165,376,000원
서울남부지방법원 2025타경11863. 강서구 화곡동 그레이스빌 6층 601호, 전용 28.67㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 침실2·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조이며, 2021.11.18. 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 소유자 김세원은 2022.03.02. 매매를 원인으로 거래가액 324,000,000원에 취득했고, 2022.03.16. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 임차인 이승준의 전입일은 2022.03.02., 확정일자는 2022.01.27., 점유개시일은 2022.02.28.입니다. 경매개시결정일 2025.09.01.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인입니다. 보증금은 324,000,000원이고 배당요구도 했습니다.
현재 최저가 165,376,000원으로 배당하면 집행비용 3,115,264원을 제외한 162,260,736원이 임차보증금에 배당되고, 부족분은 161,739,264원입니다. 일반적인 매각이라면 매수인의 총 부담은 최저가와 부족분을 합친 구조가 됩니다. 하지만 본건은 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 특별매각조건이 실제 매각허가 및 등기말소 과정에 그대로 이행되면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제6층 제601호 도로명: 서울특별시 강서구 등촌로5길 18-12 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.67㎡ · 침실2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 6층 · 사용승인 2021.11.18. |
| 소유자 | 김세원 (2022.03.02. 매매, 거래가액 324,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 165,376,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
② 임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이승준 건물 전부 · 주거 점유개시 2022.02.28. | 전입 2022.03.02. 확정 2022.01.27. 배당요구 2024.03.18. | 324,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 말소기준보다 선순위 | 실질 0원* 형식상 미배당 161,739,264원 |
③ 가격 비교 — 싸 보이지만 실거래가 오래됐다
그레이스빌(774-20)은 16세대 규모이며, 확인된 유사 면적 실거래는 2022년 2~4월의 12건입니다. 평균은 351,666,666원, 최저는 324,000,000원, 최고는 384,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04. 384,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.88㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.04 | 29.97㎡ | 3 | 334,000,000원 |
| 2022.04 | 29.88㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 29.87㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 29.87㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 5 | 354,000,000원 |
| 2022.03 | 29.80㎡ | 3 | 334,000,000원 |
| 2022.03 | 29.97㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 5 | 354,000,000원 |
| 2022.02 | 28.67㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2022.02 | 29.82㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 351,666,666원 |
특별매각조건을 전제로 한 실질취득가 165,376,000원은 확인 거래 평균의 47.0%입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 비교 거래가 모두 2022년에 집중되어 있어 이를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 3회 유찰과 16세대 규모, 매각사례 낙찰률 0.0%를 함께 보면 시장이 권리구조와 환금성에 상당한 할인을 요구해 왔다는 점도 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,115,264원 |
| 1. 임차인 이승준 보증금 | 324,000,000원 | 162,260,736원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액은 161,739,264원입니다. 일반 매각에서는 매수인 인수 가능액이지만, 본건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 형식상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 형식상 인수 가능액 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 165,376,000원 | 51.2% | 161,739,264원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 132,300,800원 | 40.96% | 194,351,411원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 105,840,640원 | 32.77% | 220,441,129원 | 0원* |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 최저가만 낮아질 뿐 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 그러나 본건은 해당 미배당 반환청구권을 포기하는 특별매각조건이 있어, 조건이 그대로 이행되는 한 각 회차의 실질 인수액은 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 침실2·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조입니다.
- 입지. 화곡4동주민센터 남동측 인근이며 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 4,070,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 건물이고 확인 거래가 2022년에 집중되어 있어 현재 매수층과 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각대금 납부 후 말소 시기, 제출서류와 협조 주체를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있어 현재 점유 상태와 인도 일정, 열쇠 인계 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 확인 거래는 2022년 2~4월 자료입니다. 2026년 인근 동급 다세대의 매매·전세·월세 호가와 실제 계약 사례를 중개업소에서 교차 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 등기 정리 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 토지거래계약허가구역. 지정 대상과 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 승부는 특별매각조건의 확실성”
표면만 보면 보증금 324,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 165,376,000원을 크게 웃도는 전형적인 대항력 인수형입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총부담은 쉽게 줄지 않습니다.
하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 실제로 이행되면 매수인이 떠안을 임차보증금은 실질 0원*이고, 실질취득가는 현재 최저가 165,376,000원이 됩니다. 확인 거래 평균의 47.0%라는 가격 차이는 크지만, 거래 표본이 모두 2022년이고 3회 유찰된 16세대 소규모 다세대라는 점은 별도의 할인 요인입니다.
권리 결론은 조건부 안전, 가격 결론은 현장 검증 후 판단. 이 물건은 단순히 최저가가 낮아서 매력적인 것이 아니라, 특별매각조건이 선순위 임차보증금의 승계 위험을 제거해 줄 때에만 투자 구조가 성립합니다.
* “실질 인수 0원”은 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제로 이행되는 경우에 한합니다.
