인천지방법원 2026타경503889. 인천광역시 서구 청라동 청라린스트라우스 201동 10층 1006호, 전용 59.992㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 최성은이며, 2021년 9월 30일 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 청구금액은 270,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 과거 근저당이 아닙니다. 등기부상 기존 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 중요한 권리는 2023년 11월 1일 등기된 안진수의 주택임차권입니다. 임차인의 전입신고는 2021년 9월 28일, 확정일자는 2021년 9월 6일로, 2026년 5월 15일의 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 이를 해당 임차권의 인수 해소로 반영하면 실질 인수액은 0원입니다. 다만 말소동의 확약서의 정확한 문언과 대항력·보증금 반환의무에 미치는 효력을 확인해야 하며, 확약은 해당 임차권에 한정됩니다. 확약 밖의 별도 임차인이 확인된다면 그 위험까지 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503889 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 160-1 청라린스트라우스 제201동 제10층 제1006호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라라임로 85 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 59.992㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 42층 중 10층 |
| 사용승인 | 2013.08.27 |
| 단지 규모 | 청라린스트라우스 · 590세대 |
| 소유자 | 최성은 (2021.09.30 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.05.15 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 안진수 · 보증금 270,000,000원 · 을구 7번 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 보증금 270,000,000원의 실체
확인된 실제 임차인은 안진수 1명입니다. 주택도시보증공사는 이번 사건의 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 나타나며, 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
안진수 10층 1006호 59.992㎡ 전부 주거 (임차권등기) |
270,000,000원 |
전입 2021.09.28 확정 2021.09.06 점유개시 2021.09.30 배당요구 2023.11.01 |
대항력 있음 우선변제 있음 원칙상 승계 위험 확약 반영 인수 0원 |
명세서상 선순위 임차권의 인수 원칙과 확약서에 따른 인수 해소 가능성이 함께 존재합니다. 본 분석은 확약을 반영해 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 다만 말소동의의 구체적 범위와 법적 효력은 확약서 원본 및 매각조건으로 최종 확인해야 합니다.
| 판단 항목 | 확약 미반영 | 확약 반영 |
|---|---|---|
| 대항력 | 선순위 · 있음 | 기존 대항력 사실은 유지 |
| 우선변제권 | 있음 | 배당요구 및 배당 계산 반영 |
| 신건 미배당 보증금 | 29,230,000원 | 29,230,000원* |
| 매수인 실질 인수 | 29,230,000원 | 0원 |
| 실질취득 부담 | 274,230,000원 | 245,000,000원 |
* 미배당 보증금은 확약 적용 이전의 배당 산술상 부족액입니다. 확약이 해당 임차권 인수를 해소하는 경우, 미배당액과 매수인의 실질 인수액은 동일하지 않습니다. 실질취득 부담은 낙찰대금과 인수액만 합산한 금액이며 취득세·명도비용·기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건은 비싸다
청라린스트라우스의 동일 면적대인 전용 59.99㎡ 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 판단합니다. 평균 실거래가는 241,666,666원이고, 가장 최근인 2026년 4월 거래가는 238,000,000원입니다. 감정가와 최저가 245,000,000원은 두 기준 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 15 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 20 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 13 | 233,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 27 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 42 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 28 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 36 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 41 | 264,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 20 | 237,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.99㎡대 | 12건 | 241,666,666원 |
실거래 가격 범위는 220,000,000원~264,000,000원으로 층별 거래가 편차가 있습니다. 특히 최근 거래인 2026년 4월 가격은 238,000,000원으로, 2025년 11~12월 일부 고가 거래보다 낮습니다. 이 표본만으로 단지 전체의 지속적인 하락 추세를 확정할 수는 없지만, 과거 고가 거래를 기준으로 신건에 가격 가점을 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
배당 계산에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 선순위 임차인 안진수에게 240,770,000원을 배당합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금이 모두 270,000,000원이라는 사실만으로 별도의 독립 채무가 중복 발생한다고 단정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 안진수 · 우선변제 | 270,000,000원 | 240,770,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 임차인의 미배당 보증금 29,230,000원은 확약 적용 전 산술상 부족액입니다. 말소동의 확약으로 인수 위험이 해소되는 경우 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 실제 배당액과 권리 인수 여부는 최종 매각조건 및 확약서의 효력에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 관계
이 물건은 일반적인 선순위 임차인 인수형 구조와 말소동의 확약이 함께 존재합니다. 따라서 확약이 적용되지 않는 경우의 산술상 인수액과 확약을 반영한 실질 인수액을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 반영 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 245,000,000원 | 29,230,000원 | 0원 | 245,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 196,000,000원 | 77,544,000원 | 0원 | 196,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 156,800,000원 | 116,195,200원 | 0원 | 156,800,000원 |
유찰 회차는 제시된 가상 시나리오이며 실제 유찰이 발생했다는 의미가 아닙니다. 확약 전 인수액은 각 회차별 배당 산정 결과입니다. 확약 반영 인수액 0원은 해당 임차권의 실질 인수 해소를 전제로 한 분석값입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천청라중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 오피스텔, 아파트, 주상복합건물, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.08.27 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 42층 건물의 10층 오피스텔입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 있으며 열병합발전에 의한 지역난방설비가 적용되어 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하며 도로 상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 속합니다. 상대보호구역에도 해당하며, 공시지가는 2,923,000원/㎡입니다. 제시된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 명시되어 있습니다.
- 공부 및 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 590세대 규모 단지에서 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 220,000,000원에서 264,000,000원까지 분포하므로 개별 호수의 층·상태와 매각 시점에 따라 처분가격이 달라질 수 있습니다. 오피스텔의 환금성을 일반 아파트와 동일하게 평가해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 주택도시보증공사의 확약이 안진수의 임차권등기 말소뿐 아니라 매수인의 보증금 반환의무 인수까지 해소하는지 문언과 적용조건을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 을구 7번 주택임차권이 인수권리로 표시되어 있으므로, 확약서와 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 현황. 실제 임차인 안진수 1명이 확인됩니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 여부나 명도 완료 여부를 단정할 수 없으므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 보증기관의 법적 지위. 주택도시보증공사가 신청채권자로 기재되어 있으므로 임차보증금 관련 권리 승계와 확약의 관계를 확인해야 합니다. 동일 금액의 청구를 독립된 채무로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 241,666,666원보다 높습니다. 최신 거래가 238,000,000원도 함께 고려하여 응찰가격을 결정해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 확약이 유효하면 유찰에 따른 낙찰가 인하가 실질취득 부담 감소로 이어질 수 있습니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 미배당 보증금이 증가해 가격 인하 효과가 상쇄됩니다.
- 관리비 및 기타 부담. 공용부분 관리비 체납, 점유 해소 비용, 취득 관련 부대비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 본건은 아파트가 아닌 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용상태와 공부상 용도, 이용 관련 제한을 구분하여 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계서류, 말소동의 확약서 및 최신 실거래 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리를 바꾸지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이번 청라린스트라우스 1006호는 선순위 임차권과 말소동의 확약서의 관계가 권리분석의 핵심입니다.
실제 임차인 안진수의 보증금은 270,000,000원으로 최저매각가보다 높습니다. 확약을 적용하지 않으면 신건에서도 29,230,000원의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 낮아지더라도 인수액이 증가하므로 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차인의 인수 의무를 해소한다면 실질 인수액은 0원입니다. 이때 신건 실질취득 부담은 245,000,000원이며, 최근 12개월 실거래 평균 241,666,666원보다 높습니다. 따라서 확약을 반영하더라도 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
종합하면 권리는 확약 효력 확인이 조건이고, 가격은 신건 기준 보류입니다. 말소동의 확약서의 법적 효과를 원본으로 확인한 뒤, 최근 시세를 기준으로 응찰가격을 정하는 것이 이 사건의 핵심 전략입니다.
선순위 임차인의 보증금 인수 위험이 크지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 평가합니다. 다만 확약 효력 확인이라는 조건이 남고, 신건 실질취득 부담이 최근 평균 시세의 101.4%로 가격 우위도 없습니다. 오피스텔의 환금성과 경매 통계상 불확실성까지 고려하면 적극적인 신건 입찰보다는 권리 확정과 가격 검토가 우선입니다.
