인천지방법원 2026타경504058. 인천 서구 심곡동 정훈렉스빌 4층 401호, 전용 58.22㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 박연숙이며, 2020년 10월 19일 매매를 원인으로 2020년 10월 21일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 117,000,000원입니다. 현재 주택도시보증공사의 청구금액 90,000,000원에 따른 강제경매가 진행되고 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 6월 9일 국가의 압류입니다. 그런데 임차인 이종균은 그보다 앞선 2020년 9월 18일 전입 및 점유를 시작했고, 2020년 8월 26일 확정일자까지 갖추었습니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기라는 이유로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없는 물건입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점이 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와의 결정적인 차이입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

말소기준인 2022년 국가 압류 이후 등기된 동안산세무서장의 압류, 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 등기 순위와 임차인의 대항력 발생 시점은 구분해야 합니다. 임차권등기는 2022년에 이루어졌지만 임차인의 전입·점유는 2020년으로, 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이종균의 임대차계약일은 2020년 8월 20일입니다. 확정일자는 2020년 8월 26일, 주민등록과 점유개시일은 2020년 9월 18일입니다. 이후 2022년 9월 22일 임차권등기명령을 받아 2022년 10월 21일 을구 9번에 주택임차권이 등기되었습니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 1명이고, 확인된 임차보증금은 90,000,000원입니다. 공사의 청구금액 90,000,000원과 임차보증금 90,000,000원의 권리 승계관계는 원본 채권서류로 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래보다 낮지만 현재 시세 검증 필요

정훈렉스빌(338-9)의 전용 58.22㎡ 실거래 3건을 비교합니다. 거래금액은 130,000,000원~138,000,000원이고, 평균은 134,333,333원입니다. 최저매각가 121,000,000원은 이 평균의 90.1%입니다.

최저가 121,000,000원은 과거 평균보다 낮으며, 마지막 확인 거래인 2023년 10월의 130,000,000원보다도 낮습니다. 다만 해당 거래는 모두 2023년에 발생했기 때문에 2026년 현재의 가격 수준을 직접 보여주지는 않습니다. 따라서 과거 거래 대비 할인은 확인되지만, 현재 시세 대비 할인 여부는 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 신건 매각가에서 집행비용 2,494,000원을 제외하고 임차인에게 90,000,000원, 주택도시보증공사에 28,506,000원을 배당하는 가정입니다. 공사 청구금액 대비 미배당액은 61,494,000원입니다. 국세 압류 관련 조세채권액·법정기일 및 임차보증금 채권과 공사 청구채권의 승계관계가 확인되지 않아 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 중요성

* 2회 유찰 시 규칙상 인수액 14,353,920원은 확약을 적용하기 전의 계산값입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행되는 경우 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 회차별 금액은 시뮬레이션이며 향후 실제 최저매각가격이나 배당을 확정하는 수치는 아닙니다.

신건에서는 임차보증금이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 가정에서도 배당 시뮬레이션상 임차인 인수액은 없습니다. 반면 2회 유찰 가정에서는 임차보증금 미배당으로 인한 인수 위험이 발생합니다. 이때 말소동의 확약의 유효한 적용 여부가 매수인의 실제 취득비용을 결정합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 심곡동 양지초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 다세대주택을 중심으로 형성된 주거지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 승학로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에 서구청역이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감입니다. 급배수·급탕·위생·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 다세대주택 부지로 북측 소로의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지면적은 280.9㎡, 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 확인됩니다.
• 건물 표시. 외벽에 ‘가’동으로 표시되어 있고 공부상 별개 동이 현황상 인접 동과 합벽되어 있습니다. 현장과 공부의 대응 관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2023년 3건으로, 최근 거래를 통한 시세 확인에는 한계가 있습니다. 아파트 대단지보다 개별 물건의 상태와 거래 유동성을 신중하게 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약서 내용, 말소 동의 범위, 조건 및 실제 이행 절차를 확인해야 합니다. 가장 중요한 권리분석 확인사항입니다.
• 임차권등기 및 배당요구. 이종균의 보증금 90,000,000원, 전입·확정일자, 배당요구와 임차권등기 현황을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권. 임차보증금과 공사의 청구금액이 어떤 승계관계에 있는지 확인하여 동일 경제적 채권의 중복 계산 여부를 점검해야 합니다.
• 조세채권. 안산세무서장 및 동안산세무서장의 압류 관련 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다. 등기 말소와 실제 배당순위는 별개의 문제입니다.
• 최신 시세. 확인된 실거래 3건은 모두 2023년 거래입니다. 인근 유사 다세대주택의 최신 매매가격과 실제 매물가격을 비교해야 합니다.
• 현장 호수 확인. 정훈렉스빌 ‘가’동 표시와 공부상 별개 동·합벽 현황을 확인하여 경매 대상인 401호의 위치 및 점유 상태를 특정해야 합니다.
• 명도. 주택임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 점유자가 있다면 인도 및 명도 절차를 고려해야 합니다.
• 관리비·건물 상태. 체납 관리비, 누수, 방수, 외벽 상태, 공용시설 및 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 최종 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 법원의 매각조건 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 현재 시세로 판단”

정훈렉스빌 401호는 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건입니다. 따라서 권리분석의 출발점은 보증금 90,000,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 만큼, 해당 확약이 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

가격 측면에서는 최저가 121,000,000원이 과거 실거래 평균의 90.1%라는 점이 눈에 띕니다. 하지만 마지막 비교 거래가 2023년 10월인 만큼 이 비율만으로 현재의 저가 매수 기회라고 단정할 수 없습니다. 더욱이 10세대 규모 다세대주택이라는 특성상 거래 유동성과 개별 건물 상태가 실제 매도 가능 가격에 미치는 영향도 고려해야 합니다.

종합 판단은 C등급(49점)입니다. 확약을 통한 인수 위험 해소 가능성은 긍정적이지만, 원본 확약의 효력 확인, 조세채권의 우선순위, 오래된 실거래 비교자료, 소규모 다세대주택의 환금성 위험이 남아 있습니다. 권리는 확약 확인 후 판단, 가격은 최신 시세 확인 후 판단. 이 두 조건이 충족되는지가 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.