인천지방법원 2026타경503542. 인천광역시 강화군 강화읍 갑곳리 438-1, 서안더파크뷰 4동 1·2층 103호입니다. 2020년 준공된 철근콘크리트 구조의 공동주택이며, 대상 면적은 75.92㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 358,000,000원으로 유찰 없는 신건입니다.

이 물건의 권리분석은 일반적인 무임차 경매와 다릅니다. 등기부 을구 3번에 정문식 씨의 임차보증금 300,000,000원 주택임차권이 등기되어 있고, 전입신고와 확정일자도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차권이므로, 확약서가 없다면 매각가격에 따라 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 이 확약은 해당 임차권에 대한 중요한 위험 완화 요소입니다. 다만 확약서가 제출되었다는 사실만으로 모든 권리관계가 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 확약서의 대상, 조건, 효력 및 임차권등기 말소 이행을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 3억원 임차권과 말소동의 확약서

등기부상 최초 소유권보존은 2020년 8월 19일 주식회사동연개발 명의로 이루어졌습니다. 같은 날 수협은행 명의의 신탁등기가 접수되었지만, 2022년 7월 4일 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소되고 소유자에게 귀속되었습니다.

2024년 5월 2일 을구 1번으로 국 명의의 근저당권(채권최고액 209,427,510원)이 설정되었으나, 2024년 8월 9일 해지를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 유효한 담보권으로 보아서는 안 됩니다.

핵심은 2024년 8월 21일 접수된 을구 3번 주택임차권입니다. 임차권자는 정문식 씨이며 보증금은 300,000,000원입니다. 등기부에는 해당 임차권이 말소되지 않은 상태로 기재되어 있고, 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 정문식 씨 1명입니다. 보증기관인 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 배당표에 별도 표시되며, 임차인과 중복하여 실제 임차인 수에 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 숫자보다 면적 불일치가 문제

대상 부동산의 단지명은 서안더파크뷰이며 총 14세대입니다. 대상면적은 75.92㎡로 확인됩니다. 집계된 거래자료에는 122㎡대 거래가 다수 포함되어 있어, 대상 호수와 동일 면적의 직접 비교자료로 사용하기 어렵습니다.

수치만 보면 최저가 358,000,000원은 최근 12개월 평균 집계액 375,000,000원의 95.5%입니다. 차액은 17,000,000원입니다. 그러나 이 비교는 대상면적 75.92㎡와 거래자료의 122.55~125.10㎡가 일치하지 않는다는 결정적인 한계가 있습니다.

더구나 거래목록에 제시된 최신 거래는 2024년 3월로, 2026년 현재의 시장가격을 직접 대표한다고 보기 어렵습니다. 집계상 최근 12개월 평균은 375,000,000원으로 제시되어 있지만, 개별 거래목록과 집계기간의 정합성도 원본으로 확인해야 합니다.

추세 지표는 +1.4%로 하락 추세로 표시되지는 않습니다. 다만 총 14세대의 소규모 공동주택이므로 대단지 아파트와 같은 수준의 환금성을 기대하기 어렵습니다. 거래사례의 면적 차이까지 고려하면 가격 검증은 더욱 보수적으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)

신건 감정가인 358,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 차감한 뒤 임차인 정문식 씨의 보증금 300,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 이후 신청채권자 주택도시보증공사에 잔여 배당금이 돌아갑니다.

집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치입니다. 신건 배당 시 임차인 보증금 300,000,000원은 전액 배당되고, HUG는 52,188,000원을 배당받습니다. HUG의 미배당 채권 247,812,000원은 채권자의 미회수액이며, 그 자체를 매수인 인수액으로 보아서는 안 됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 달라진다

현재 회차에서는 임차인 보증금 전액을 배당할 수 있지만, 낙찰가격이 내려가면 배당 부족이 발생할 수 있습니다. 아래 금액은 확약의 효력을 적용하기 전 시나리오상 계산된 잠재 인수액입니다.

대항력 임차인이 있는 경매에서 중요한 것은 최저가 자체가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 실질취득가입니다. 이 사건은 HUG 확약서가 제출되었다는 점에서 일반적인 대항력 인수형과 차이가 있지만, 확약서의 효력이 확인되기 전에는 잠재 인수액을 배제해서는 안 됩니다.

⑥ 별도 권리 및 입지·환금성 메모

• 별도등기 지역권. 매각물건명세서에는 별도등기 요역지 지역권이 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로 민법 제292조 제1항에 따라 매수인이 이를 취득한다고 기재되어 있습니다. 임차권 인수 문제와 구별하여 해당 지역권의 구체적인 등기 내용과 범위를 확인해야 합니다.
• 입지. 인천광역시 강화군 강화읍 갑곳리의 주택지대에 위치하며 주변에는 주택 등이 분포합니다. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 타일붙임 마감이며 PVC 샷시와 위생·급배수·소화설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지이용. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제가 확인됩니다.
• 문화유산 관련 확인. 매장유산 및 역사문화환경 관련 인허가 사항을 반드시 확인하도록 감정평가서에 안내되어 있습니다. 중요한 재산권 행사는 증명용 토지이용계획확인원을 발급받아 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 공동주택입니다. 거래사례의 면적이 대상면적과 다르고 최근 거래자료도 제한적이므로 매도 시 환금성과 실제 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
• 권리 외 확인. 임차권등기 말소와 별도 지역권 외에도 실제 점유 상태, 인도 가능 여부, 관리비 체납 및 공부상 현황을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정문식 씨의 보증금 300,000,000원 및 을구 3번 임차권을 정확하게 대상으로 하는지 확인하세요.
• 말소 이행 확인. 임차권등기 말소의 법적 효력, 조건, 이행 주체 및 말소 절차를 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실만으로 말소 완료를 가정해서는 안 됩니다.
• 임차인 배당 확인. 신건 매각가 358,000,000원 기준 임차인 보증금 전액 배당 구조를 확인하고, 실제 배당표와 최종 배당 결과를 대조하세요.
• 유찰 시 재산정. 1회 유찰 시 잠재 인수액 18,409,600원, 2회 유찰 시 74,887,680원의 시나리오를 참고하되 확약의 효력을 별도로 반영하세요.
• 지역권 확인. 매수인이 취득하는 별도등기 요역지 지역권의 구체적인 내용과 범위를 등기부 및 관련 서류로 확인하세요.
• 시세 검증. 대상면적 75.92㎡와 122㎡대 거래사례를 직접 비교하지 말고, 동일 면적 및 유사 구조의 실제 거래가격을 확보하세요.
• 현장 점검. 실제 점유자, 내부 상태, 출입 및 인도 가능 여부, 관리비 체납 등을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 HUG 확약서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “3억원 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력”

인천 2026타경503542는 임차인 없는 단순한 다세대 경매가 아닙니다. 정문식 씨의 보증금 300,000,000원, 대항력 및 우선변제권, 을구 3번 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 확약이 없다면 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금에 따른 매수인 인수 위험을 고려해야 합니다.

그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실은 중요한 차이를 만듭니다. 확약의 효력이 인정된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다. 신건 기준 예상배당에서도 임차인 보증금 3억원이 전액 배당되는 구조입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 3억 5,800만원이 집계된 최근 12개월 평균 3억 7,500만원보다 낮지만, 거래사례의 면적이 대상물건과 다르고 거래시점도 충분히 최신이라고 보기 어렵습니다. 따라서 단순히 95.5%라는 지표만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

결국 이 사건의 입찰 판단은 세 가지로 정리됩니다. 첫째, HUG 확약서의 효력 확인. 둘째, 임차권등기의 실제 말소 가능성 확인. 셋째, 대상면적에 맞는 시세 검증. 이 세 가지가 충족되어야 실질취득가 3억 5,800만원이라는 판단을 신뢰할 수 있습니다.

권리는 조건부로 정리 가능, 가격은 추가 검증 필요. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 3억원 임차권을 확실하게 정리할 수 있는지에 있습니다.