인천지방법원 2026타경503683. 인천 남동구 간석동 선진빌라 1층 101호, 전용면적 40.12㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 7,000만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 박일성 씨로 2022년 3월 4일 8,200만원에 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 8,200만원입니다.
등기상 과거 근저당권들은 이미 말소된 기록이 확인되고, 현재 권리분석의 기준은 2023년 6월 30일 설정된 계양세무서장의 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 2월 7일부터 임차인 박영선 씨가 전입·점유하고 있습니다. 임대차보증금은 8,200만원으로 최저매각가보다 1,200만원 많습니다.
따라서 확약서가 없다면 낙찰가만 보고 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액은 늘어나고, 낙찰자가 부담하는 금액도 커집니다. 이 물건은 임차권 말소동의 확약의 효력이 실제 입찰 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 224-742 선진빌라 1층 101호 도로명: 인천광역시 남동구 용천로176번길 85-17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.12㎡ · 제1층 제101호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 · 사용승인 1997.04.29. |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.04. 매매 취득 · 거래가액 82,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 82,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 14번 압류 · 2023.06.30. · 계양세무서장 |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
| 임차인 | 박영선 1명 · 보증금 82,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권과 HUG 확약
핵심은 압류일과 임차인의 전입·점유일 순서입니다. 분석상 말소기준권리는 2023년 6월 30일 계양세무서장의 압류입니다. 임차인 박영선 씨의 임대차계약일과 확정일자는 2022년 1월 21일이고, 전입신고 및 점유개시일은 2022년 2월 7일입니다. 따라서 기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 박영선 1층 101호 전부 |
82,000,000원 | 2022.02.07. / 2022.01.21. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계·대위 표시 없음 | 2024.03.08. 신청 완료 |
임차권등기: 을구 9번 · 2024.03.08. 접수 · 임차보증금 82,000,000원. 임차인 분류상 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 주택도시보증공사는 별도로 경매신청 채권자로 기재되어 있습니다.
* 확약 적용 시 실질 인수액 0원. 확약 미이행 시 현 회차 기준 이론상 미배당액 13,660,000원이 인수 위험으로 남습니다. 확약은 박영선 임차권에만 적용되며, 확약 범위 밖의 별도 점유자나 임차권까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 과거 거래 대비 낮지만 현재 시세는 불확실
선진빌라는 총 15세대, 1997년 4월 29일 사용승인된 다세대주택입니다. 확인되는 동일·유사 면적 거래는 총 3건이며, 전용면적 40.12㎡와 41.15㎡의 거래가 섞여 있습니다. 거래 시점이 2021년 10월부터 2022년 3월까지이므로 현재 시세를 대표하는 최신 자료로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 40.12㎡ | 1층 | 82,000,000원 |
| 2021.11 | 41.15㎡ | 1층 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 41.15㎡ | 2층 | 99,000,000원 |
| 비교표본 평균 | — | 3건 | 93,666,666원 |
비교표본 평균은 93,666,666원, 최고 거래는 100,000,000원, 최저 거래이자 최신 거래는 82,000,000원입니다. 현 최저가 70,000,000원은 표본 평균의 74.7%이며, 최신 거래가격의 85.4% 수준입니다.
다만 최신 거래도 2022년 3월로 오래됐습니다. 2026년 현재 시장가격을 입증하는 최근 거래가 아니므로, 70,000,000원이 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 임차권 확약이 무효가 되는 경우에는 계산이 완전히 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 | 매각가의 약 2.4% |
| 1. 임차인 박영선 | 82,000,000원 | 68,340,000원 | 미배당 13,660,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 82,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당 산정은 집행비용 약 1,660,000원을 차감한 뒤 임차인에게 68,340,000원을 배당하는 가정입니다. 보증금 미배당액은 13,660,000원입니다. HUG의 말소동의 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 및 최우선변제 등 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
확약 미이행 시 유찰별 실질 취득부담
| 구분 | 낙찰가 | 이론상 인수액 | 총 취득부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 70,000,000원 | 13,660,000원 | 83,660,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 56,000,000원 | 27,408,000원 | 83,408,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 44,800,000원 | 38,406,400원 | 83,206,400원 |
위 표는 확약이 적용되지 않는 경우의 이론상 계산입니다. 각 회차의 매수인 인수액은 제공된 배당 시나리오를 적용했습니다. 실제로 HUG 확약이 유효하고 이행된다면 해당 임차권의 인수액은 각 회차에서 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 상인천중학교 북측에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 1997년 4월 29일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 전체 15세대 규모이며 본건은 1층 101호, 전용면적 40.12㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 173㎡, 공시지가 1,026,000원/㎡입니다. 인접도로 대비 완경사지이며 정방형 토지로 기재되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약허가구역은 외국인 등에 한정된 지정으로 2025.08.26.~2026.08.25. 기간이 기재되어 있습니다. 실제 적용 여부는 입찰 시점의 최신 공고를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 1997년 준공 건물인 만큼 누수·배관·외벽·공용부분 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교거래는 3건뿐이고 마지막 확인 거래가 2022년 3월이므로 현재 거래 유동성을 충분히 입증하기 어렵습니다. 아파트 대단지보다 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 가장 먼저 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확보하세요. 을구 9번 박영선 임차권에 대한 확약인지, 대항력 및 임차권등기 말소까지 포함하는지, 별도 조건이나 이행 시한이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약서 제출 사실만으로 등기가 자동 말소되는 것은 아닙니다. 매각 후 실제 말소에 필요한 절차와 서류, 협조 주체 및 이행 가능성을 확인하세요.
- 미배당액 계산. 현재 매각가 7,000만원 기준 이론상 미배당액은 13,660,000원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 이를 낙찰가에 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 전입·점유 및 추가 임차인 조사. 박영선 외 별도 임차인이나 점유자가 있는지 현장조사와 주민등록 관련 자료를 대조하세요. HUG 확약이 다른 임차인이나 점유자에게까지 적용된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 전기 공급 및 체납 확인. 전기공급 중단 예정 안내문 10여 장의 원인과 실제 공급 상태를 확인하고, 관리비·공과금 및 재공급 관련 비용을 점검하세요.
- 노후 건물 상태 확인. 1997년 준공된 4층 건물의 1층 물건입니다. 누수·결로·배관·전기설비·공용부분 상태와 관리 상태를 확인하세요.
- 실거래 재검증. 확인 거래 3건은 2021~2022년 자료입니다. 현재 간석동 유사 다세대의 거래가격과 매물 호가, 실제 거래 가능성을 별도로 비교해야 합니다.
- 명도 및 인도. 임차권 말소 확약과 실제 점유·인도는 별개의 문제일 수 있습니다. 임차인 및 기타 점유자의 퇴거 여부와 인도 절차를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 가격을 결정하는 경매”
인천 선진빌라 101호는 단순한 7,000만원짜리 신건이 아닙니다. 보증금 8,200만원의 대항력 임차인이 존재하고, 현 매각가 기준으로 1,366만원의 이론상 미배당액이 발생하는 물건입니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 확약이 무효이거나 이행되지 않으면 현재 회차에서도 총 취득부담은 8,366만원 수준이고, 유찰이 반복되어도 총 부담은 약 8,320만원 안팎으로 유지됩니다.
가격 비교 역시 주의해야 합니다. 과거 거래 평균은 약 9,367만원이지만 비교표본이 2021~2022년에 집중되어 있어 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 최신 확인 거래 8,200만원과 비교하면 확약 미이행 시 총 취득부담은 이미 그 수준을 넘어섭니다. 여기에 소규모 노후 다세대의 환금성, 전기공급 중단 예정 안내문까지 확인해야 합니다.
결론은 확약서 확인 전 입찰 보류입니다. 확약서의 적용 대상과 말소 이행을 확실하게 검증할 수 있다면 7,000만원의 신건 입찰을 검토할 수 있습니다. 반대로 확약의 효력을 확인하지 못한다면 최저가가 낮아진다는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 HUG 확약의 효력과 실제 이행 여부입니다.
