서울북부지방법원 2025타경6134. 서울 노원구 상계동 456-106의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물이고 현재 주거용으로 이용 중이며, 토지는 185.0㎡입니다. 등기상 소유자는 박찬영 단독소유입니다. 권리분석의 기준점은 2006.08.30. 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 48,000,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 근저당 3건과 신경희·신은식 관련 근저당, 경매개시결정 및 노원구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사·매각물건명세서 등에 여러 점유자가 확인되고, 상당수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력은 없지만, 실제 점유범위와 명도 대상은 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 또한 제시외 건물 중 일부가 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있어 행정상 적법성·양성화·이행강제금·원상회복의무 여부가 별도의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경6134 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 456-106 · 서울특별시 노원구 한글비석로47길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 · 벽돌 쌓기 등 · 샷시창호 등 |
| 토지 | 185.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박찬영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,580,251,780원 / 1,011,361,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2006.08.30. 을구 4번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원이며 공동담보로 같은 소재지 토지가 기재되어 있습니다. 이후 2009.01.19.·2013.05.03.·2017.01.12. 하나은행 근저당과 2022.08.11. 신경희·신은식 관련 근저당, 2025.12.15. 임의경매개시결정, 2026.04.06. 서울특별시노원구 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경식 | 지층101호 | 2024.10.25 | 미상 | 2026.01.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박철규 | 미상 | 2019.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정옥란(양종욱) | 2층301호 | 2017.09.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손보현 | 3층401호 | 2009.09.01 | 미상 | 2026.01.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서재욱 | 1층202호 | 2017.06.12 | 미상 | 2026.02.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민규 | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기쁨 | 미상 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도윤 | 미상 | 2025.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정옥란 | 주거 | 2017.09.29 | 0원 | 2026.01.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 점유·임차 신고 내역은 모두 2006.08.30. 말소기준보다 늦은 전입입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 다만 장경식·박철규· 정옥란(양종욱)·손보현·서재욱·박민규·박기쁨·이도윤 등은 보증금이 확인되지 않았고, 일부는 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 대항력 인수와 별개로 실제 점유관계와 명도 범위는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 64%
감정가는 1,580,251,780원, 현재 최저매각가는 1,011,361,000원입니다. 2회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 809,088,800원, 4회 유찰 647,271,040원입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 1,011,361,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 809,088,800원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 647,271,040원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,011,361,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,513,610원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 6. 을구 8번 근저당 · 신경희 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 610,847,390원 |
현재 최저매각가 가정에서 배당대상 채권 388,000,000원은 전액 배당되고, 채권자 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 610,847,390원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울계상초등학교 서측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주거용으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 185.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 3,220,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 하는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 중 하나는 2025.08.26.~2026.08.25입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 최우선 확인. 2층 13.97㎡, 3층 15.5㎡, 옥탑 63.86㎡ 제시외 주택의 이행강제금·원상회복·양성화 가능 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 점유현황 재확인. 여러 점유·임차 신고가 있고 일부 점유부분이 미상입니다. 호별 실제 점유자와 명도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협상에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 제출문건을 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 현황과 매각대상 범위를 원본 문서 및 현장에서 대조하세요.
- 토지거래허가 적용 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용과 본건 취득에 대한 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 관할기관 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 승부처는 건축·점유 현황”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2006.08.30. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자들의 전입은 모두 그 이후여서 대항력 인수형 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 채권자 미배당도 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 64% 물건’으로 보면 안 됩니다. 다수의 점유·임차 신고와 미확인 보증금, 그리고 제시외 2층·3층·옥탑 주택의 위반건축물 표기가 존재합니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 현재 1,011,361,000원이 시장가격 대비 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 낮지만, 현황·건축 리스크 확인 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
