* 확약 불인정 시 김휘승 보증금 미배당액 34,942,000원이 발생합니다. 나머지 임차인 2명은 보증금이 미상이나 말소기준권리 후 전입으로 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
인천지방법원 2026타경503592. 인천 서구 검암동 이안빌리지 2동 403호, 전용면적 40.825㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2016년 8월 준공된 22세대 규모의 건물로, 5층 중 4층에 해당합니다. 현재 소유자는 권영만 씨이며, 2020년 10월 31일 매매를 원인으로 185,000,000원에 취득한 이력이 있습니다.
이 사건의 권리분석은 일반적인 말소기준권리 이후 압류가 소멸하는 구조만으로 끝나지 않습니다. 핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입한 김휘승 씨의 임차권입니다. 보증금 1억 8,500만원은 현재 최저가 1억 5,300만원보다 크기 때문에, 확약이 없다면 미배당 보증금의 인수 문제가 발생합니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약이 김휘승 씨의 임차권 말소에 실제로 적용된다면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 반대로 확약의 효력이나 적용 범위가 확인되지 않으면 낙찰가가 낮아져도 임차보증금에 따른 실질취득 부담은 크게 줄어들지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503592 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 632-2 이안빌리지 2동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 40.825㎡ · 5층 중 4층 |
| 건물 현황 | 2016.08.01 준공 · 총 22세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.31 매매 원인 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 압류 · 인천광역시 · 2022.07.19 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸하지만 임차권이 핵심
말소기준권리는 2022.07.19 접수된 갑구 6번 인천광역시 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
다만 을구 1번 주택임차권등기는 별도로 살펴야 합니다. 임차권등기 접수일은 2022.12.01로 말소기준권리 이후이지만, 김휘승 씨의 임대차계약일은 2020.09.23, 확정일자는 2020.10.12, 전입 및 점유개시일은 2020.11.10입니다. 즉, 임차인의 실질적인 대항력 발생 근거는 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
임차인으로 확인되는 인원은 총 3명입니다. 보증금 1억 8,500만원의 김휘승 씨가 대항력과 우선변제권을 갖춘 핵심 임차인이고, 이지안 씨와 김다운 씨는 각각 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 승계·배당 |
|---|---|---|---|---|
| 김휘승 제403호 전부 |
2020.11.10 2020.10.12 |
185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
인수 0원* 배당 150,058,000원 미배당 34,942,000원 |
| 이지안 | 2024.03.06 미상 |
미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
인수 없음* 전입일 기준 대항력 없음 |
| 김다운 | 2024.03.26 미상 |
미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
인수 없음* 전입일 기준 대항력 없음 |
* 김휘승 씨의 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우입니다. 이지안 씨와 김다운 씨는 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으나, 보증금과 실제 임대차 내용 및 점유 상태는 별도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 가격 판단이 달라진다
이안빌리지는 22세대 규모의 소규모 단지입니다. 확인되는 거래는 총 4건이며, 최근 비교가격 지표는 163,000,000원입니다. 현재 최저가 153,000,000원은 이 기준의 93.9%로, 단순 가격만 보면 약 6.1% 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 44.56㎡ | 2층 | 163,000,000원 |
| 2022.01 | 40.16㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 44.56㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 2021.08 | 44.56㎡ | 3층 | 172,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 160,000,000원 |
전체 거래 평균은 160,000,000원, 최저 거래는 150,000,000원, 최고 거래는 172,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가가 섞인 전체 평균보다 163,000,000원의 최근 비교지표와 최신 표시 거래 163,000,000원을 우선해서 보는 것이 합리적입니다.
다만 거래 목록에서 확인되는 최신 거래는 2023.06입니다. 최근 12개월 평균 지표는 163,000,000원(1건)으로 표시되어 있으나, 개별 거래 목록의 최신 표시 시점과 차이가 있으므로 실제 기준시점과 거래 원본을 확인해야 합니다. 추세지표는 +2.5%로 하락 추세가 나타나지는 않지만, 이를 현재 시세가 충분히 검증되었다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 김휘승 보증금 | 185,000,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,942,000원을 공제한 나머지 150,058,000원이 김휘승 씨에게 배당되는 가정입니다. 보증금 185,000,000원 중 34,942,000원이 미배당됩니다. HUG의 말소동의 확약이 유효하면 해당 부족액의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세 및 최우선변제 관련 사항은 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금 부담은 고정에 가깝다
김휘승 씨의 보증금은 185,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 확약이 적용되지 않는다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 감소하고 미배당 보증금은 증가합니다. 이 경우 낙찰가와 미배당액의 합은 집행비용을 반영한 보증금 수준에 수렴합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 확약 유효 시 인수 | 확약 불인정 시 미배당 | 낙찰가+미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 153,000,000원 | 0원 | 34,942,000원 | 187,942,000원 |
| 1회 유찰 | 122,400,000원 | 0원 | 65,113,600원 | 187,513,600원 |
| 2회 유찰 | 97,920,000원 | 0원 | 89,242,560원 | 187,162,560원 |
낙찰가와 배당표상 미배당액의 단순 합계입니다. 집행비용 추정치가 반영된 계산이므로 보증금 185,000,000원과 정확히 일치하지는 않습니다. 확약 유효 시에는 김휘승 씨에 대한 인수가 0원이라는 전제이며, 확약 불인정 시에는 각 회차별 미배당액을 매수인 부담 위험으로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 석재 및 치장벽돌형 타일 마감이며, 하이샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역 및 검암1지구 지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되어 있으며 동측·서측으로 폭 약 10m·8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지 가치 참고. 토지면적 730㎡, 공시지가 1,646,000원/㎡, 평지·사다리형 토지입니다.
- 건물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 22세대 소규모 단지로, 확인되는 거래는 4건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이며 매각률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 거래 표본이 적고 최신 표시 거래가 2023.06이므로 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고, 김휘승 씨의 을구 1번 주택임차권등기를 실제로 말소하는 데 필요한 조건이 모두 충족되는지 검토해야 합니다.
- 말소 범위 확인. 확약서가 해당 주택임차권의 말소를 명확하게 포함하는지, 매각 이후에도 이행 가능한 내용인지 확인하세요. 확약서 제출 사실만으로 모든 인수 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
- 미배당액 검토. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 매각가 기준 34,942,000원의 부족액이 발생합니다. 유찰 시에는 65,113,600원 및 89,242,560원으로 증가하는 시나리오를 고려해야 합니다.
- 나머지 임차인 2명 확인. 이지안 씨와 김다운 씨의 보증금, 실제 임대차계약, 현재 점유 여부 및 명도 협의 가능성을 확인하세요. 두 사람에게 김휘승 씨 관련 확약을 확대 적용해서는 안 됩니다.
- 실제 점유·명도. 임대관계가 미상으로 처리되어 있으므로 현장 방문을 통해 세대 점유자와 실제 거주 여부를 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 비교지표 163,000,000원과 최신 표시 거래 2023.06의 시점 차이를 확인하세요. 현재 시세를 판단할 때는 동일 면적·층·상태의 실제 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 관리비·체납세금. 관리비 체납액과 당해세 등 배당에 영향을 미치는 항목을 확인하고, 매수인에게 추가 부담이 발생할 수 있는지 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 HUG 확약서 원본을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 가격을 결정하는 물건”
이 사건은 단순히 감정가 1억 5,300만원의 다세대주택을 저렴하게 취득하는 문제가 아닙니다. 보증금 1억 8,500만원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 배당표상 부족액이 3,494만원에 달하기 때문입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 김휘승 씨의 인수액은 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 전제에서는 실질취득가 1억 5,300만원으로 비교지표 1억 6,300만원보다 낮아 가격상 여지가 있습니다.
하지만 확약이 인정되지 않는다면 이야기는 완전히 달라집니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가하여 실질취득 부담은 보증금 수준에 수렴합니다. 여기에 이지안 씨와 김다운 씨의 보증금 미상 문제, 소규모 단지의 낮은 거래량과 오래된 최신 표시 거래라는 환금성 한계도 남아 있습니다.
확약 유효성 확인이 선행된다면 검토 가능한 물건. 반대로 확약의 적용 범위를 명확히 확인하지 못한다면 신건 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 입찰해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가가 아니라 김휘승 임차권의 말소가 실제로 보장되는가입니다.
