인천지방법원 2026타경504050. 인천 남동구 구월동 세종리젠시아파트 3층 302호, 전용면적 56.87㎡의 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 6,900만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 1억 8,200만원입니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 말소기준권리는 2021년 12월 8일 설정된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 반면 임차인 정가희는 2020년 9월 15일 전입했고 확정일자는 2020년 8월 18일입니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 문제와 임차인의 대항력에 따른 보증금 미배당액 인수 문제를 구분해야 합니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약이 정가희의 임차권과 대항력에 따른 미배당 보증금 처리까지 포함하는지 원본으로 확인하는 것이 가장 중요합니다. 확약이 유효하게 적용된다면 주된 인수 부담은 해소되지만, 확약의 적용 범위와 별도 임차인 남경희의 임대차 관계는 따로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 말소동의 확약

이 사건의 말소기준권리는 2021년 12월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 근저당권이 말소기준인 구조가 아니라 가압류가 말소기준이 되는 구조라는 점에 유의해야 합니다.

정가희의 임대차계약일은 2020년 8월 18일, 점유개시일은 2020년 9월 14일, 주민등록일은 2020년 9월 15일입니다. 확정일자 역시 2020년 8월 18일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 정가희는 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 2022년 11월 4일 임차권등기가 접수되었지만, 임차인의 최초 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞선다는 사실이 핵심입니다.

* 확약 적용 시 정가희에 대한 실질 인수액 0원으로 산정한 값입니다. 확약서 원본의 적용 대상·대항력 포기 범위·임차권등기 말소 이행 여부를 확인해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 경우의 미배당 부족액은 16,166,000원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인으로 확인되는 사람은 정가희와 남경희, 총 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되지 않으며, 주택도시보증공사는 별도의 채권자로 확인됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 1억 6,900만원은 최근 거래보다 높다

비교 대상은 세종리젠시아파트 전용 56.87㎡와 면적이 일치하는 거래 및 인접 면적 거래입니다. 전체 5건 평균은 151,000,000원이지만, 과거 거래가 포함된 평균만으로 현재 가격을 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 살펴봐야 합니다.

최근 12개월 거래는 2026년 4월 135,000,000원, 2026년 10월 150,000,000원으로 평균 142,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 150,000,000원입니다.

현재 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.6%입니다. 최신 거래와 비교해도 112.7%에 해당합니다. 전체 표본 평균 151,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 따라서 신건 최저가를 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

단지 규모도 살펴볼 필요가 있습니다. 세종리젠시아파트는 총 12세대의 소규모 건물이며, 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 대규모 아파트 단지와 동일한 환금성을 기대하기 어렵고, 거래 표본이 적어 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 차이도 크게 작용할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 · 확약 미적용 가정)

신건 매각가 169,000,000원을 가정하면 집행비용 추정액 3,166,000원을 제외한 165,834,000원이 임차인 정가희에게 배당됩니다. 보증금 182,000,000원과의 차액인 16,166,000원은 확약이 적용되지 않을 경우 매수인 인수 문제로 이어집니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수액이 가격을 따라 움직인다

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당액이 늘어납니다. 따라서 확약이 적용되지 않는다면 최저매각가 하락만으로 실제 취득 부담이 줄어든다고 판단해서는 안 됩니다.

확약 미적용 시 총부담은 예상 매각가와 임차인 미배당액의 합계입니다. 확약 적용 시에는 정가희에 대한 실질 인수액을 0원으로 산정했습니다. 취득세·등기비용·기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 말소·인수 위험 — 압류 3건과 세금 확인

말소기준권리 이후 접수된 주택도시보증공사 가압류와 세무서·지방자치단체의 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 배당에서의 세금 우선순위는 별도로 살펴봐야 합니다.

2021년 3월 10일 접수된 남인천세무서 압류는 2026년 10월 20일 말소된 것으로 확인됩니다. 이 권리는 현재 매수인이 인수하는 권리로 보지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천문화예술회관 서측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상업지역으로, 감정평가상 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 인천지하철 1호선 인천문화예술회관역이 인근에 있고 버스정류장도 소재합니다. 차량 접근이 용이하며 대중교통 여건은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 14층 건물의 3층입니다. 사용승인일은 2016년 12월 15일이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 토지면적은 380.3㎡이며, 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 북동측 약 8m 포장도로와 남서측 약 4m 보행자도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약허가구역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등을 대상으로 한 지정 내용이 기재되어 있으므로 해당 규제의 적용 대상과 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 건물입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 많지 않고, 거래가격도 135,000,000원에서 150,000,000원으로 차이가 있습니다. 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 열람하고 정가희의 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기 및 미배당 보증금 잔액 처리까지 포함하는지 확인하세요. 확약의 효력 발생 조건과 이행 주체도 확인해야 합니다.
• 정가희 임차권 인수 여부. 보증금 182,000,000원 중 신건 기준 예상 미배당액은 16,166,000원입니다. 확약이 유효하게 적용되지 않으면 이 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 입찰 전에 법원 제출 확약서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 남경희 임대차 확인. 2025년 2월 10일 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상이므로 임대차계약 내용, 실제 점유 여부, 배당요구 및 명도 관계를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 당해세가 있다면 예상배당 순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 142,500,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼으세요. 신건 최저가 169,000,000원은 최근 시세보다 높은 수준입니다. 전체 표본 평균만 보고 가격을 정당화하지 마세요.
• 소규모 건물 환금성. 총 12세대에 최근 12개월 거래 2건이라는 점을 고려해 매도 기간과 재매각 가능성을 보수적으로 판단하세요.
• 내부 상태·주차 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 마감·누수·설비 상태와 기계식 주차설비의 이용 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·점유 관계. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담, 현재 점유자의 실제 퇴거 가능성 및 명도 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 확약서, 체납세금 자료 및 실거래 원본을 함께 확인하세요.

맺으며 — “확약이 인수를 막아도, 가격까지 해결해 주지는 않는다”

이 물건은 일반적인 후순위 임차인만 있는 단순 경매가 아닙니다. 정가희의 보증금 182,000,000원은 신건 최저가 169,000,000원보다 많고, 전입과 확정일자도 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 없다면 신건 기준 16,166,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 긍정 요소입니다. 다만 그 확약이 임차권등기 말소에만 한정되는지, 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 문제까지 해결하는지 원문으로 확인해야 합니다. 확약 적용 시 정가희의 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있지만, 남경희의 보증금 미상 문제와 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성은 별도로 남습니다.

더 중요한 것은 가격입니다. 감정가와 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균 142,500,000원의 118.6%이고, 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 역시 -9.0%로 하락 방향입니다. 총 12세대의 소규모 건물이라는 환금성 한계까지 고려하면 신건 가격을 그대로 받아들일 이유가 부족합니다.

최종 판단: 권리의 핵심은 확약서, 입찰의 핵심은 가격입니다. 확약서의 법적 효력이 확인되기 전에는 인수 0원을 확정된 사실로 취급하지 말고, 최근 거래 수준과 실제 점유·세금 문제를 모두 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

* 정가희 임차권에 대한 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다는 전제의 실질 인수액입니다. 확약의 적용 범위 및 이행 여부가 확인되지 않으면 미배당 보증금 16,166,000원의 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.