인천지방법원 2026타경503740. 인천 미추홀구 주안동 소재 '밀레니움' 13층 1302호, 전용 63.2881㎡ 다세대주택입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 등기부를 보면 이정우 소유의 주택에 임차인 김부선 명의로 보증금 252,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 주택임차권등기는 2023.01.09 등기되었고, 말소기준권리로 제시된 2026.05.12 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
일반적인 선순위 대항력 임차인 사건이라면 최저가가 떨어져도 보증금 부족분을 매수인이 인수하기 때문에 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지됩니다. 이 사건도 확약이 없다면 그와 같은 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 중요한 예외가 있습니다. 해당 확약이 정상적으로 적용되어 임차권 말소와 인수 부담 해소가 이루어지는 조건에서는 김부선 관련 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 이 사건은 확약의 효력을 검증하는 일이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경원대로 911-38 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 63.2881㎡ · 철근콘크리트구조 · 14층 중 13층 |
| 소유자 | 이정우 (2021.08.11 소유권이전 · 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.05.12 강제경매개시결정 (갑구 8번) |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 건물 준공 | 2016.11.03 · 9세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
등기부상 과거 경서농업협동조합의 채권최고액 186,000,000원 근저당은 2020.12.04 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 이 근저당을 말소기준권리로 판단해서는 안 됩니다. 제시된 말소기준권리는 2026.05.12 강제경매개시결정이며, 김부선의 임차권등기는 이보다 먼저 설정된 권리입니다.
전입·점유개시일은 2020.12.03, 확정일자는 2020.11.02입니다. 이 권리는 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 단서가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김부선 13층 1302호 전부 |
252,000,000원 | 2020.12.03 2020.11.02 |
대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 승계신고 아님 |
김부선은 등기부상 임차권자이며 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 따라서 주택도시보증공사의 청구액 252,000,000원을 김부선 보증금에 다시 더해 임차보증금 504,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
김부선은 전입신고와 점유개시가 2020.12.03이며, 확정일자를 2020.11.02에 받았습니다. 2023.01.09 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 말소기준권리보다 선행하는 임차인의 대항력과 우선변제권이 모두 중요한 구조입니다.
다만 말소동의가 실제로 어떤 권리와 청구를 해소하는지, 임차인의 대항력에 따른 잔액 청구까지 차단하는지, 매각 후 별도 조건 없이 말소되는지를 원본 확약서와 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 등기 말소동의와 모든 대항력 포기가 언제나 동일한 것은 아닙니다.
※ 산술상 미배당 59,544,000원은 확약을 적용하기 전의 인수위험 계산액입니다. 본 리포트에서 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 평가한 것은 제출된 확약이 관련 인수 부담을 유효하게 해소한다는 전제에 따릅니다. 확약은 김부선 관련 임차권에 한정되며 다른 임차인의 권리를 소멸시키는 근거가 되지 않습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김부선 1명입니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균 2.39억의 함정
밀레니움의 실거래 자료를 전체 기간으로 합치면 5건 평균 239,400,000원입니다. 이 평균만 보면 최저가 196,000,000원이 시세의 81.9%여서 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 중요한 것은 최근 거래에서 가격 수준이 크게 내려왔다는 점입니다.
최근 12개월 거래는 2026.03의 187,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 187,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 과거 구간 대비 -25.9%의 하락 추세를 나타냅니다. 따라서 실제 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 거래가격에 더 높은 비중을 두어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 61.47㎡ | 14 | 187,000,000원 |
| 2022.01 | 63.29㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2021.12 | 61.47㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 2021.10 | 61.47㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 63.29㎡ | 13 | 252,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 239,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 187,000,000원 |
신건 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가격인 187,000,000원보다 9,000,000원 높습니다. 가격 비율은 104.8%입니다. 특히 최근 거래가 1건뿐이라 시장가격 추정에 불확실성도 있습니다. 그렇더라도 확인되는 최신 거래보다 높은 신건 가격을 저렴한 가격으로 평가할 근거는 없습니다.
전체 평균 대비 81.9%라는 수치만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 오래된 고가 거래를 현재 시세로 오인하게 됩니다. 현재 최저가는 최근 시세의 104.8%로, 가격상 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 김부선 보증금 | 252,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당액 196,000,000원 중 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 임차인 김부선의 보증금에 배당되는 계산입니다. 보증금 252,000,000원과의 차액은 59,544,000원입니다. 확약이 없는 일반적인 선순위 대항력 임차권 사건이라면 이 금액이 매수인의 인수 부담이 될 수 있습니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약에 따른 인수 부담 해소가 유효하게 이루어지면 실질 인수액은 0원입니다. 위 배당표의 미배당액과 확약 적용 후의 실질 인수액은 서로 구분해야 합니다.
배당표는 제공된 예상배당 시뮬레이션 기준입니다. 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금은 동일 금액의 권리관계를 포함할 수 있으므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 채권관계, 승계관계, 세금, 집행비용 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 달라지는 취득 부담
이 사건을 분석할 때 주의할 점은 확약을 적용하지 않은 산술적 인수액과 확약을 적용한 실질 인수액이 다르다는 것입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 산술상 인수액 | 확약 적용 실질 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 196,000,000원 | 59,544,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 156,800,000원 | 98,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 125,440,000원 | 129,116,160원 | 0원 |
신건 기준 낙찰가 196,000,000원에 산술상 인수액 59,544,000원을 합치면 255,544,000원입니다. 이는 보증금 252,000,000원에 배당에서 우선 공제되는 집행비용이 반영된 결과입니다. 유찰 시나리오에서도 낙찰가와 산술상 인수액의 합계는 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
따라서 확약 효력이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 낮아졌다고 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
다만 현재 회차는 최근 실거래가격 187,000,000원보다 높고, 시장가격도 하락 추세입니다. 유찰 이후의 가격 메리트 역시 당시 시세와 확약 효력을 재검증해야 판단할 수 있습니다.
위 유찰 회차는 제공된 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 차기 최저매각가를 보장하지 않습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 관련 비용은 실질취득 금액 계산에 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석역(1호선) 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·공동주택·오피스텔 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간석역과 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 및 차량 접근성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 14층 중 13층에 위치한 다세대주택입니다. 기본적인 위생·전기·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형·평지의 주상용 토지이며 남측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 465.2㎡, 공시지가는 1,302,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 고시의 적용 기간 및 현재 효력은 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 9세대의 소규모 집합건물로, 매수 수요와 매도 가능 가격을 보수적으로 살펴볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 실거래가 1건에 불과하고 가격 추세도 -25.9%이므로 환금성에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 권리, 적용 조건, 말소 시점 및 매수인에 대한 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 김부선의 보증금 252,000,000원, 전입 2020.12.03, 확정일자 2020.11.02, 임차권등기 2023.01.09가 실제 서류와 일치하는지 검토해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 확약 적용 전 산술상 미배당액 59,544,000원과 확약 적용 후 실질 인수액 0원을 구분하고, 주택도시보증공사의 청구액을 별도의 임차보증금으로 더하지 않아야 합니다.
- 확약 밖 권리 점검. 제출된 확약의 효력이 미치는 범위 밖에 별도 점유자나 권리가 있는지 확인해야 합니다. 확인되지 않은 다른 임차인의 권리까지 확약으로 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 최근 시세 기준 입찰가 검토. 전체 평균 239,400,000원 대신 최근 거래가격 187,000,000원과 하락 추세 -25.9%를 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 9세대 건물이라는 점과 최근 실거래 표본 부족을 감안해 향후 매각 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 다를 수 있으므로 현장 방문 및 점유관계 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·확약서·실거래 내역을 입찰 전에 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 긍정적, 가격은 보류”
이 물건은 단순한 무권리 다세대주택이 아닙니다. 252,000,000원의 선순위 주택임차권등기가 존재하고, 최저가 기준 산술상 배당 부족액이 59,544,000원인 사건입니다. 확약이 없다면 보증금 수준의 실질취득 부담이 유지되는 전형적인 대항력 인수형 위험을 안게 됩니다.
그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권에 대한 인수 부담이 해소되는 구조입니다. 확약의 효력과 이행이 확인된다면 김부선 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이 점은 권리분석에서 중요한 긍정 요소입니다.
반면 가격은 다르게 판단해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균 187,000,000원에 비해 신건 최저가 196,000,000원은 104.8%입니다. 과거 평균 239,400,000원보다 낮다는 사실은 최근 -25.9%의 하락 추세를 고려할 때 가격 메리트의 근거가 되지 못합니다. 여기에 9세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담과 평균 1.6회 유찰 이력도 고려해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 선순위 임차권은 확약으로 해소될 가능성이 확인되지만, 확약의 구체적 효력과 이행 여부를 검증해야 하고 신건 가격은 최신 실거래보다 높습니다. 현재로서는 권리 확약 검증이 우선이고, 가격 메리트는 보류하는 것이 타당합니다.
