인천지방법원 2026타경503688. 인천 미추홀구 주안동 명품빌리지 3층 301호, 전용 79.89㎡ 다세대주택입니다. 소유자 장영애는 2020년 204,000,000원에 취득했고, 현재 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 표면상으로는 감정가 152,000,000원짜리 신건이지만 등기부를 열어보면 상당한 임차보증금이 걸려 있습니다.
임차인 석민기는 2020.08.14에 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.07.13입니다. 말소기준인 2021.10.20 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 선순위 대항력 임차인입니다. 이후 2024.02.29 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 미배당액에 대한 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이에 따라 석민기의 해당 임차권은 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 단, 이 확약은 다른 임차인의 권리까지 포괄하지 않습니다. 채연희의 점유관계와 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 660-167 명품빌리지 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 수봉로151번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 79.89㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 3층 301호 |
| 사용승인 | 2009.01.07 |
| 소유자 | 장영애 (2020.09.04 소유권이전 · 거래가액 204,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.20 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 · 32,567,809원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위가 승부처
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 석민기 301호 전부 · 주택임차권등기 |
2020.08.14 2020.07.13 |
204,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 |
확약 적용 · 실질 0원 배당 부족분 54,928,000원 |
| 채연희 점유·보증금 관계 추가 확인 |
2026.04.20 확정일자 미상 |
미상 | 후순위 · 자료상 없음 | 미상 |
확약 적용 대상 아님 계약·점유관계 확인 필요 |
확인된 임차 관련 인물은 석민기와 채연희 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자이며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 채권자 청구액과 석민기의 임차보증금을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건은 비교 거래보다 비싸다
명품빌리지는 4세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 79.89㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 2024년 12월 2층, 130,000,000원입니다. 비교 가능한 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 현재 매각기일과 차이가 있으므로, 이를 현재 확정 시세로 단정하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 79.89㎡ | 2층 | 130,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 79.89㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
신건 최저가는 152,000,000원으로 확인 실거래 130,000,000원보다 22,000,000원 높습니다. 실거래 대비 116.9%에 해당합니다. 확약에 따라 석민기 관련 인수액을 실질 0원으로 보는 경우에도 실질취득 기준 가격은 비교 거래보다 높습니다. 따라서 신건에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,928,000원 |
| 1. 임차인 석민기 · 우선변제 | 204,000,000원 | 149,072,000원 |
| 2. 제이비우리캐피탈주식회사 · 가압류 | 32,567,809원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 신청채권자 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 배당순위를 반영한 추정표입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액은 배당표상 별도 채권자 항목이며 임차보증금 인수액에 다시 더하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아져도 안전한가
| 회차 | 최저매각가 | 배당표상 인수 위험 | 확약 적용 시 해당 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 152,000,000원 | 54,928,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 121,600,000원 | 84,902,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 97,280,000원 | 108,871,040원 | 0원 |
확약을 적용하지 않는 일반적인 선순위 보증금 인수형에서는 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 신건 가정에서 낙찰가와 미배당액의 합은 206,928,000원으로, 보증금 204,000,000원 수준에 집행비용 효과가 더해진 구조입니다. 1회·2회 유찰 시에도 같은 방향으로 움직이므로 낙찰가 하락만으로 실질취득액이 크게 내려가는 구조가 아닙니다.
반면 이번 사건처럼 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 석민기 임차권에 관한 인수액은 각 회차에서 실질 0원으로 평가합니다. 이 전제에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 해당 임차권 관련 실질취득 비용도 낮아집니다. 다만 채연희의 점유·보증금 관계와 다른 미확인 부담까지 0원으로 확정되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인일은 2009.01.07이며 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 남동측 하향 완경사의 정방형입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·절대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,087,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 4세대 규모로 거래 표본이 매우 적습니다. 가격을 비교할 때 대단지 아파트의 활발한 거래 사례와 동일한 수준의 유동성을 가정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 석민기 주택임차권등기와 미배당 보증금에 어떤 조건으로 적용되는지 확인하세요.
- 채연희 점유 조사. 전입일은 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약 및 점유관계, 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 2024.12 실거래 130,000,000원과 신건 최저가 152,000,000원의 차이가 큽니다. 최근 거래가 추가로 있는지와 현재 매물·거래 상황을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·부천시 압류가 등재돼 있습니다. 등기 말소와 별개로 당해세 등 법정 우선채권의 실제 배당관계를 점검하세요.
- 인도 및 명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자의 퇴거가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다. 현황조사와 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수, 수선 필요성, 불법 증축 여부 등 현장 확인 사항을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어도, 가격과 다른 점유자는 남는다”
인천 명품빌리지 301호는 처음 보면 위험한 물건입니다. 152,000,000원짜리 경매에 204,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 걸려 있기 때문입니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 머뭅니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 있습니다. 따라서 석민기 관련 인수 위험은 확약의 유효한 적용을 전제로 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 그렇다고 모든 위험이 해결된 것은 아닙니다. 별도 전입자 채연희의 보증금과 점유관계, 확약의 실제 이행 조건은 입찰 전에 확인해야 합니다.
가격 또한 문제입니다. 확인된 실거래 130,000,000원에 비해 신건 최저가 152,000,000원은 높습니다. 거래 표본이 1건뿐이고 4세대 다세대주택이라는 점까지 고려하면 시세와 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격 보류입니다. 확약서 원문과 다른 점유자 관계를 확인한 뒤, 실제 시장가격을 다시 검증하는 것이 우선입니다. 주된 임차권의 인수 위험이 해소됐다는 이유만으로 신건 입찰을 서두를 물건은 아닙니다.
