서울북부지방법원 2025타경6042. 중랑구 면목동 삼성제이드아파트 8층 802호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 감정가는 616,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 394,240,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 현재 소유자는 김선희이고, 2023.08.18 설정된 하나은행 근저당 176,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리 순서는 단순한 편입니다. 현재 남아 있는 경매 관련 권리는 말소기준 하나은행 근저당과 그 뒤의 임의경매개시결정으로, 매각으로 소멸합니다. 임차인 김은미는 2023.10.16 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 뒤이기 때문에 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경6042 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 194-3 삼성제이드아파트 8층 802호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중랑구 겸재로4길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상8층 내 제8층 제802호 · 사용승인 2015.09.03 |
| 소유자 | 김선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 616,000,000원 / 394,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 155,453,288원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 공시지가 | 3,769,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
현재 말소기준은 2023.08.18 하나은행 근저당권 176,000,000원입니다. 2015년 국민은행 근저당은 2015.10.28 해지로 이미 말소됐고, 2021년 코리아신탁 신탁등기도 2023.08.07 말소됐습니다. 중랑구 압류 역시 2026.01.09 해제됐습니다. 따라서 현재 경매에서 매각으로 정리되는 핵심 등기는 하나은행 근저당과 임의경매개시결정입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은미 | 2023.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김은미의 전입신고는 말소기준권리 2023.08.18 이후인 2023.10.16이므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
② 가장 큰 리스크 — 802호 위반건축물 7.5㎡
감정평가에서도 이 위반건축물 내용을 감안해 평가했다고 기재되어 있습니다. 하지만 감정가에 반영됐다는 사실과, 낙찰 이후 행정상 부담이 사라진다는 것은 다른 문제입니다. 이 물건은 등기상 인수액보다 위반 부분의 존치 가능성·철거 여부·이행강제금 부담을 입찰 전에 확인하는 것이 우선입니다.
③ 가격 비교 — 64%까지 내려왔지만 ‘현재 시세 78.1%’로 단정은 금물
확인되는 동일 단지 실거래는 2022.01 거래 1건이며, 전용 63.08㎡ 4층이 505,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 394,240,000원은 이 거래가의 78.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 63.08㎡ | 4 | 505,000,000원 |
단지 규모도 26세대로 크지 않습니다. 확인된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 이 사건도 현재 정확히 2회 유찰된 상태입니다. 가격 할인율 자체는 커졌지만, 실거래 표본 부족과 위반건축물 리스크를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 394,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,319,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 211,920,640원 |
현재 최저가 394,240,000원 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 하나은행 근저당은 채권최고액 176,000,000원 기준으로 전액 배당되고, 소유자 잔여는 211,920,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 394,240,000원 | 176,000,000원 | 211,920,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 315,392,000원 | 176,000,000원 | 134,176,512원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 252,313,600원 | 176,000,000원 | 71,981,210원 | 0원 |
현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 하나은행 채권최고액 176,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 지상8층 건물의 8층 802호입니다.
- 입지. 면목5동주민센터 남서측 인근에 위치하고 근거리에 중랑천이 있습니다. 단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 동측 겸재로4길, 남동측 동일로95길 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.12.31까지 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 삼성제이드아파트는 26세대이며 사용승인일은 2015.09.03입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 802호 7.5㎡ 주거 패널 부분의 정확한 위치·현황과 철거 가능성, 이행강제금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 김은미는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 505,000,000원 실거래는 2022.01의 1건뿐이므로 이를 현재 시세로 단정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표에 아파트 대상 허가구역 지정이 기재되어 있으므로 입찰 목적과 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부조사가 여의치 않아 건축물 현황도와 외부관찰 등에 의해 내부구조를 확인했습니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리 할인보다 위반건축물 확인이 먼저”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 구조가 어렵지 않습니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 김은미의 전입은 그 뒤라 대항력이 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 616,000,000원에서 394,240,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 802호에 7.5㎡ 위반건축물이 등재되어 있고, 이행강제금이나 철거 가능성이 명시돼 있습니다. 여기에 가격 비교에 사용할 수 있는 실거래도 2022.01의 505,000,000원 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 할인됐지만 위반건축물과 현재 시세 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
