이지혜 보증금(우선변제) | 152,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 152,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 150,000,000원에서 집행비용 2,900,000원을 제외하면 147,100,000원이 남습니다. 이를 임차인 보증금에 배당하면 4,900,000원이 미배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 152,000,000원은 이 배당 구조에서 배당액 0원으로 계산됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 세부사항은 실제 배당표에서 별도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재, 수인분당선 호구포역 남동측 인근입니다. 주변은 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 호구포역과 인근 노선버스 정류장이 소재하며, 물건까지 차량 진출입이 가능합니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 32층 건물 중 4층이며 사용승인일은 2011.05.30입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 논현2 지구단위계획구역입니다. 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 4,584.3㎡, 지목 대, 공시지가 3,217,000원/㎡입니다. 평지이며 인접지 대비 등고평탄한 가로장방형 토지로 평가됐습니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역 등에 해당하거나 저촉되는 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 일부 유형을 대상으로 지정된 사항이므로 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 현관에 관리비 독촉장 및 단수예고 안내문 7장이 부착되어 있어 관리비 체납액과 단수 진행 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 매수 수요 및 거래 특성이 다를 수 있습니다. 실거래 가격 비교 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵고, 임차권등기와 말소 확약의 이행 여부가 매수 판단에 직접적인 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 말소동의 확약서 원본을 확인하고, 해당 문서가 이지혜 씨의 임차권등기 말소와 보증금 인수 배제에 어떤 효력을 갖는지 확인하세요. 제출 사실만으로 모든 법률관계가 자동 정리된다고 단정해서는 안 됩니다.
- 말소 실행 조건 확인. 임차권등기 말소 시점, 필요한 서류, 말소의 선행·후행 조건 및 매각 이후 이행 주체를 확인해야 합니다. 확약서의 문구와 실제 등기 말소 절차가 일치하는지가 핵심입니다.
- 임차인 대항력 재확인. 이지혜 씨의 임대차계약일 2022.04.18, 확정일자 2022.04.27, 점유개시일 2022.05.20, 전입신고일 2022.05.25를 원본 서류와 대조하세요. 대항력과 우선변제권을 단순히 임차권등기 날짜만으로 판단해서는 안 됩니다.
- 추가 점유자 확인. 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 확약은 이지혜 씨에게만 적용되므로 현장 방문을 통해 다른 점유자 또는 별도 임대차가 있는지 확인해야 합니다.
- 관리비·단수 확인. 현관에 부착된 관리비 독촉장 및 단수예고 안내문 7장을 확인하고 관리사무소에서 체납액, 공용부분 관리비, 단수 여부 및 해제 조건을 확인하세요.
- 실질취득액 기준으로 입찰. 확약이 유효하면 현재 회차의 권리상 실질취득액은 150,000,000원입니다. 확약이 인정되지 않으면 154,900,000원으로 올라갑니다. 두 경우를 구분하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 오피스텔 시세 확인. 동일 건물 및 동일 면적의 최근 거래, 임대수익, 공실률, 관리비 등을 별도로 조사하세요. 감정가만으로 시세 대비 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
- 등기부·매각물건명세서 대조. 2024.02.22 압류, 2025.07.15 남양주시 압류, 2026.04.29 강제경매개시결정 및 을구 3번 임차권등기의 말소 범위를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”의 열쇠는 확약서다
이 물건은 단순히 임차인이 없는 깨끗한 오피스텔이 아닙니다. 보증금 152,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰져 있습니다. 최저가 150,000,000원보다 보증금이 크기 때문에 일반적인 배당 계산으로는 미배당 보증금이 발생합니다.
그럼에도 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 해당 확약의 효력이 인정되면 이지혜 씨의 인수액은 실질 0원으로 처리할 수 있습니다. 이 경우 신건 실질취득액은 150,000,000원입니다.
그러나 확약서가 적용되지 않는다면 상황은 달라집니다. 신건에서 미배당 보증금 4,900,000원이 발생하고, 실질취득액은 154,900,000원으로 상승합니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 실질 부담은 보증금 규모에 가까운 수준으로 유지됩니다. 따라서 단순히 1회·2회 유찰을 기다리는 것만으로는 해결되지 않습니다.
또한 관리비 독촉장과 단수예고 안내문 7장이 현관에 부착되어 있다는 점도 놓쳐서는 안 됩니다. 관리비 체납액 및 실제 단수 여부를 확인하고, 오피스텔의 거래가격과 임대수요도 별도로 검증해야 합니다.
최종 판단은 명확합니다. 권리상 핵심 위험은 HUG 확약서의 효력에 달려 있고, 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다. 확약서 원본과 이행 조건을 확인하기 전에는 인수 0원을 확정적인 사실로 취급하지 마세요. 확약이 유효하다는 점이 확인된 이후에야 실질취득액 150,000,000원을 기준으로 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
