인천지방법원 2026타경503834. 인천 미추홀구 주안동 에코시티 8층 801호, 전용면적 51.3246㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 임석현 씨로, 2021년 9월 16일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 1억 5,000만원입니다. 현재 경매 역시 감정가와 최저가가 같은 1억 5,000만원의 신건입니다.
이 사건의 핵심은 을구 1번 주택임차권등기입니다. 홍은비 씨는 2021년 8월 2일 전입·점유를 시작했고, 2021년 7월 5일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 1억 5,000만원이며 2023년 8월 31일 임차권등기가 완료됐습니다. 제공된 권리분석상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 이 문서가 해당 임차권에 대한 말소동의를 유효하게 담보한다면, 등기상 인수 대상이라는 형식적 위험과 실제 매수인이 부담하는 금액은 구분해야 합니다. 따라서 이 사건은 확약서의 적용 범위와 이행 조건을 확인하는 것이 입찰의 선결조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503834 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1457-9 에코시티 8층 801호 도로명: 인천광역시 미추홀구 미추홀대로597번길 16 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용면적 51.3246㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 임석현 (2021.09.16. 소유권 취득 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 기준권리 | 갑구 8번 압류 · 2026.03.20. 접수 · 미추홀구(인천광역시) |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 임차인 | 홍은비 1명 · 보증금 150,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 주요 특이사항 | 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 대항력 있는 임차권과 말소동의 확약서
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2026년 3월 20일입니다. 제공된 기준권리 지정에 따르면 갑구 8번 미추홀구 압류가 기준권리입니다. 반면 홍은비 씨의 주택임차권등기는 2023년 8월 31일로 이보다 앞섭니다. 전입일 역시 2021년 8월 2일이므로 임차인의 대항력과 우선변제권을 무시할 수 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 홍은비 | 150,000,000원 | 2021.08.02 / 2021.07.05 | 대항력 有 우선변제 有 등기상 인수 대상 | 2023.08.31 임차권등기 · HUG 말소동의 확약서 제출 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 이 사건의 실제 점유·임차인인 홍은비 씨와 별개의 보증금 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
* 배당모형에서는 보증금 150,000,000원 중 147,100,000원이 배당되고 2,900,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. HUG의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용·이행되는 경우 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 확약서의 조건이 충족되지 않으면 배당모형상 부족액 2,900,000원이 매수인 부담 위험으로 남습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 2.1억, 경매가는 1.5억
대상 물건은 에코시티 오피스텔입니다. 제공된 실거래 자료에는 총 8건이 있으며, 최근 거래는 2026년 1월 2억 1,000만원입니다. 최근 12개월 평균도 2억 1,000만원이지만, 표본이 단 1건이라는 점을 반드시 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 53.19㎡ | 11층 | 210,000,000원 |
| 2022.04 | 51.32㎡ | 2층 | 192,000,000원 |
| 2022.04 | 51.32㎡ | 6층 | 192,000,000원 |
| 2022.02 | 51.32㎡ | 6층 | 133,000,000원 |
| 2021.12 | 51.32㎡ | 7층 | 175,000,000원 |
| 2021.10 | 51.32㎡ | 3층 | 189,000,000원 |
| 2021.09 | 51.32㎡ | 2층 | 124,000,000원 |
| 2021.09 | 51.32㎡ | 8층 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 170,625,000원 |
가격 비교에서 가장 중요한 것은 전체 평균보다 최신 거래입니다. 2026년 1월 거래는 53.19㎡, 11층에서 2억 1,000만원에 이루어졌습니다. 대상은 51.3246㎡, 8층이므로 면적과 층이 완전히 일치하는 비교는 아닙니다.
최근 12개월 평균은 2억 1,000만원(1건), 최신 거래도 2억 1,000만원입니다. 현재 최저가 1억 5,000만원은 최근 거래의 71.4% 수준입니다. 전체 8건 평균인 1억 7,062만 5,000원과 비교해도 87.9%입니다.
최근 거래와 과거 거래의 추세는 +27.3%로 최근 거래가 과거 거래보다 높은 방향입니다. 하락 추세로 판단할 근거는 없습니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 1건뿐이므로 2억 1,000만원을 안정적인 시장가격으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정 · 확약 미반영 배당모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 홍은비 보증금 | 150,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구채권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당모형에서는 매각대금 1억 5,000만원 중 집행비용 약 290만원을 제외하고 임차인에게 1억 4,710만원이 배당됩니다. 보증금 1억 5,000만원 중 부족액은 290만원입니다. 주택도시보증공사의 별도 청구채권 1억 5,000만원은 이 배당모형에서 배당액이 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금 인수형의 가격 구조
이 물건은 보증금 1억 5,000만원의 대항력 있는 임차권이 존재하므로 확약서의 효력이 확인되지 않는 상황에서는 최저가만 보고 입찰가를 낮추면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 증가하기 때문입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 확약 미반영 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 150,000,000원 | 2,900,000원 | 152,900,000원 |
| 1회 유찰 | 120,000,000원 | 32,480,000원 | 152,480,000원 |
| 2회 유찰 | 96,000,000원 | 56,128,000원 | 152,128,000원 |
실질취득 합계는 최저매각가와 확약 미반영 배당모형상 매수인 인수액의 합산입니다. HUG 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행되는 경우 위 인수액은 실질적으로 0원으로 처리합니다.
확약이 없거나 효력이 인정되지 않는 경우에는 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득 합계가 약 1억 5,200만원대로 유지됩니다. 보증금 1억 5,000만원에 가까운 금액이 매수인에게 사실상 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천남부초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 12층 건물의 8층 801호입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기 및 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 토지이며 평탄한 지형입니다. 남측으로 포장도로와 접하고, 용도지역은 준주거지역입니다. 토지면적은 188.9㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 특정 대상과 용도에 관한 지정이므로 실제 매수인의 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 하자. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 에코시티 전체 세대수는 4세대입니다. 최근 거래 자료는 총 8건이지만 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 소규모 오피스텔 특성상 거래 빈도와 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계. 현장조사 당시 폐문부재 등으로 임대관계는 미상입니다. 임차권등기가 확인되므로 현황조사만으로 점유 및 명도 상황을 단정하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 홍은비 씨의 을구 1번 임차권등기를 정확히 특정하는지 확인하세요. 확약의 대상, 동의 범위, 조건, 이행 시점 및 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소가 실제로 가능한지 확인하세요. 확약서 제출 사실만 확인하고 말소가 자동으로 이루어진다고 가정해서는 안 됩니다.
- 인수액 이중 시나리오. 확약 유효·이행 시에는 인수 0원으로 판단하되, 확약 미이행 시에는 현재 회차 기준 290만원의 부족액이 발생하는 배당모형을 별도로 준비하세요.
- 대항력 및 배당관계. 홍은비 씨의 전입일 2021.08.02, 확정일자 2021.07.05, 임차권등기일 2023.08.31을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임차권자의 현재 거주 여부, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 실거래 재검증. 최신 거래 2억 1,000만원은 2026년 1월 11층, 53.19㎡ 거래입니다. 대상은 8층, 51.3246㎡이므로 면적·층·내부 상태 차이를 반영해야 합니다.
- 환금성 확인. 전체 4세대의 소규모 오피스텔이고 최근 12개월 거래가 1건입니다. 예상 매도 기간과 실제 임대 수요를 보수적으로 검토하세요.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약허가구역 지정 내용과 매수인의 해당 여부 및 실제 적용 요건을 관할 기관에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 미납금의 승계 가능성을 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, HUG 확약서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약서가 인수 위험을 바꾼다”
인천 2026타경503834는 보증금 1억 5,000만원의 대항력 있는 임차권이 존재하는 오피스텔입니다. 확약서가 없다면 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금을 반드시 계산해야 하는 물건입니다. 현재 배당모형상 부족액은 290만원이며, 유찰될수록 매수인 인수액이 커지는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 해당 임차권에 대한 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행된다면, 홍은비 씨에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 단순히 대항력 있는 임차인이 있다는 사실만으로 최종 인수액을 결정해서는 안 되는 이유입니다.
가격 측면에서는 최저가 1억 5,000만원이 최신 거래 2억 1,000만원의 71.4% 수준입니다. 다만 최근 12개월 거래는 단 1건이고 전체 세대수도 4세대에 불과합니다. 가격 차이만으로 안정적인 시세차익이나 원활한 환금성을 보장할 수 없습니다.
결국 이 물건의 입찰 판단은 세 단계입니다. 첫째, HUG 확약서가 해당 임차권을 정확히 대상으로 하는지 확인합니다. 둘째, 확약 조건이 실제로 이행되어 임차권 말소가 가능한지 확인합니다. 셋째, 확약에 따른 인수 0원이라는 전제 아래 최신 거래와 소규모 오피스텔의 환금성을 함께 평가합니다.
권리상 핵심은 확약서, 가격상 핵심은 최근 거래의 신뢰도입니다. 두 가지가 모두 확인된다면 검토할 만한 신건이지만, 확약서 원본과 이행 조건이 확인되지 않는 상태에서는 최저가 1억 5,000만원만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
