* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 선순위 임차권 및 관련 대항력의 인수 문제를 유효하게 해소한다는 전제입니다. 확약의 효력과 적용 범위가 충족되지 않으면 예상배당상 보증금 부족분 18,082,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
인천지방법원 2026타경503635. 인천 남동구 만수동의 플로채 제1동 501호, 전용면적 62.24㎡인 다세대주택입니다. 2011년 1월 사용승인을 받은 6층 건물의 5층에 위치하며, 총 8세대 규모입니다. 현재 소유자는 반은영이고, 2022년 3월 29일 178,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 일반적인 후순위 근저당 경매와 구조가 다릅니다. 등기부상 기존 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024년 12월 4일 국민건강보험공단의 압류입니다. 그런데 그보다 앞서 2022년 3월 4일 전입한 김성준의 주택임차권이 존재합니다. 이 선순위 임차권이 권리분석의 출발점입니다.
신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 178,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 김성준 1명이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수 문제를 어떻게 정리하는지가 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 840-11 플로채 제1동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 서판로59번길 11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 62.24㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 건물규모 | 총 8세대 · 사용승인 2011.01.11 |
| 소유자 | 반은영 (2022.03.29 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 말소기준권리 | 2024.12.04 국민건강보험공단 압류 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 김성준 · 보증금 178,000,000원 · 을구 5번 |
| 확약사항 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 최근 실거래 | 126,000,000원 (2026.09 · 전용 62.24㎡) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
② 임차인 분석 — 보증금 178,000,000원의 처리
실제 확인되는 임차인은 김성준 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 별도 표시되어 있지만, 임차인을 추가로 한 명 더 계산하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성준 | 제5층 제501호 62.24㎡ 전부 | 178,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 선순위 임차권 말소동의 확약 |
| 임대차계약일 | 2022.02.06 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.02.11 |
| 전입신고일 | 2022.03.04 |
| 점유개시일 | 2022.03.05 |
| 임차권등기일 | 2024.03.20 |
| 배당요구 | 있음 |
| 보증금 | 178,000,000원 |
| 신건 예상배당 | 159,918,000원 |
| 산식상 부족분 | 18,082,000원 |
| 확약 적용 시 | 해당 임차권 실질 인수 0원 (효력 확인 전제) |
③ 시세 비교 — 최근 거래는 126,000,000원
플로채1동 전용 62.24㎡의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 156,000,000원이지만 과거의 높은 거래금액이 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 2026년 9월 거래와 최근 12개월 평균인 126,000,000원에 더 높은 비중을 두어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 62.24㎡ | 4층 | 126,000,000원 |
| 2025.06 | 62.24㎡ | 2층 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 62.24㎡ | 5층 | 178,000,000원 |
| 2021.10 | 62.24㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 62.24㎡ | 4건 | 156,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.24㎡ | 1건 | 126,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,082,000원 |
| 1. 임차인 김성준 보증금 | 178,000,000원 | 159,918,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 예상배당 산식 기준입니다. 주택도시보증공사 청구금액은 별도의 임차보증금을 추가한 것이 아닙니다. 국세·지방세 등의 당해세, 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 확약 효력이 결정적
선순위 임차권이 있기 때문에 단순히 유찰로 최저가가 내려간다고 해서 매수인의 전체 취득 부담도 그만큼 내려간다고 판단할 수는 없습니다. 확약이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우를 나누어야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 산식상 인수액* | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 163,000,000원 | 18,082,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 130,400,000원 | 50,225,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 104,320,000원 | 75,940,480원 | 0원 |
* 산식상 인수액은 각 회차의 예상배당을 반영한 보증금 부족분입니다. 해당 임차권의 확약 효력이 인정되어 인수 문제가 해소되면 실제 매수인 인수액은 0원으로 평가합니다. 확약이 적용되지 않으면 유찰에 따라 부족분이 증가하여 매각가와 인수액을 합한 부담은 임차보증금 178,000,000원 수준을 유지하며, 추정 집행비용에 따른 차이가 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 거래자료 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 근거리에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호입니다. 사용승인일은 2011.01.11이고, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,398,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m의 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 실거래 표본은 4건입니다. 최근 가격 추세가 -24.1%이고 거래 표본도 많지 않아 매각 시 수요와 가격 변동에 주의해야 합니다.
- 경매 이력. 동일 건물 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 이를 개별 물건의 향후 유찰 횟수로 단정할 수는 없지만, 신건 가격의 경쟁력을 점검할 근거입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 임차권에 적용되는지, 말소 및 대항력 관련 인수 문제가 모두 해소되는지, 추가 이행조건이 있는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 김성준의 보증금 178,000,000원, 전입·점유·확정일자 및 임차권등기 내용을 대조하고 실제 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 방지. 주택도시보증공사는 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김성준 1명입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 156,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 126,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 추세 -24.1%를 고려해 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액 재계산. 확약이 적용되지 않으면 최저가 하락에 맞춰 보증금 인수액이 증가합니다. 매각가와 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 압류 및 조세 확인. 국민건강보험공단과 고양시 압류에 관련된 조세채권의 성격·법정기일·배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 협의 가능성, 추가 명도비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 말소동의 확약서, 실거래 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀려도, 가격은 아직 비싸다”
이 사건은 단순한 권리 안전형 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 선순위 임차권이 있고, 보증금은 178,000,000원입니다. 신건 기준 예상배당상 부족분은 18,082,000원입니다.
다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 임차권의 인수 문제가 유효하게 해소된다면 실질 인수액은 0원이고, 신건의 실질취득 기준금액은 163,000,000원입니다. 반대로 확약이 해당 권리를 충분히 해소하지 못한다면 선순위 임차인의 보증금 부족분이 남을 수 있습니다. 이 차이는 반드시 입찰 전에 확정해야 합니다.
그러나 확약이 완전히 유효하다고 가정하더라도 가격 문제가 남습니다. 최근 거래는 126,000,000원인데, 신건 최저가는 163,000,000원입니다. 최근 시세의 129.4%이며 거래가격도 -24.1%의 하락 추세를 보입니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담도 있습니다.
결론은 ‘확약 효력 확인이 최우선, 신건 가격은 보류’입니다. 선순위 임차권이 안전하게 정리된다는 사실만으로 현재 최저가의 가격 경쟁력까지 확보되는 것은 아닙니다. 확약의 적용 범위를 확인하고, 실제 취득 부담을 기준으로 최근 거래가격과 비교한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
