인천지방법원 2026타경503799. 인천 부평구 부평동 208-1 삼오빌라 5층 503호, 다세대주택입니다. 소유자 서미영은 2021년 6월 16일 매매계약을 원인으로 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 108,000,000원입니다. 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 108,000,000원입니다.

이 물건의 권리분석은 단순히 말소기준권리 뒤의 권리만 지우는 방식으로 끝나지 않습니다. 기준권리보다 앞선 이찬수의 주택임차권등기가 존재하기 때문입니다. 전입·확정일자·임차권등기 순서를 보면 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 매각물건명세서도 이를 인수권리로 표시하고 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 중요한 예외입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 확약서에 따른 임차권 말소가 실제로 이행되는지, 그리고 확약 대상이 아닌 김동윤의 점유·보증금 관계가 어떻게 정리되는지입니다. 선순위 임차권의 확약 효과와 별도 점유자의 위험을 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

말소기준권리는 2023년 5월 10일 주택도시보증공사 가압류입니다. 갑구 10번 가압류의 청구금액은 342,000,000원입니다. 과거의 2001년 한국주택은행 근저당권과 2009년 곡성농업협동조합 근저당권은 각각 과거 경매 매각 및 해지로 이미 말소된 권리이므로 현재 기준권리로 보지 않습니다.

가장 중요한 선순위 권리는 을구 7번 이찬수의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 6월 16일, 전입 및 점유개시일은 2021년 6월 30일입니다. 임차권등기는 2023년 4월 12일 접수됐습니다. 이는 2023년 5월 10일 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다.

기준권리 이후의 2024년 1월 17일 금천세무서 압류, 2026년 5월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026년 9월 18일 부평세무서 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 선순위 임차권에 대한 확약의 효력은 후순위 압류의 소멸과 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인 조사상 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 임차인 표시는 없습니다. 이찬수는 선순위 대항력 임차인이고, 김동윤은 말소기준권리 이후 전입한 점유자입니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

신건 119,000,000원 가정 시 집행비용 2,466,000원, 이찬수 보증금 108,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 배당 8,534,000원으로 배분됩니다. 주택도시보증공사의 채권 합계는 450,000,000원이며 예상배당 합계는 8,534,000원, 미배당액은 441,466,000원입니다. 이 채권 미배당액은 매각으로 소멸하는 채권의 배당 부족액으로, 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액 변화에 주의

이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 119,000,000원입니다. 회차가 내려가면 매각가격뿐 아니라 선순위 임차인의 미배당 가능성과 매수인 인수 시나리오도 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 남측 인근입니다. 주변은 동유형의 중·소규모 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통사정을 대체로 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 5층입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며 하이샷시 창호, 상·하수도, 급배수, 도시가스 및 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 도로. 장방형 토지를 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어 매각기일 현재 연장 또는 재지정 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 표시 차이. 공부상 명칭은 삼오빌라이나 현황 외부 표시는 삼오시티빌 1동입니다. 동일 건물 및 해당 호수의 표시가 일치하는지 현장과 공부를 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유·시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변은 중·소규모 공동주택 밀집지역입니다. 동일 유형의 최근 거래 비교 근거가 없어 구체적인 시세와 매각가격 대비 환금성을 수치로 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 말소동의 확약서 원문. 확약 대상이 이찬수의 을구 7번 주택임차권등기와 정확히 일치하는지 확인하세요. 말소동의의 조건, 효력 발생 시점, 이행 주체와 실제 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 매각물건명세서의 인수권리 표시와 확약서 내용을 대조하고, 매수 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시점을 확인하세요.
• 김동윤 임대차 확인. 전입일은 2024.05.27.로 기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 점유 상태가 미상인 만큼 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재검토. 1회 유찰 시 14,913,600원, 2회 유찰 시 33,610,880원의 시나리오상 인수액이 산출되어 있습니다. 확약 적용 여부에 따른 실질 부담과 별도 구분해 검토하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가와 최저가가 모두 119,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고, 현장 상태와 주변 거래를 확인한 후 입찰 상한을 설정하세요.
• 건물 명칭 대조. 공부상 삼오빌라와 외부 표시 삼오시티빌 1동의 차이를 현장 및 건축물 관련 공부로 확인하세요.
• 토지거래허가 관련 사항. 기재된 지정기간이 매각기일 이전에 종료되므로 연장·재지정 여부와 해당 매수인에게 적용되는 취득 요건을 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납액을 확인하고, 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 핵심 임차인에게만 적용된다”

이 물건은 선순위 임차권이 존재한다는 사실만으로 판단을 끝내서는 안 됩니다. 이찬수의 보증금은 108,000,000원이고, 전입일과 확정일자 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.

다만 확약은 이찬수에게만 적용됩니다. 김동윤은 기준권리 이후 전입해 대항력은 없지만 보증금과 점유관계가 미상입니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차권의 확약 이행과 별도 점유자의 명도 문제를 각각 해결해야 합니다.

가격 역시 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 119,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 실거래 비교 근거가 없어 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 채권 미배당액이 크다는 사실도 매수인의 인수액과 구분해야 합니다.

최종 판단은 확약서의 유효한 이행 여부, 김동윤의 점유·임대차 확인, 실제 시세 검증 이후에 내려야 합니다. 권리상 핵심 임차인의 인수 부담은 확약 전제로 해소되지만, 별도 점유자와 서류 이행 위험이 남아 있으므로 무조건적인 안전 물건으로 접근해서는 안 됩니다.