49,280,000원
서울남부지방법원 2026타경13. 오류동 현대썬앤빌구로 제14층 제1409호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이승희 명의의 소유권이전등기와 같은 날인 2014.06.30 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 김민지의 전입도 말소기준 이후여서 보증금 25,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
가격에서는 권리보다 시장 흐름을 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 49,280,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 72,875,000원의 67.6%입니다. 최신 거래도 2026.06의 75,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세는 -4.7%이므로, 전체 12건 평균 74,083,333원만 보고 가격 매력을 판단하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 삼는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경13 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제14층 제1409호 · 서울특별시 구로구 경인로19가길 40 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택 · 14.064㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건 내 제14층 |
| 소유자 | 이승희 · 2014.06.30 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 49,280,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 53,080,874원 |
| 말소기준권리 | 2014.06.30 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 69,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 도시형생활주택 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 매수인 인수는 0원
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준권리는 2014.06.30 하나은행 근저당권이고, 임차인 김민지의 전입일은 2015.01.20으로 그보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 승계하는 금액으로 잡히지 않습니다. 배당요구는 2026.03.10 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정적으로 판단할 수 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 1409호 | 2015.01.20 | 25,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2026.03.10 · 확정일자 미상 | 승계 없음 |
김민지는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 보증금은 25,000,000원으로 한 번만 판단하며, 말소기준권리보다 전입이 늦어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.6%
같은 단지 ‘썬앤빌’의 대상 면적 14.064㎡와 매칭되는 거래 가운데 최근 12개월 8건을 우선 비교합니다. 전체 12건 평균은 74,083,333원이지만, 최근 거래 흐름이 이전보다 -4.7%이므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 72,875,000원과 최신 거래 75,000,000원을 중심으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.06㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 14.06㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 14.06㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.06㎡ | 9 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.064㎡ | 8건 | 72,875,000원 |
현재 최저가 49,280,000원은 최근 12개월 실거래 평균 72,875,000원의 67.6%입니다. 최신 거래인 2026.06의 75,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 위치에 있습니다. 감정가 77,000,000원은 최근 거래 범위 안에 있지만, 2회 유찰로 현재 최저가가 49,280,000원까지 내려온 상태라 가격 메리트는 현재 회차에서 확인됩니다. 다만 실거래 추세가 -4.7%인 점은 반드시 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,287,040원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 69,600,000원 | 47,992,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 근저당 채권최고액 69,600,000원 중 47,992,960원이 배당되고 21,607,040원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김민지는 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부가 미상입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 49,280,000원 | 47,992,960원 | 21,607,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 39,424,000원 | 38,314,368원 | 31,285,632원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 31,539,200원 | 30,571,494원 | 39,028,506원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 하나은행 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이 사건은 대항력 임차인 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 유형이 아니라, 권리상 실질취득액이 매각가와 같은 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장과 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물 부지는 도시형생활주택(원룸형아파트), 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설, 노유자시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 서울오류초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 오류역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건 내 제14층 제1409호이며 사용승인일은 2014.05.14입니다. 개별난방·승강기·도시가스·기계식주차장 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 토지면적 1,129.0㎡, 공시지가 5,864,000원/㎡이며 북측 약 6미터 도로에 접합니다. 토지이용계획에는 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 거래. 썬앤빌 200세대, 사용승인일 2014.05.14. 대상 면적과 매칭된 거래는 12건이며 최근 12개월 거래는 8건입니다. 최근 추세는 -4.7%로 하락 방향입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 우선변제 확인. 김민지는 대항력은 없지만 배당요구를 2026.03.10 접수했습니다. 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 배당액은 원문서에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금과 점유 확인. 임차보증금 25,000,000원·월세 200,000원, 점유부분은 1409호입니다. 보증금 승계는 없지만 실제 인도 과정은 점유 상태와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 74,083,333원보다 최근 12개월 평균 72,875,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -4.7%입니다.
- 회차와 실질취득 구분. 현재 최저가 49,280,000원에서 매수인 인수는 0원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 제시된 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 도시형생활주택인 본건에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 ‘하락장 속 할인폭’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.06.30 하나은행 근저당이 말소기준이고, 김민지의 전입일 2015.01.20은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 경매개시결정과 후순위 압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 회차에서 분명한 할인 구간입니다. 최저가 49,280,000원은 최근 12개월 평균 72,875,000원의 67.6%이고 최신 거래는 75,000,000원입니다. 다만 최근 추세가 -4.7%이고 이미 2회 유찰된 전용 14.064㎡ 도시형생활주택이라는 점은 환금성 판단을 보수적으로 만드는 요소입니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮고 가격 여력은 확인되지만, 하락 추세를 감안한 응찰가 관리가 필요한 물건입니다.
