인천지방법원 2026타경503735. 인천 미추홀구 주안동 오벨리스크 4층 401호, 전용면적 73.08㎡의 오피스텔입니다. 감정가는 1억 7,600만원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 백상훈 씨이며 2020.04.22 매매로 거래가 1억 7,000만원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다.

권리분석에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2022.11.11 미추홀구 압류입니다. 이 압류를 말소기준권리로 보면, 이후 설정·등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 단순히 등기 순서만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 기준권리보다 먼저 전입·점유한 곽하연 씨의 대항력이 존재하기 때문입니다.

다행히 매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있지만, 별도로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 확인됩니다. 이 확약이 실제로 유효하게 이행되고 임차권등기가 말소되는 조건이라면 곽하연 씨에 대한 인수액은 실질 0원입니다. 그러나 확약서의 효력과 말소 조건을 원본으로 확인하기 전까지 무조건적인 안전물건으로 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 압류가 기준, 임차권은 별도 확인

말소기준권리는 2022.11.11 미추홀구 압류입니다. 그 이전에 설정된 을구 1번 한국외환은행 근저당, 을구 3번 광진자양새마을금고 근저당, 을구 4번 인천수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 살아 있는 담보권으로 판단해서는 안 됩니다.

기준권리 이후의 2023.04.12 국 압류, 2026.05.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.18 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 압류가 말소된다는 사실과 세금채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 확약은 1명에게만 적용

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 윤세진, 김강민, 곽하연 씨 등 실제 임차인 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 인한 임차인 수 부풀림은 확인되지 않습니다.

곽하연 씨의 임차권등기에는 2020.03.30과 2022.05.12의 확정일자 이력이 있으며, 배당요구일은 2024.03.08입니다. 우선변제권의 구체적인 범위와 실제 배당액은 최종 보증금 및 확정일자 적용 관계를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래보다 낮은 가격, 그러나 하락 추세와 자료 시점 주의

오벨리스크는 16세대 규모이며, 분석 대상 전용면적은 73.08㎡입니다. 제시된 시장 지표는 최근 12개월 평균 187,000,000원(7건), 최신 거래 205,000,000원(2022.10), 전체 거래 평균 190,750,000원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·추세를 우선해야 합니다.

제시된 최근 12개월 평균은 187,000,000원입니다. 현재 최저가 176,000,000원은 이 수치의 94.1%로 약 5.9% 낮습니다. 최신 거래 205,000,000원과 비교하면 약 14.1% 낮은 수준입니다. 전용 73.08㎡와 동일한 거래는 2022.03의 177,000,000원으로 확인됩니다.

따라서 최저가가 과거 거래지표보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 하락 추세를 고려하면 과거 최고가나 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 주장하는 것도 부적절합니다. 현재 1억 7,600만원은 과거 지표상 낮아 보일 수 있지만, 현행 거래로 검증되기 전까지 가격 우위는 미확정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

배당표상 집행비용 3,264,000원을 차감한 뒤 HUG에 172,736,000원이 배당되며, 청구액 대비 2,614,000원이 미배당되는 계산입니다. 이 미배당액은 HUG의 채권 미회수액이며, 제출된 임차권 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 조건에서는 매수인 인수액 0원으로 분석합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — HUG 미배당은 커진다

현재 회차는 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다. 유찰되면 매각가격과 HUG 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 아래 금액은 각 회차별 제공된 배당 시나리오를 그대로 반영한 것입니다.

*모든 회차의 인수 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 확약의 적용 범위는 곽하연 씨의 임차권에 한정됩니다. 확약이 이행되지 않거나 말소 조건이 충족되지 않으면 임차권 인수 여부와 미배당액 부담을 다시 분석해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 시민공원역 북서측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 2호선 시민공원역이 있습니다. 교통 이용상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2012.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 530.5㎡이며 평지의 사다리형입니다. 동측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 공시지가는 2,610,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각 시점의 연장·변경 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 상태와 임대차 현황을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 오벨리스크는 16세대 규모의 소규모 건물입니다. 거래표본이 많지 않고 제시된 최신 거래가 2022.10이므로 현재 매매가격을 과거 거래만으로 추정하기 어렵습니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 말소동의 확약서 원본. 제출된 확약서의 작성 주체, 적용 대상, 임차권등기 말소 동의 범위, 이행 시점과 조건을 반드시 확인하세요. 곽하연 씨의 임차권에만 적용되는 확약이라는 점을 분명히 해야 합니다.
• 임차권등기 실제 말소 확인. 매각대금 납부 후 또는 소유권 이전 과정에서 임차권등기가 어떤 절차로 말소되는지 확인하세요. 확약서 제출 사실만으로 실제 말소가 완료되었다고 판단하면 안 됩니다.
• 곽하연 씨 보증금 확정. 등기부에 167,000,000원, 167,000,000원, 175,350,000원의 보증금 이력이 있습니다. 최종 보증금, 배당요구액, HUG 청구액 175,350,000원의 관계를 원본 서류로 대조하세요.
• 확약 밖 임차인 2명. 윤세진 씨와 김강민 씨의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 퇴거 일정 및 관리비 체납을 확인하세요. 기준권리 후 전입으로 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 점유·명도 부담까지 없어지는 것은 아닙니다.
• 당해세 및 압류 3건. 미추홀구, 국(부평세무서장), 국민건강보험공단 관련 압류의 채권 성격과 법정기일을 확인하세요. 특히 당해세 해당 여부에 따라 배당금이 변동될 수 있습니다.
• 현행 시세 재조사. 제시된 최신 개별 거래는 2022.10입니다. 2026년 입찰 시점의 동일 건물·유사 면적 실거래와 현재 매물 가격을 다시 확인해야 합니다. -13.8% 하락 추세를 무시하고 과거 거래가격을 기준으로 입찰가를 높여서는 안 됩니다.
• 오피스텔 환금성. 16세대 규모의 소형 오피스텔입니다. 실제 임대수요, 공실 여부, 관리비, 주차 및 건물 관리 상태를 확인하고 아파트와 동일한 환금성을 가정하지 마세요.
• 토지거래허가 관련 사항. 감정평가서에 기재된 지정기간은 2026.08.25까지입니다. 매각기일인 2026.11.13 기준으로 연장 또는 변경 여부와 실제 적용 대상을 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 관리사무소를 통해 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능 금액을 확인하고, 임차인별 점유 현황 및 인도 절차를 사전에 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서, 배당 관련 자료를 서로 대조하세요. 특히 확약서의 조건이 실제 매각 절차에서 충족되는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다

이 물건은 대항력 있는 임차권이 존재한다는 점에서 단순한 신건 오피스텔 경매가 아닙니다. 곽하연 씨는 2020.04.22 전입·점유로 대항력이 있고, 임차권등기 자체도 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 그 확약이 유효하게 이행되는 조건에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 모든 임차인 위험이 사라진 것은 아닙니다. 확약은 곽하연 씨 한 명에게만 적용되며, 윤세진 씨와 김강민 씨의 보증금과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 최저가 1억 7,600만원은 제시된 최근 12개월 평균 1억 8,700만원보다 낮지만, 상세 실거래의 최신 시점은 2022.10이고 추세는 -13.8% 하락입니다. 과거 거래가격만으로 현재 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 16세대 규모의 오피스텔이라는 환금성 문제도 함께 고려해야 합니다.

결론적으로 이 물건은 HUG 확약 이행을 전제로 핵심 임차권 인수 부담을 제거할 수 있는 물건이지만, 세금 배당과 확약 밖 임차인, 현행 시세 및 환금성에 대한 검증이 남아 있습니다. 확약서 원본 확인 전 입찰 금지, 현행 시세 확인 전 가격 확정 금지. 권리상 핵심 위험이 해소될 가능성과 투자수익의 확실성은 반드시 구분해야 합니다.