인천지방법원 2026타경503585. 인천 남동구 구월동 룩소르주상복합아파트 10층 1009호입니다. 전용 46.7855㎡의 공동주택으로, 2015년 준공된 80세대 규모의 주상복합입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

등기부에서 가장 먼저 확인할 부분은 을구 3번 조수민의 주택임차권등기입니다. 조수민은 2021.12.20 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.11.16입니다. 2023.12.07에는 임차권등기가 이루어졌습니다. 이 권리는 2024.12.26 설정된 인천신용보증재단 가압류보다 앞섭니다.

과거 신한은행의 120,000,000원 근저당권은 2021.12.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.12.26 인천신용보증재단 가압류로, 그보다 앞선 조수민의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.

그러나 명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 조수민 임차권에 관한 법정 미배당액과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다. 확약의 효력이 정상적으로 적용되고 말소가 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보되, 다른 임차인 박수아의 권리와 점유 문제까지 해결된 것으로 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

인천신용보증재단의 가압류는 말소기준권리이고, 그 이후 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 조수민의 주택임차권은 선순위이므로 별도의 확약 내용이 중요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인으로 확인되는 사람은 조수민과 박수아, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며 말소동의 확약서를 제출한 기관으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 실질취득가 — 확약이 핵심 변수

조수민의 보증금 226,000,000원은 최저가 191,000,000원보다 큽니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 일반적인 경우라면 최저매각가가 내려가더라도 미배당액이 증가하므로 매수인의 실질취득금액은 보증금 226,000,000원 안팎으로 유지됩니다. 집행비용을 반영하면 그보다 조금 커질 수 있습니다.

하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 조수민 임차권의 실질 인수액은 0원이며, 매수인의 취득가격 판단은 낙찰가를 기준으로 할 수 있습니다. 이때도 박수아와 관련된 별도 위험은 남습니다.

유찰 회차별 금액은 시나리오입니다. 확약이 없다면 매각가 하락분에 따라 보증금 미배당액이 증가해 실질취득가가 보증금 수준에 묶입니다. 확약 적용 시 0원은 조수민 임차권에 한정하며 박수아의 미확인 권리와 명도비용은 포함하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 확약을 적용해도 신건은 비싸다

룩소르주상복합의 유사 전용면적 거래 12건을 보면, 전체 평균은 168,791,666원입니다. 그러나 가격 판단에는 상대적으로 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 168,833,333원, 최신 거래는 2026.06의 175,000,000원입니다.

최근 12개월 실거래 평균은 168,833,333원인데, 이 사건의 신건 최저매각가는 191,000,000원입니다. 최근 평균보다 22,166,667원 높고, 최근 평균 대비 113.1%에 해당합니다. 최신 거래금액 175,000,000원과 비교해도 16,000,000원 높은 가격입니다.

전체 실거래 평균 대비 최저가 비율은 113.2%이며, 최근 12개월 평균 대비 비율도 113.1%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 0.0%로 나타나 뚜렷한 하락 추세를 단정할 근거는 없지만, 현재 신건 가격이 최근 시세보다 높다는 판단에는 변함이 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)

예상 매각대금 191,000,000원에서 집행비용 3,474,000원을 제외하면 조수민의 보증금에 187,526,000원이 배당됩니다. 그 결과 보증금 중 38,474,000원이 미배당됩니다. 이는 확약을 적용하지 않을 때의 원칙적인 인수 계산액입니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 조수민 임차권의 실제 매수인 인수액은 0원으로 평가합니다. 배당표에 나타난 미배당금액과 확약 적용 후 실질 부담은 구분해야 합니다.

위 배당은 제시된 예상배당 기준이며 집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 조수민의 임차보증금이 모두 226,000,000원으로 기재된 만큼, 실제 채권관계 및 대위·승계 여부도 원본에서 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 길병원사거리 북서측 인근입니다. 주변은 상업용·업무용 부동산이 많은 상업지역이며, 근린생활시설·편익시설·학교 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2015.06.12 준공된 80세대 주상복합으로, 철근콘크리트구조 지상 15층 건물 중 10층 1009호입니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 전기·난방·위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역에 해당하며, 상대보호구역과도 관련이 있습니다. 공시지가는 3,138,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 80세대 규모의 주상복합으로, 최근 확인되는 유사 면적 거래는 150,000,000원부터 184,000,000원까지 가격 차이가 있습니다. 실거래 평균만으로 개별 호수의 가격을 확정하기 어렵고, 전용면적·층·내부 상태의 차이를 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 내용과 적용 범위를 확인하세요. 조수민의 선순위 임차권에 관한 대항력 처리 및 임차권등기 말소가 실제로 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
• 조수민 보증금. 보증금은 226,000,000원이고, 신건 기준 예상 미배당액은 38,474,000원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 이 미배당분이 매수인에게 인수될 수 있다는 점을 별도로 검토해야 합니다.
• 박수아의 임차관계. 전입일은 2026.04.16로 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 조수민의 확약은 박수아에게 자동 적용되지 않습니다.
• 최근 실거래 기준 입찰가격. 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 평균 168,833,333원의 113.1%입니다. 신건 자체를 저가 매수 기회로 판단하기는 어렵습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 152,800,000원, 2회 유찰 시 122,240,000원의 시나리오가 있습니다. 다만 확약이 적용되지 않으면 미배당 인수액이 함께 증가합니다. 실제 다음 회차의 매각조건과 확약 효력을 다시 확인하세요.
• 신청채권자와 임차권 관계. 주택도시보증공사의 청구금액과 조수민의 보증금이 각각 226,000,000원으로 기재되어 있습니다. 보증금 반환채권의 대위·승계 및 확약서와의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 박수아의 점유 여부와 인도 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 등 별도 부담 가능성을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 서류· 말소동의 확약서·실거래가 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있어도, 가격과 남은 임차인은 따로 봐야 한다”

이 사건은 선순위 임차권이 존재하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 물건입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 조수민의 보증금 중 미배당 예상액 38,474,000원은 매수인의 실질 인수부담으로 남지 않습니다. 그러나 확약의 적용 범위와 임차권 말소 이행은 반드시 확인해야 합니다.

또한 박수아는 말소기준권리 이후 전입한 것으로 기재되어 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류되지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 별도의 점유·명도 문제를 해결해야 할 가능성이 남아 있습니다.

가격 측면에서는 더 분명합니다. 최근 12개월 실거래 평균이 168,833,333원인데, 신건 최저매각가는 191,000,000원으로 최근 시세의 113.1%입니다. 주된 임차권 인수 위험이 확약으로 해소되더라도 현재 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다.

결론은 ‘주 임차권은 확약 확인, 박수아는 별도 조사, 신건 가격은 보류’입니다. 확약이 정상적으로 적용될 때의 취득가격과, 확약이 적용되지 않을 때 보증금 수준으로 고정되는 실질취득가격을 구분해야 합니다. 권리와 가격을 함께 놓고 보면 현재 신건에 적극적인 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.