인천지방법원 2026타경503937. 인천 미추홀구 숭의동 샤인힐 13층 1302호 오피스텔입니다. 감정가는 255,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 소유자는 박연숙이며, 2020년 9월 18일 거래가 266,800,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 세무서 압류가 설정됐고, 2026년 5월 18일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

일반적인 후순위 권리 정리형 경매와 다른 점이 있습니다. 임차권자 임사랑은 말소기준인 2021년 12월 8일보다 앞선 2020년 9월 18일 전입·점유 기록이 있으며, 보증금은 247,000,000원입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 단순히 후순위 등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 임차보증금 인수 가능성까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 확약의 적용 범위는 해당 임차권에 한정되며, 다른 전입자의 권리관계까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

말소기준권리는 갑구 10번 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 설정된 국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2021년 3월에 설정됐던 남인천세무서의 압류는 2026년 10월 13일 이미 말소됐습니다.

과거 성남중앙신용협동조합의 가처분과 생보부동산신탁 명의의 신탁등기도 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 매수인의 주요 검토 대상은 이러한 과거 권리보다 임사랑의 선순위 임차권, 말소동의 확약의 효력, 추가 전입자의 점유관계입니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 확인해야 할 위험

확인되는 임차권자는 임사랑 1명이며, 별도로 백지웅·이민영 2명의 전입 기록이 있습니다. 두 사람의 실제 임대차계약 체결 여부와 보증금은 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 기재돼 있으며, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.

백지웅·이민영의 확인된 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 해당 전입 기록만으로는 선순위 대항력이 인정되기 어려우나, 계약·실제 점유·기존 권리관계가 불명확하므로 최종 대항력과 보증금 인수 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

③ 확약과 유찰 시나리오 — 최저가만 내려가도 싸지는 것은 아니다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 낙찰자가 인수해야 하는 일반적인 구조에서는, 낙찰가가 내려가도 인수보증금이 늘어 실질취득금액이 임차보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 따라서 이런 물건은 최저가 자체가 아니라 낙찰가와 인수액을 합산한 금액으로 경제성을 판단해야 합니다.

다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있으므로 임사랑 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 아래의 유찰 시 인수액은 확약을 반영하지 않은 일반 배당계산상의 수치이며, 실제 확약 대상 인수액과 구분해야 합니다.

일반 계산상 인수액 46,656,000원·86,884,800원은 확약을 적용하지 않은 배당 시나리오의 수치입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제에서 실제 인수액은 0원으로 봅니다. 다른 전입자의 미확인 보증금, 취득부대비용 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)

현재 신건 매각가 255,000,000원을 기준으로 집행비용 4,370,000원을 제외하고, 임사랑의 임차보증금 247,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 채권에 3,630,000원이 배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.

배당계산상 채권자 미배당액은 5,467,370,000원입니다. 다만 이는 채권자 측의 미회수 채권액이지, 낙찰자가 자동으로 승계하는 채무가 아닙니다. 또한 동일한 채권자가 여러 권리로 등장하므로, 실제 채권의 동일성·대위관계와 최종 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 배당액은 실제 낙찰가, 배당요구 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 2019.02.25 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 급배수·위생설비, 승강기 및 난방설비가 설치돼 있으며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
• 토지. 일반상업지역에 위치하며, 방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지는 사다리형 평지이고 북측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 1,452,000원/㎡이며, 토지면적은 437.6㎡입니다. 해당 토지면적은 전체 부지 기준으로, 개별 호실의 전용면적과 구별해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 취득 시점의 적용 여부와 대상 용도를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 대중교통 접근이 가능한 도심 오피스텔이지만, 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 매각 소요기간이나 적정 환금가격을 수치로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약의 대상 임차권, 대항력 포기 여부, 임차권등기 말소 조건 및 낙찰자에 대한 효력을 확인하세요.
• 임사랑 보증금. 247,000,000원의 선순위 임차보증금에 대해 실제 배당과 확약에 따른 인수 해소가 일관되게 처리되는지 확인하세요.
• 백지웅·이민영 점유관계. 전입 사유, 실제 거주 여부, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자를 확인하세요. 말소기준권리 이후 전입이라는 사실만으로 명도 문제가 없다고 단정하지 마세요.
• 실거래 비교. 샤인힐 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 층·면적·이용상태를 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
• 채권·배당관계. 주택도시보증공사의 5,224,000,000원 가압류 청구와 247,000,000원 경매 신청채권의 관계를 확인하세요. 여러 권리에 기재된 금액을 모두 별개의 실제 채무로 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비와 명도. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 실제 점유자에 대한 인도 절차를 확인하세요.
• 원본 서류 최종 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 주된 위험은 줄었지만, 확인은 끝나지 않았다”

이 사건은 보증금 247,000,000원의 선순위 임차권이 핵심인 오피스텔 강제경매입니다. 일반적인 선순위 임차권 인수형이라면 유찰로 최저가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

하지만 이 물건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있습니다. 따라서 임사랑의 임차권에 대해서는 실질 인수액 0원으로 평가합니다. 이는 권리 위험을 줄여주는 중요한 근거입니다.

그럼에도 백지웅·이민영의 불명확한 임대차 및 점유관계는 별도 확인이 필요하고, 현재 최저가 255,000,000원이 주변 실거래 시세보다 저렴하다고 판단할 자료도 부족합니다. 주된 임차권의 인수 해소만으로 이 물건을 안전한 저가 매물이라고 평가할 수는 없습니다.

결론은 “주된 임차권은 확약으로 해소 가능, 잔존 점유 위험과 가격은 보류”입니다. 확약서의 법적 효력과 추가 전입자의 권리관계를 명확하게 확인하고, 최근 실거래 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.